공부도 안하고 빚내서 부동산 투자를 한다고?

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 재미없는 숫자는 빼고 투자열기에 대한 제생각을 이야기 해보려합니다. 요즘 뜨거운 부동산열기에 화답이라도 하듯이 최근에 거래량이 늘고 있습니다. 거기에 각종 부동산관련 지표들이 우상향을 치닫고 있습니다. 앞으로도 단기간에는 이 상승세가 꺾이지 않을 것 같은 전문가들의 의견도 다수이고  비전문가인 제가 보는 단순한 지표로도 전반적인 우상향에 대한 예측은 같습니다. 그러나 핵심지역 위주로 더 높은 상승세와 주변으로의 풍선효과 그리고 혜택을 받지 못하는 지역들의 초양극화가 일어 날 것입니다.

사실 굳이 집값이 오른다는 것을 말하지 않더라도 일부 맹목적인 폭락론자를 제외한 정상적인 사고를 한 시민이라면, 경제적인 지식이 없더라도 시간이 지나면 화폐가치가 떨어지고 실물자산의 가치가 높아지는 것은 알 것입니다. 그렇기 때문에 최근 경기가 안좋아 지고 있음에도 미래에 대한 불안감과 실물자산 중 부동산에 대한 투자 분위기가 살아나면서 많은 투자자가 몰리고 정부는 규제하는 꼬리잡기가 계속되고 있습니다. 특히, 젊은 2~30대를 중심으로 보다 공격적인 투자가 이어지고 기존의 주택구매에 대표주자였던 40대를 제치고 30대가 주택구입에 최대비율연령대를 차지하였습니다.

보통은 나이가 많은 사람들의 투자처로 부동산을 꼽았었습니다. 부동산의 정보를 얻기에도 한정적이고 어느정도 현금을 모아야만이 내집을 마련했기 때문입니다. 그러나 요즘에는 인터넷과 오프라인을 통해 많은 정보들을 습득할 수 있기 때문에 부동산에 대한 거부감이 상대적으로 덜하고 오히려 정보화에 능숙한 젊은세대들이 보다 많은 정보를 갖고 투자를 시작한 것입니다.

그러나 이러한 과잉적인 정보들은 오히려 우리를 교란하고 있습니다. 정보화의 물결로 정보는 풍부해졌지만 범람하는 정보들과 왜곡된 정보들은 개인의 기준을 무너뜨리기 쉽습니다. 특히, 최근에 카톡방이나 오프라인 강의를 통해 일명 찍어주기를 통해 별다른 고민 없이 쉽게 구입하는 사람들도 많아졌습니다. 물론 본인은 많은 고민을 했겠지만 보다 많은 고민이 필요한 것을 이야기 하고 싶은 것입니다.
찍어주기가 무조건 잘못되었다, 그 물건이 나쁘다는 이야기를 하려는 것이 아닙니다. 저는 본인만의 인사이트를 키우는 노력이 선행되고 이후에 투자가 되어야 한다고 이야기하려는 것입니다. 자본주의 사회에서 살아남으려면 꾸준한 근로소득은 물론이며 지속적인 투자를 통해 '스노볼효과'를 누려야 합니다. 그래서 저러한 카톡방이나 오프라인 강의를 찾아서 노력하는 사람들에게는 박수를 쳐주고 싶습니다. 그러나 아쉽게도 공부를 하려는 목적과 별개로 쉽게가려는 꼼수가 본인을 망가뜨리고 있습니다.

카톡방의 예를 들면 지금도 개설되어 있는 전국 시ㆍ도ㆍ별 카톡방 뿐만 아니라 각 세분화된 아파트 단지까지도 셀수 없이 많은 카톡방이 존재할 것입니다. 저도 그러한 분위기를 알고자 몇몇지역에 카톡방에는 입장이 되어 있습니다. 이러한 카톡방에서는 다양한 정보와 의견들이 공유되는 순기능이 분명히 존재합니다만 대부분 본인의 투자처에 대한 찬양글과 타지역과의 비교글 혹은 같은 지역 내에서도 서열나누기 등 카톡방 개설 목적에 맞지 않는 본질 흐리기가 빈번합니다.

심지어 일부 사람들은 과열된 카톡방의 투자열기에 현혹되어 인사이트를 키우기 전에 추경매수를 하거나 무리한 투자를 감행하는 경우도 있습니다. 분명 부동산 투자에 지표상 아직은 상승하기 어려운 지역임에도 먼저 진입해야한다는 '선진입', 심지어 그보다 먼저들어가야한다는 '선선진입'까지.. 다양하게 투자합니다. 그런데 앞으로의 입주물량과 많은 투자자가 진입한 지역에서의 임대물건은 하락하기 마련인데 너무나 쉽게 생각하고 투자합니다. 물론, 여유자금이 많고 시간적 여유가 된다면 초기투자에서 가장 많은 수익이 날 수 있기 때문에 투자자체에 대해서는 부정하지 않습니다. 다만 어떠한 연구도 없이 물어보기만 하고 투자하는 사람들이 생각보다 많다는 것입니다.

실제로 대부분의 인간의 속성인 조바심이나 비교심리가 작용하는 카톡방에서는 나를 제외한 모두가 투자에 성공한 부자들 같고 나만 늦어서는 도태될 것 같은 분위기에 휩쓸리기 쉬운 것입니다. 특히, 오랜기간 몸담았던 일부 사람들은 제외하고는 최근에 부동산 분위기에 공부하는 사람들로 오프라인 강의는 부담되고 쉽게 배워보려고 지역방에 입장하여 정보를 얻으려는 절대 다수가 많기 때문에 이러한 분위기에 쉽게 빠질수 있습니다.

사실 투자는 본인이 공부하고 본인이 결정하고 본인이 책임져야합니다. 물론 자본이 풍부하다면 전문지식인을 활용하는 레버리지도 쓸수있겠지만 대부분은 평범하기에 본인이 감내해야합니다. 그렇기 때문에 대부분의 투자자들은 오ㆍ오프라인을 불문하고 꾸준한 임장과 시장에 대한 연구를 반드시 선행합니다. 이러한 투자에서는 실패를 통해서도 추후에 투자에서 만회 할 수 있는 교훈을 얻는 것입니다. 그러나 단순히 요즘에는 이지역이 뜨더라, 좋아질 것이다, 라는 단순한 언론이나 여론의 동향만으로 투자를 결정하는 바보같은 사람들이 많아서 너무나 안타깝습니다.
 
이러한 사람들은 본인의 물건에 과도한 리스크를 안고 투자를 하였기 때문에 앞으로의 지식과 정보들은 본인이 듣고 싶은 유리한 정보로만 받아 들이기 쉬우며 객관화하기 어렵고 제3자와 같은 다른 사람들에게조차 본인의 지식들을 왜곡하여 전파하기도 합니다. 처음 접하는 사람들은 그 역시도 하나의 고급정보기 때문에 왜곡해서 이해하기 쉬운것입니다.

너무나 안타까운 현실입니다. 만약 저런방법으로 돈을 벌었다고 하더라도 죽을때까지 해야하는 투자에서 언제까지 승리자가 될 것 같습니까? 결국에는 모든것을 잃을 수도 있는 투자자로 남을 것입니다. 투자를 하는 것은 매우 당연하고 박수쳐줄 일이지만 공부를 하지 않고 투자를 한다니 정말 답답한 노릇입니다.

저 역시도 올해 부동산에 대한 공부를 하면서 몇몇 지역에 대한 투자를 했고 성공한지역과 실패한 지역이 벌써 나뉩니다. 그 정도는 대외변수도 있겠지만 대부분은 얼마나 연구하고 노력했느냐에 따라 나뉘는 것 같습니다. 보다 많은 노력을 한 곳이 더 투자수익이 높은 것입니다. 물론 가격과 가치가 반드시 시기적으로는 일치하지 않을수도있습니다만.. 그래도 연구를 통한 가치 투자가 필요합니다.

부동산시장은 국지적이며 순환적이기 때문에 전국적으로 살펴보지 않으면 어느 한지역을 객관화 하기 어렵습니다. 그 지역의 대장아파트라 하더라도 지역 전체가 시기가 좋지 못하면 하락이 이어질 것이기 때문에 전국적인 시장 상황을 공부하고 이해해야만이 보다 나의 투자지역을 객관화 할 수 있는 것입니다. 그러나 대부분의 투자방은 세분화되어 있고 찬양글로 도배가 되기 때문에 보다 객관화 하기 어렵습니다. 물론 고급정보도 매우 많습니다만 그걸 걸러내는 본인의 인사이트가 없다면 오히려 투자하지 않는 편이 자산을 지키는 일일 것입니다.

부동산에 무지한 저역시도 글을 쓰고 책을 보고 각종데이터를 분석하려는 이유도 알아가면 알아갈수록 저만의 인사이트가 생기기 때문에 투자에 대한 리스크를 줄이고 보다 나아가기 위해 더욱더 노력하는 것입니다. 알아야될 것들 궁금한 것들이 공부하면할수록 더 많아집니다.. 자본주의 사회에서는 절대로 공짜로 얻어갈 수 있는것은 없습니다. 반드시 결과에는 노력이 수반되어야 합니다. 같이 공부하고 나아갑시다.. 물건은 많고 투자할곳도 많습니다.

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