부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 서울을 중심으로 한 수도권 전반과 지방 5개 광역시의 전세가가 상승세를 이어가고 있습니다. 전세 가격의 상승 문제는 어제 오늘 문제가 아닌 국내 임대주택시장에 상존하고 있는 난제인데요, 이렇게 집이 많은데 집값 비싼 건 입지 차이라 해도 전세 가격이 왜 상승하는지 의아할 수 있습니다. 부동산 시장의 시기별로 다양한 측면에서 분석하려 했지만 결국 주된 원인은 임대주택시장의 수급 불균형을 꼽습니다. 이러한 연유에는 대부분의 임대주택이 다주택자들의 여분의 주택으로 공급되고 이러한 임대인들은 주택 투자자들로서 시장논리로 인해 움직일 수밖에 없는 국내 임대시장의 특징에서 귀착된 것입니다.

이러한 구조적인 문제점을 안고 있는 우리나라의 임대시장에서 각 정부들의 정책 요인에 따라 변동의 폭이 큰 것입니다. 주택 가격의 상승을 막기 위해 정부가 수요 억제 정책과 공급규제 정책을 일관한다면 다음과 같이 시장이 얼어붙는 상황이 초래합니다.

• 임차 수요자들의 주택 가격 상승 기대 감소 또는 대기수요로 전환
• 건설경기의 침체로 주택공급 제한
• 소비 위축 

이러한 상황이 이어진다면 주택 수요자들이 전세시장으로 몰려 전세 가격의 급격한 상승을 불러일으키게 됩니다. 과거에 참여정부시절 공급 억제정책이 그랬고 지금의 정권에서도 비슷한 흐름으로 가고 있는 이유입니다. 그러나 임대시장의 공급자의 역할을 정부가 주도한다면 이러한 흐름과는 반대로 갈 수 있습니다. 결국 시장논리에 따라 임대수요가 줄어들고 임차수요가 증가하기 때문에 자연스레 전세 가격이 상승하는 것입니다. 과거 2013년 이후로 수도권과 대구 지역 등에서 전세 가격이 상승하기 시작하였고 이때 성행했던 갭 투자(전세 레버리지를 활용한 투자 방법)가 가능했던 것도 이러한 구조적인 문제에서 기인한 것입니다.

서두에 언급했던 것처럼 우리나라는 부동산 임대시장의 태생부터 민간이 주도해오면서 정부가 따라붙는 모습이지만 그 수가 절대적으로 부족합니다. 주요 선진국과의 임대시장의 비율을 살펴보면서 이야기해보겠습니다. 아래 표는 2013년 발표한 자료를 근거로 부동산연구원에서 발표된 자료에서 발췌한 표입니다. 주요 선진국과 비교하더라도 자가 비율에선 큰 차이는 없지만 임대시장에서 민간임대가 차지하는 비중이 높았습니다. 이러한 불균형적인 민간임대시장에서 기인한 전세 가격 상승은 외부의 시장 상황에 민감하게 반응할 수밖에 없는 것입니다.

공급을 억제하는 정책들 ; 양도세 및 보유세 등 임대인의 세금 부담 가중, 주택 보유에 따른 과세 등은 결국 민간임대시장의 공급이 줄어들게 되고 정부가 임대시장의 키를 잡지 못한 상태에서는 전세 가격의 상승으로 이어질 수밖에 없는 것입니다. 

이러한 상황을 잘 아는 정부 역시 지속적으로 공급하고 있지만 민간 임대시장의 비중이 크게 줄어들지 않고 있습니다. 아래 글은 제가 포스팅한 다주택자, 과연 그들이 사회악일까? 에서 발췌한 부분입니다. 통계청 자료에서 살펴본 우리나라의 자가보유율과 민간임대 시장에 대한 내용입니다.

우리나라는 2017년 기준으로 약 5,100만 명의 인구가 2,000만 가구로 나누어 있습니다. 우리나라 전체 일반가구 약 1,967만 가구 중 주택을 소유한 가구는 약 1,100만 가구로 무주택 가구가 약 867만 가구로 그 비율로 본다면 약 56%의 가구가 자기 소유의 집을 갖고 있고 44%는 무주택 가구입니다. 이는 전국 평균으로 서울의 예를 들다면 서울은 약 380만 가구 중 187만 가구만이 자가를 소유하고 있어 비율로는 49%로 전국 평균보다 낮습니다.

여기서 집을 소유한 전체 56%의 1, 100만를 더세분화한다면 1주택을 소유한 가구는 800만 가구, 2주택을 소유한 가구는 220만 가구, 3주택 이상의 가구는 80만 가구입니다. 2017년 기준 전국의 주택수가 약 1,710만 호인데 여기서 1주택자의 800만 가구를 뺀 910만 가구 중 공공부문 약 140만 호를 제외하면 770만 호를 2주택 이상의 다주택자가 보유하고 있는 것입니다. 쉽게 얘기해서 전체 주택의 절반 가까이를 2주택 이상의 가구가 갖고 있다는 뜻입니다.

바꿔 얘기한다면 현재 무주택의 867만 가구가 생활하는 임대주택(전ㆍ월세) 중 공공부문의 140만 호를 제외하면 약 700만 가구는 다주택자에 의해 공급된 집에 살고 있는 것입니다. 이렇게 본다면 다주택자가 다 사라 진다면 그 많음 임대주택은 누가 공급할까요? 역설적이게도 우리나라는 공공부문에서 채우지 못하는 임대시장을 다주택자가 채워주고 시장을 움직였던 것입니다. 정부 말대로 다주택자가 줄어들고 사라진다면 그 많은 임대주택은 누가 공급할 것인가요? 이게 냉엄한 현실입니다.

위에서 살펴본 내용처럼 실제로 우리나라의 임대시장은 민간의 자본으로 좌지우지됩니다. 그러다 보니 시장논리에 따라 가격 변동의 폭이 크게 바뀝니다. 전세난이 심해지다가도 역전세난이 심화되기도 하고 결국에는 어떠한 결과가 나오더라도 국민들이 힘들어지는 상황입니다. 전세 가격의 상승 및 하락이 치명적인 것은 주택 소유율에서 보이듯이 절반에 가까운 인구가 임대주택에 거주하는 것입니다. 전세가가 상승하면 높은 전세가에 집을 떠나야 되고 전세가가 하락한다면 본인의 전세금을 돌려받지 못하는 상황들이 연출되는 것입니다. 이에 정부는 공공임대를 통해 대안을 제시해보려 하지만 오랜 기간 정착되어버린 민간임대시장의 비중을 무시할 수가 없는 것입니다.

물론 투기성 주택 투자자들 때문에 주택시장의 교란이 있는 것도 사실이지만 그렇다고 임대시장 자체를 위축시켜버리면 굼벵이 잡으려 초가삼간을 태우는 일이 발생합니다. 특히, 최근에 재건축 및 재개발 사업장에 공공임대비율을 높이려 하는 정부의 규제책들은 단기간에는 임대주택을 늘리는 것처럼 보이지만 결국 사업성이 악화된다면 사업이 무산될 것이고 이러한 민간자본의 유입이 어려워짐에 따라 추가적인 주택공급이 어려워질 것입니다. 정부가 특단의 조치를 내리지 않는 한 현재의 임대시장은 변화하기 어려울 것이며 규제는 전세가의 상승을 부채질할 뿐입니다. 실제로 최근 동향을 살펴보면 전국적으로 전세가가 상승하는 모습을 보이고 있습니다. 이는 당연한 시장논리일 뿐입니다. 어떠한 말로 표현할 필요가 없습니다.

구조적인 문제점이 많은 우리나라의 전세시장... 슬픈 현실입니다.

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