GTX-B 예비타당성 조사통과와 영향에 대해서..(Feat.GTX-A,GTX-C)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘 오전에는 인천과 남양주분들이 그동안 학수고대하던 GTX-B 노선이 드디어 예비타당성 조사를 통과하였다고 합니다. 2014년 첫 예타조사에서 경제성지표인 B/C (비용대 편익비율) 0.33으로 고배를 마시고 노선을 재조정하여 2017년 다시 예타대상으로 선정된지 2년만이구요..

3기 신도시개발계획까지 포함한 시나리오까지 고려하여 추진한데에는 GTX-A와 C라인 외에 소외되던 수도권 서부와 동부쪽에 균형발전을 꾀한것 같습니다. 특히, 그동안 서울접근성이 열악했던 인천원도심과 송도주민들이 가장 반기는 분위긴데요. 정부발표자료를 먼저 살펴보겠습니다.

먼저 GTX가 무엇인지 간단히 살펴보겠습니다. Great Train Express 말그대로 광역철도로 경기도가 2007년 최초 추진한 수도권 광역철도를 이야기합니다. 기존 지하철이 지하 20m내외에서 시속 30~40km로 운행되는 것에 비해 GTX는 지하 40~50m 공간을 활용해 노선을 직선화하고 시속 100km 이상의 속도로 운행하는 신개념 교통 수단입니다.

말그대로 GTX개통이 현실화 된다면 동ㆍ서ㆍ남ㆍ북 각 종점에서 종점까지 한시간 이내에 주파가 가능하며 수도권 어디서든 서울접근성이 획기적으로 증가하게 되는 것입니다. 그렇다면 GTX의 영향은 어떤 것이 있을지 살펴보겠습니다.

1. 서울 도심에 집중화 현상이 가속화 될 것이다.
무슨말인지 의아해 하실 분들이 많을 것 같습니다. '교통이 좋아지면 더 분산되는 것 아니야?' 라고 질문하실겁니다. 맞습니다. 분산은 가능합니다. 그러나 서울로의 접근성이 향상됨에 따라 서울로의 집중이 가속화 된다는 것입니다. 예를 들면 송도에 사시던분들이 영화를 보러가거나 쇼핑을 할때 송도주변을 이용했는데 서울까지 20분 내로 간다면 더 넓고 큰 상업시설들이 위치한 곳으로 많이 간다는 것입니다. 교통이 편리해짐에 따라 물리적 거리가 줄게되고 서울에는 상업시설이 더 증가하고 일자리(본사) 등 고소득직장 역시 적환지인 서울로 더욱 집중화 될 것입니다. 그에 따라 서울은 주거지역이 축소되고 기존 핵심입지의 주거지역들은 더 높은가치가 생기는 것 입니다.

2. GTX역세권과 비역세권의 집값 차이가 커질것이다.
흔히들 GTX 예타면제 이후에 우리지역 전체가 수혜를 입은다고 생각하시지만 실제론 다릅니다. 살기에 편해진 것은 사실이지만 공급이 많은 수도권 외곽의 신도시들은 개별 입지(역세권과 비역세권) 별로 그 편차가 커질겁니다. 실제로 A와 C노선의 외곽인 파주운정신도시와 동탄2지구의 역세권과 비역세권의 가격차이를 보면 알 수 있습니다. 조금 더 냉정한 시각에서 분석이 필요합니다. 막연하게 내집사랑에 빠지거나 자기기준으로만 보면 안될 것입니다.

3. 주거지 선정에 폭이 넓어져 내집마련 대기수요가 증가할 것이다.
그동안 높은 서울집값에 서울에 직장이 있던 직장인들이 내집마련이 어려웠었습니다. 그러나 광역철도망 개통이 된다면 외곽까지 선택의 폭이 넓어져 보다 높은 상품가치의 내집마련이 가능할 것으로 보입니다. 그에 따라 새로이 공급되는 신도시나 택지지구 등에 청약을 기다리려는 실수요자들이 생겨나 당장의 내집마련보단 대기수요로 전환 될 것입니다. 현 정책의 연장선에서 보면 집값 상승을 우려하여 정부가 원하는 방향대로 실수요를 억제하려는 것 같습니다.

수도권광역철도는 기존의 지하철과 다른 교통 혁신으로 수도권 입지에 큰 지각변동을 예고하고 있습니다. 그러나 이러한 청사진들만 바라본다면 큰코 다칠 수 있음을 명심해야 합니다. 작년에 시끄럽게 착공식 한 GTX-A 노선은 아직도 삽을 못뜨고 있으며 보통 지하철이 개통시기보다 1ㅡ2년 늦어지는 것을 고려해보더라도 현재 계획된 개통시기는 믿을 수가 없기 때문입니다. 일찍 개통된 역사가 흔치 않습니다.
* 최근 김포도시철도, 7호선 석남연장, 수인선 등 지하철 개통은 계획대로 진척이 어렵다.
더군다나 새로운 기술력이 투입되고 지하 깊숙히 행해지는 공사가 과연 쉽게 이루어 질까요? 법테두리상 지하공간에 사적 재산권이 미치지 않더라도 많은 국민들이 불안해할 것이며.. 공사속도도 더딜 것입니다. 더군다나 밀집도가 높은 우리나라의 특성과 최근 지진 등의 안전에 중요성이 강조되는 트렌드 속에서는 숱한 마찰이 우려됩니다. 더불어 높은 요금이 예상되는 바 실제로 개통시에는 생각보다 비쌀것으로 생각됩니다.(최소 SRT비용보단 비쌀듯..합니다.)

또한, 일부 초역세권 수혜단지를 제외한다면 집값 상승이 어려울 것이고 그것을 학습한 실수요자들이 서울로 몰리고 도심화로 주거공간이 줄어드는 서울은 다시 수요가 폭발되어 집값 상승이 클 것으로 생각됩니다. 외곽이 개발될 수록 중간입지와 핵심입지의 중요성이 더욱 가속화될 것은 누구나 아는 사실이기 때문입니다. 순기능이 클지 역기능이 클지 앞으로의 행보를 지켜보는 것도 흥미롭겠지만 과거의 집값 상승의 학습경험이 큰 국민들이 과연 정부 의도대로 움직일지? 총선과 대선을 위한 정치인들의 정치공약일지? 다양한 시각으로 보셨으면 합니다.

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