부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제와 오늘 4주택 이상 세대에 취득세율 4% 상향 적용 관련 기사가 나오면서 광폭행보를 이어나가는 투자자들에게 뜨거운 감자가 되었습니다. 새로이 주택을 구입하고 싶은데 취득세가 높아진다니 조금은 투자에 거부감이 들게 된 것입니다. 그렇다면 이번에 화제가 된 '지방세법 시행령 일부 개정령 안'에 대해 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.

개정령 안은 정부가 최근에 부동산 투자 열기가 과열되자 보유한 많은 카드 중 하나의 카드를 꺼냈다고 생각하면 편합니다. 주택거래량이 늘고 투자수요가 늘어나는 것을 방지하기 위해, 4주택이상을 취득하는 세대의 경우 현재의 주택 유상거래 취득세율 대신 일반 부동산 취득세율을 적용하는 것이 주요 내용입니다.

현재의 주택 유상거래 취득세율은 이명박 대통령 시절 2013년에 도입된 감면특례로 서민주거안정이 외부적인 목적이었지만 내부적으로는 부동산 시장의 장기간 침체에 따른 경기부양이 목적이었습니다. 주요 내용은 주택 구입 시 취득세가 부동산 취득세 기본세율(4%)보다 낮은 1~3%로 적용하는 것으로 특히, 6억 원 이하 주택은 1%, 6억 원 초과 ~ 9억 원 이하는 2%, 9억 원 초과는 3%로 일반 부동산 취득세보다 저렴해져 서민들의 주택구입 활성화에 기여한 특례였습니다.* 아래는 현재 적용받는 부동산 취득세입니다.

그러나 이번 개정령안에서는 1세대 4 주택 이상에 해당하는 주택을 취득하는 경우 기존의 주택 유상거래 특례세율 적용 대상에서 제외가 되어 부동산 주택 외 매매에 적용되는 기본세율(4%)로 적용되는 것입니다. 정부가 개정하게 된 이유는 다주택자가 주택을 취득할 때 취득세 감면 혜택을 받는 것이 주택 소유격 차를 확대해 서민 주택난을 가중할 우려가 있어 조세형평성을 저해한다는 지적에서 나왔습니다.

 *  1세대 4주택 범위에 대해서는 오해의 소지가 있어 설명은 생략하고 아래의 그림으로 대체합니다.

그렇다면 실제로 1세대 4주택 이상 세대에 부과되는 취득세가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 살펴보겠습니다.

1. 3주택 이상 다주택자의 주택 추가 구입 부담 가중

4주택 이상에 해당하는 주택을 추가 구입 시에는 취득세가 무거워졌기 때문에 다주택자가 된다면 부담이 가중됩니다. 특히, 6억 원 이하의 주택은 아래의 표에서 볼 수 있듯이, 현행보다 4배가량 증가하기 때문에 추가 주택구입에 부담이 커지는 것입니다. 또한, 위의 신설 내용에 주택수에 예외조항이 없기 때문에 법인 및 사업자의 경우에도 동일하게 기존의 주택수를 포함할 가능성이 높아 추가적인 주택구입에 부담이 커지겠습니다. 아래 표는 현행과 개정안의 아파트 가격별 비교입니다. * 농특세, 지방세 제외

위의 계산은 농특세와, 지방세를 제외하고 기본세율로만 계산하였습니다. 현행 대비 개정안이 추가 주택구입에 들어가는 취득세가 급격히 올라갔습니다. 이렇듯 취득세의 부담으로 추가 주택구입에 대한 부담이 커질 것으로 보입니다.

2. 조세부담 전가와 부동산 시장 양극화(민간임대시장 위축)

부동산학에서 배웠듯이 부동산규제가 강화되면 될수록 임대인에게 부과된 조세부담이 임차인에게 부과되는 경향이 큽니다. 기존에 부동산 사업을 통해 부를 축적한 다주택자들이 쉽사리 투자를 멈추기보단 취득세와 같은 부대비용을 정당하게 지불하고 추후에 임대료를 인상하거나  매도 시 기지불한 취득세를 집값에 포함하여 매도할 가능성이 매우 높아지는 것입니다. 특히, 수요가 풍부한 핵심입지들은 대체제가 없으므로 당연히 수요자들에게 취득세의 부담이 전가될 확률이 높은 것입니다. 

또한, 기존의 다주택자들이 민간 임대시장에 일정 부분 기여한 부분이 많았는데, 현재 보유한 주택 중 상대적으로 입지가 떨어지는 지역에 주택을 매도하고 추가적으로 매수는 더 좋은 입지의 주택을 구입할 가능성이 높아졌기 때문에 좋은 지역으로 수요가 더욱더 몰리고 수요가 없는 곳은 더욱더 줄어들 확률이 높아졌습니다. 말 그대로 강남은 계속 상승하고 지방의 입지가 안 좋은 지역들은 계속해서 하락할 확률이 높아진 것입니다. 그렇기 때문에 부동산 시장의 양극화와 임대시장의 위축에 따라 공급이 부족한 지역에서는 임대물건이 귀해져 임대료 상승이 불가피 해질 것입니다.

2. 1가구 3주택 이하의 투자 대중화

우리나라 전체 일반가구 약 1,967만 가구 중 주택을 소유한 가구는 약 1,100만 가구로 무주택 가구가 약 867만 가구로 그 비율로 본다면 약 56%가 유주택자입니다.

유주택자 56%의 1,100만을 세분화한다면 1주택을 소유한 가구는 800만 가구, 2주택을 소유한 가구는 220만 가구, 3주택 이상의 가구는 80만 가구입니다. 여기서 4건 이상의 4주택 이상의 가구도 약 25만 가구가 되지만 실제로 4주택 이상의 가구는 그 비율로 보더라도 많지는 않은 것입니다.

물론, 여기에는 분양권 및 입주권 등 주택에 산입되지 않아 규제를 받는 가구수는 훨씬 많을 수 있다고 하더라도 실제 각종 규제들로 인해 4주택 이상을 보유한 세대가 많지는 않을 것입니다. 그 이유는 현정권의 8.2대책 9.13 대책 10.1 대책 등 다양한 부동산 규제책의 영향으로 대부분의 수요자들은 똘똘한 한채, 대형 수요 증가 등의 트렌드를 유지하고 있으며 울며 겨자 먹기로 실거주 요건을 채우고 있기 때문입니다.

그러다 보니 추가적인 주택구입보다는 중도금 대출의 이점을 이용하여 분양권 투자에 집중하는 모습을 보이고 있는데, 1가구 4주택 이상의 규제가 현재의 실수요자들의 투자심리를 억제하기에는 역부족으로 보입니다. 오히려 정부의 의도와는 다르게 3주택 이하는 괜찮다는 분위기가 더욱더 팽배해질수도 있습니다.

현재 부동산 시장에 참여자들은 정부의 규제속에서도 새로운 투자방법을 찾아가며 적응한 지 오래가 되었습니다. 특히, 부동산 정책은 네거티브 규제(법률·정책상으로 금지한 행위가 아니면 모든 것을 허용)를 실시하기 때문에 합법적으로도 충분히 법을 피해 갈 수 있기 때문입니다. 

기존의 투자자들은 현정권의 부동산 규제정책에 많이 시달려서 이러한 규제들에 대해서 감흥도 없어진지 오래고 무뎌져 버렸습니다. 소름 돋는 것은 이내 적응하는 것입니다. 새로운 시장 참여자 역시 정부의 규제가 약빨이 없을 것이라는 걸 잘 알기에 일시적인 동요 외에 큰 동요는 없을 것으로 보입니다. 

이번에 정책은 다주택자를 겨냥하여 규제하면서 투자심리를 억제하려 하지만 사실 현재 부동시장은 풍부한 유동성을 바탕으로 기존의 투자자뿐만아니라 실수요자들까지 가세한 시장이기 때문에 다주택자만 억제하는 정책은 미봉책에 불과합니다. 아마 똑똑한 정부 관료분들도 잘 아실 텐데, 정책은 항상 의문만 남깁니다.

이번에 취득세 개정안 역시, 결국에는 다주택자가 부담한 세금이 임차인에게 전가되어 임대시장이 불안해지거나, 매도시에 매수인에게 전가돼 집값 상승에 기폭제가 될 것입니다. 또한, 투자자들이 똘똘한 주택에 집중하게 되면서 수요 쏠림현상이 가속화되며 부동산의 양극화도 심화될 것입니다. 안 그래도 심화되는 환경에 수요가 분산되기보단 더욱더 쏠리게 될 확률이 높은 것입니다.

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