부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 엄청난 부동산 활황, 정확하게 말하면 지방 8개도에서 소수의 도시들, 5대 광역시와 수도권 중심지역들의 엄청난 상승이 있었습니다. 반면에 지방의 대부분의 도시들은 하락세가 이어졌습니다.

그러나 대부분의 투자자가 포진한 지역에서는 상승세가 이어졌고 이러한 대상승과 맞물려 수많은 투자자들은 순식간에 엄청난 예지력이 있는 전문가의 대열로 들어섰습니다. 평소 부동산에 관심이 있어 투자했었던 이들 모두는 대단한 투자자가 되어버렸습니다.

역대급 입주물량이 수도권을 휩쓸었음에도 수급불균형을 만드는 마법과 같은 정책(?)들은 매매가는 물론 전세가도 상승하는 대상승장으로 이끌어 냈습니다. 이에 반해, 철저하게 상승장에서 소외받은 지방과 수도권 외곽은 양극화를 정면으로 맞게끔 해주어 상대적 박탈감을 가속화 시키는 상황까지 벌어났습니다.

이러한 상황을 인지한 듯 정부는 1216부동산 안정화방안이라는 규제책을 통해서 9억원 이상 고가주택과 15억이상 초고가주택이라는 단어를 만들어 그동안 상승세가 가파르던 주택들에 대한 규제를 강화함으로써 대상승장에서 소외받아 상대적으로 박탈감을 갖고 있던 투자자 및 수요자들을 달래려했습니다.

그러나 이러한 노력에도 불구하고 고가주택의 상승세가 일시적으로 멈추자 아이러니하게도 그 이하의 주택들의 상승세가 가파지는 풍선효과가 이어지면서 가진자와 갖지 못한자에 격차가 더욱더 커져버리고 있습니다.

이러한 상황 속에서 무엇이라도 갖고 있던 투자자 혹은 실수요자들은 본인의 투자에 대한 자신감과 확신만 더 커졌습니다. 어쩌면 대부분의 투자자들이 속한 곳들이 풍선효과가 일어나면서 그러한 생각을 갖고 있는 사람들의 숫자가 많아졌다고 봐야 하겠습니다.

그 덕분인지 과거에 현재 상승한 투자 물건에 대한 리스크를 언급하거나 보수적인 의견을 피력했던 사람들을 비웃거나 틀렸다고 생각하고 본인만의 인사이트가 대단하다고 착각하는 사람들도 많아지고 있습니다. 그러나 수도권에서 부동산 공부좀 한다는 사람이라면 충분히 알만한 지역들 중 안오른 곳이 없다는 것이 현실입니다.

2020년을 넘어가면 굳이 많은 데이터를 열거하지 않아도 네살먹은 제 딸도 이제는 알 수 있을 만큼 대부분의 사람들이 수도권 입주물량이 줄어드는 것을 잘 알 것입니다. 불과 작년만하더라도 각종 자극적인 언론에서는 공급폭탄, 인구감소 등과 같은 부정적인 내용들로 부동산 폭락을 주장해왔지만 지금은 폭락을 주장할 만한 근거가 적다보니 그런 기사들도 순식간에 쏙 들어 갔습니다. 

헬리오시티가 입주하면, 강동의 입주물량이 입주하면 부동산 시장의 대폭락이 올거라고 그 떠들던 언론도 조용합니다. 그렇다면 이제는 기자들도 어제 쏘아올린 이란의 미사일이 한반도로 날라오지 않는 이상 핵심지역들의 폭락의 근거를 전혀 찾지 못한다는 것입니다.

맞습니다. 이제 수도권을 비롯한 5대 광역시, 지방의 거점도시의 핵심입지들의 아파트 값은 미친듯이 뛰었고 그러한 상승세가 당분간 이어질 것입니다. 흔히, 말하는 부동산 가격의 '뉴노멀'이 도래하는 것입니다. 

물론, 아직 우리를 기다리는 정부의 추가적인 규제들이 남았지만 그러한 규제들이 이러한 대세를 막기에는 역부족이라는 생각이 많이 듭니다. 최소한 몇년간은 대상승이 이어질 것이라는 이야기입니다.

그렇다면 우리는 여기서 어떤 포지션을 취해야할까요? 자산에 대한 포트폴리오만을 의미하는 것이 아닙니다. 저는 투자의 덕목 중 '겸손'을 이야기하고 싶습니다. 

단기간이든지 장기간이든지 수익을 내었다면 이제는 '겸손'의 자세를 갖추어야 합니다. 특히, 최근에 부동산에 투자한 저와 같은 투자자들에게는 더욱더 필요한 덕목이라는 생각이 들었습니다. 

가치와 가격이 일치하지 않는 경우가 있음에도 본인의 투자스토리를 가치투자로 착각하거나 대단한 투자 무용담으로 말하는 우를 범하는 것들을 경계해야 하는 것입니다. 

부동산과 관련된 정보들이 범람하는 현대사회에서 성공적인 투자를 못한다면 그게 더 소수일 수 있겠습니다. 지금은 투자를 '안한사람'과 '성공한사람' 두그룹만 나눠지기 때문에 투자를 한사람들 모두가 투자에 '성공한 사람'이라는 착각을 하기 쉽다는 것입니다.

과연, 내가 공부하고 찾아봐서 매수한 물건을 매도타이밍을 생각하고 정확하게 매도한 투자자들이 얼마나 될까? 질문에는 의문이 듭니다. 남들이 좋다니 분위기에 매수하는 경우가 많을 것이고, 다른 물건을 사기 위해 갖고 있던 물건이 올라서 매도한 것 외에 과연 본인만의 기준을 갖고 매수와 매도를 진행한 사람이 얼마나 될지 말입니다.

서두에서 언급했지만 이러한 상승장은 한동안 지속될 분위기 입니다. 물론, 초고가 주택들과 다주택자, 규제지역 내 주택자들에게는 조금은 불편할 만한 규제들이 이어지겠지만 똑똑했던 선배투자자들이 그동안 견뎌내오셨던 것처럼 규제의 사각지대를 마범처럼 찾아내 극복할 것입니다. 

그러나 이럴수록 더욱더 겸손해져야 한다는 것이 저의 생각입니다. '산고곡심', 산이 높을수록 골짜기도 깊다라는 말이 있습니다. 지금의 상승이 더욱더 높아질 것을 사실이지만 언젠가 올라간 만큼 또다시 깊은 골짜기를 맞이 할 것입니다.

또한, 지금 상승하는 곳들이 계속해서 상승하고 하락하는 곳들이 계속해서 하락할지에 대해서도 합리적인 의심을 하셔야 합니다. 투자에서 '낙관'은 매우 경계해야할 요소 중 하나이기 때문입니다. 

결국에 언젠가 맞이할 하락장에서는 상승장에서 만들어진 수많은 가짜 고수들이 사라질 때 함께 사라지지 않으려면 이럴때일수록 더욱더 '겸손'해야 한다고 생각합니다.

이제는 일일이 데이터를 만들지 않아도 무료로 데이터가 공유되고, 힘들이지 않고 클릭 몇번으로도 임장보고서를 무료로 이용해볼 수 있습니다. 부동산의 대세상승과 맞물린 이러한 정보들로 조금만 노력해도 누구나 성공적인 투자를 할 수 있지만 반면에 누구나 전문가인척 할 수도 있는 것입니다.

이럴때일수록 단순히 투자물건만 찾으면서 시간을 보내는 것 보다는 부동산지식의 저변을 넓히고 쌓는 것이야 말로 진정한 가치투자라고 할 수 있습니다. 어떠한 상황이 오더라도 투자의 유연성을 갖는 일.. 그것이 이 투자자가 진정 해야할 일인 것입니다.

저는 평소에 '결과'에 현혹되서 '과정'을 왜곡말자라는 이야기를 많이 하면서 결과를 가지고 과정을 끼워맞추는 것을 매우 경계했습니다.

현 부동산시장에서도 이러한 결과론적인 사고들이 팽배한 경우가 많기 때문에 오늘은 조금은 평정심을 찾자는 의미에서 글을 써내려갔습니다.

저 역시도 항상 겸손하자고 다짐하면서도 시시각각 변화하고 상승하는 부동산가격에 자만하진 않았는지 다시한번 반성하고 있습니다. 다소 거북하거나 불편한 표현이 있더라도 너그러이 이해해 주시면 감사하겠습니다.

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