부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 서울에 집값이 가파른 상승세가 지속되면서 서울에 직장이 있으면서 내 집 마련 계획을 세우셨던 분들은 상실감이 매우 클 것 같습니다. 특히, 청약을 통해 내 집 마련하려는 분들이 많은데 저와 같이 젊은 분들은 신혼부부 특공과 같은 것들에는 조건에 부합하지 않고 가점제로 하더라도 평균가점이 60점에 육박하기 때문에 일단 당첨도 매우 어렵습니다. 더욱이 높아만 가는 분양가에 대출규제까지 맞물리면서 현금 보유도 넉넉하지 않아 서울에 내 집 마련은 반포기 상태인데요, 그래서 울며 겨자 먹기로 구축을 사려해도 이미 높아져버린 집값과 세대를 뛰어넘는(?) 열악한 주거환경에 주저하게 되는 것 같습니다. 그나마 기대하는 것은 작년 말과 올초에 발표했던 3기 신도시가 하나의 희망으로 기다리는 분이 제 주변에도 꽤 많은 것 같습니다. 그래서 특정 도시들로 전입을 많이 가면서 미래를 준비하는 친구들을 많이 보고 있습니다. 

그런데 최근에 뉴스들을 접하다보면 연속적으로 3기 신도시 공급에 대한 불안한 말들이 나오고 있습니다. 이전에 제가 포스팅한 3기 신도시 예정된 공급보다 늦어질 전망이라는 글에서도 공급이 1년정도 늦춰졌다고 안타까운 마음에 글을 썼었는데요, 아니나 다를까 최근에 접한 기사에서 정부가 토지보상금이 집값 자극을 우려한다면서 토지보상을 나누어 진행하겠다는 내용을 접했습니다.

그냥 단순히 지켜보면 단계적으로 보상하겠구나라고 가볍게 넘어갈 수 있지만 신도시 특성상 많은 토지보상비가 지출될 수밖에 없는데 이것을 순차적으로 보상한다면 당연히 공급계획이 미뤄질 수밖에 없는 것입니다.

국토부가 추정하는 3기 신도시 5곳의 토지보상금의 규모는 총 32조 3566억원입니다.

1. 경기도 남양주 왕숙 지구, 하남의 교산지구, 인천광역시의 계양지구는 2020년에 보상을 시작하고
2. 고양 창릉 지구와 부천대 징지 구의 보상은 2021년에 시작될 예정입니다.

그렇다면 당연히 짧은 2년 안에 수십조 원에 토지보상금이 풀리는 것입니다. 이에 국토부는 과거 참여정부의 2006년 토지보상금 사례를 예로 들며 토지보상금의 약 40%가 부동산 거래로 몰린 것을 감안하여 내부 방침을 정한 것으로 판단됩니다. 물론, 현재 서울의 높은 집값은 낮은 금리와 같은 조건들로 유동성이 풍부해서 집값 상승의 원인인 것도 사실이지만 다른 면에서는 정부의 규제책과 공급 억제 정책들의 역기능이 심리에 부채질한 것으로 볼 수도 있습니다.

현재 정권이 시작되면서 서민주거정책 안정을 위해 각종 대책을 내놓았지만 오히려 대기수요로 기다렸던 수많은 서민들만 높아가는 집값에 피해를 보게 되었습니다. 정부의 의도와 반대로 행동한 소수들만 이러한 대상승장에 혜택을 받게 된 것입니다. 더욱이 정부는 공급을 억제하는 정책들을 연일 내놓는 상태에서 추가적으로 3기 신도시의 공급이 늦춰질 수밖에 없다면 현재의 집값상승이 더욱 높아질 수 밖에 없습니다.

각종 규제로 시장에 물건이 나오지 않고 추가적인 공급이 줄어든다면 현재 대기수요로 머무는 무주택자들 조차 현재의 부동산 시장으로 참여할 수밖에 없는 것입니다. 서울의 내 집 마련이 어려운 사람들은 정부 말만 믿고 3기 신도시의 대기수요로 기다리고 있는데 신도시 공급이 늦어진다고 하면 얼마나 상실감이 크겠습니까? 더 늦기 전에 당장에 가능한 자금 내에서 내 집을 마련학 확률이 높아질 것입니다. 물론, 저와 같이 부동산에 관심이 많은 사람들이라면 이러한 내용들을 매일 접하면서 관심을 갖겠지만 일반인들은 이러한 지연될 내용을 알기나 할까요? 어쩌면 그 순수한 국민들이 부동산 시장에서 선의의 피해자로 남게 될 확률이 높게 되는 것입니다.

현재 전국의 전세 가격은 소폭 상승세를 이어가고 있고 특히, 청약대기수요가 몰린 과천이나 하남, 성남 등의 전세가격은 매우 가파릅니다. 또한 새로이 개편되는 교육정책들로 인해 전통 학군지역들에 대한 수요도 몰리면서 양극화가 더욱 커지고 있습니다. 그러나 좋은 쪽으로 쏠리는 것은 매우 당연한 이치이기 때문에 이러한 수요들을 분산시키는 정책들이 공급정책과 어울려서 나오지 않는다면 이 상승세가 단기간에 꺼지진 않을 것 같습니다. 

시장은 규제를 하면 할수록 적응하고 임대시장의 키를 잡고 있는 임대인을 규제할수록 임차인에게 전가되는 것은 부동산학의 매우 기본입니다. 이러한 점을 인지하고 공급은 핵심지역 위주로 교통이 열악한 택지지역에는 교통대책을 최대한빠르게 수립하면서 시장에 물건이 나오고 거래가 활성화되도록 정책을 펼치는 것이 절대다수의 서민들을 위한 부동산 정책이 아닐까 싶습니다.

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