부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 경제위기가 대두되면서 경제와 관련된 용어들이 많이 나오는데요, 아무래도 부동산만 관심을 갖다 보니 경제에 대해서는 다소 문외한이라 생소한 용어들이 많았습니다.

특히, 유동성을 얘기하면서 통화량에 대해 많은 이야기들이 나오는데 사실 통화량에 대해서 정확한 개념이 서질 않았습니다. 

부동산에 있어서 통화량은 인과관계 요소중에서도 많은 비중을 차지하기 때문에 반드시 알아야 한다는 생각이 드는데요, 그래서 오늘은 통화량과 관련된 개념들을 정리하고 집값과 연관 지어서 살펴보려고 합니다.

★ 통화량이란?

(1) 개념

통화는 상호간 거래에 있어서 지급수단이나 유통 수단으로의 기능을 지닌 것으로 국가나 은행권에서 발행한 지폐나 주화등을 의미합니다.

통화량이란 말그대로 시중에 시중에 돌아다니는 돈의 유통량을 통화량이라고 하는데, 측정하는 지표에 따라 다양하게 나타낼 수 있습니다.

통화량은 한 나라의 국민 경제에 매우 큰 영향을 미치는데, 일반적으로 통화량이 너무 많아지면 통화의 가치가 떨어지고 물가가 상승하는 인플레이션이 나타나며, 반대로 통화량이 부족하면 경제 활동이 위축될 우려가 있습니다.

따라서 정부나 중앙 은행은 시장이 필요로 하는 통화량을 적절하게 조절하는데, 이를 금융 정책이라고 합니다. 우리나라는 한국은행에 금융 통화 운영 위원회를 설치하여 매년 통화 증가율의 목표치를 설정하여 통화량을 적절하게 조절하고 있습니다.

* 중앙은행 : 한 나라의 통화제도의 중심이 되며 은행제도의 정점을 구성하는 은행으로 한국의 한국은행, 미국의 연방준비은행, 영국의 잉글랜드은행, 프랑스의 프랑스 은행, 일본의 일본은행 등이 이에 속합니다.

(2) 현금통화

현금통화는 말 그대로 일반인들이 보유하고 있는 현금을 말합니다. 지폐나 동전을 의미하는 것으로 개인금고가 있다면 그러한 통화들을 의미합니다. 

일반적으로 법정통화와 동의어로 사용하며 예금에 대비되는 용어로 사용됩니다. 중앙은행이 발행하는 은행권과 정부가 발행하는 보조 화폐를 총칭하며, 통화로서는 가장 기본적인 것이라고 할 수 있습니다.

화폐경제의 초기단계에서는 현금통화의 비중이 압도적으로 컸으나 은행을 중심으로 하는 신용제도의 발달과 더불어 점차 예금통화의 사용이 늘어났으며, 현재는 자본주의가 발달한 선진국일수록 예금통화의 비율이 높아지는 경향을 나타내고 있습니다.

한국에서 유통되는 현금통화의 대부분은 한국은행권이며, 이는 근로자에 대한 급여의 지급, 개인의 소비지출, 중소기업의 거래 결제 등에 주로 사용되며, 그 공급은 재정자금의 지급이나 한국은행의 신용으로 이루어진다고 볼 수 있습니다.

(3) 협의통화(M1) ; 현금통화 + 요구불예금(Demand Deposit)

가장 기본적이고 좁은 의미의 통화량은 민간인이 보유하고 있는 현금에 은행의 요구불 예금을 더한 것입니다.

언제라도 현금화할 수 있는 예금을 더한 것으로 생각하시면 됩니다. 아래 표는 M1통화량으로 1990년대 이후로 증가세가 가파르며 최근 10년 간 엄청나게 늘어났습니다.

 * 요구불예금 : 예금 후 언제든지 예금의 일부 또는 전부를 예금자의 청구에 의해 지급받을 수 있는 예금을 말하는데, 요구불예금은 정기예금과는 달리 이자율이 낮고 유동적입니다.

* 평잔 / 말잔 : 해당 기간 중 매일매일의 잔액을 평균한 금액 / 해당 기간의 말일자 잔액

아래의 그림 중 가로로 붉은 선은 평잔이고 말일에 제일 적은 금액이 말잔입니다.

(4) 총통화(M2) : 협의통화(M1) + 저축성 예금 + 거주자 외화예금

협의통화(현금통화 + 요구불예금), 저축성 예금과 거주자 외화 예금까지 합한 것을 총통화라고 합니다. 아래의 그림처럼 최근 20년간 엄청나게 통화량이 증가한 것을 알 수 있습니다.

* 저축성예금 : 요구불예금처럼 바로 인출은 안되지만 이자소득을 포기하면 바로 인출이 가능한 예금으로 정기예금이나 적금, 표지어음 등이 있습니다.

※ 통화량과 집값의 상관관계(통화량과 서울 집값을 중심으로..)

위에서는 통화량과 통화량과 관련된 내용들에 대해 살펴보았는데요, 부동산의 가격결정은 국가의 경제성장률이나 국가의 총통화량, 정부 정책의 인수로 결정되는 경우가 많습니다. 특히, 통화량은 부동산과 떼려야 뗄 수 없는 관계를 갖고 있습니다.

그래서 통계청 자료를 참고하여 통화량과 집값의 상관관계를 간단히 다뤄보고자 최근 30년 간 통화량과 강남지역 주요 단지 땅값 시세와 공시지가를 살펴보겠습니다.

좌측은 광의통화(M2, 주황 색선)와 우측 토지 시세인데요, 정권에 부동산 정책에 따라 일시적인 굴곡은 있지만 전반적인 흐름은 비슷하게 간다고 볼 수 있습니다.

아래는 서울 집값 평균 매매 가격 와 전세 가격 그리고 전세비율을 나타낸 그래프와 주요 M2 통화량의 최근 10년 데이터입니다.

2009년 1월에 서울 집값 평균은 5억 1,925만 원이었으나 2020년 3월 현재 평균 집값은 9억 1,201만 원으로 약 1.75배 상승하였습니다.

같은 기간 광의통화인 M2 통화는 2009년 1,566조 8,500억 원에서 2020년 2,977조 9,835억원으로 약 1.9배 상승하였습니다.

반드시 일치한다고 볼순 없지만 통화량이 집값과 영향을 어느 정도는 미친다고 볼 수 있는 대목입니다.

인과관계를 억지로 끼워 맞추려는 것은 아니고 영향을 주는 요소로 살펴본 것으로 복잡한 부동산 가격의 결정요인을 단순화하는 일반화의 오류를 범하면 안 됩니다.

특히, 부동산의 개별성으로 입지마다 상품가 치마다 가격이 다를 수 있으니 단순 참고자료 정도로만 봐주시면 감사하겠습니다,

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버 블로그 링크) 이웃추가 및 소통 환영합니다.