청약을 위한 세대분리 기준이 무엇일까?(Feat. 주택법과 소득세법의 세대분리)

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. '코로나 19'로 시작된 경제위기가 부동산 시장에도 영향을 주고 있지만 청약열기는 여전히 뜨겁습니다.

특히, 비규제지역에 청약을 위한 노력들이 대단합니다. 필요하다면 세대분리를 통해서 무주택 요건을 만들어 성인인 자녀의 청약을 하려는 분들도 부쩍 많아진 듯한데요, 

그런데 세대분리와 관련된 이야기가 나오면 청약을 위한 세대분리와 소득세법상의 세대분리를 혼란스러워하는 분들이 많습니다.

저 역시도 같은 문제로 헷갈렸던 부분이라 오늘 간단하게 살펴보고 정리해보고자 합니다.

 

★ 청약시 세대분리

주택청약과 관련된 법령인 '주택공급에 관한 규칙'에 따르면 "세대주"란 세대별 주민등록표에서 성년자인 세대주를 말합니다. 여기서 "성년자"란 '민법'에 따른 성년자를 의미하는데 민법상 책임과 의무가 주어지는 나이로, 민법 ‘제4조(성년)’에는 ‘사람은 19세로 성년에 이르게 된다.’고 명시하고 있습니다. * 미성년자더라도 자녀를 양육하거나, 직계존속의 사망 및 실종선고 행방불명 등으로 형제자매를 부양하는 경우 성년자로서 인정합니다.

위에 내용을 간단히 보면 그냥 만 19세가 된다면 세대주로써 부모님과 독립하여 세대분리가 가능하단 뜻입니다. 

만약, 부모가 1주택자이셔서 세대원으로써 청약하기가 어려웠던 성인인 자녀분들은 세대분리를 통해 무주택 자격을 획득할 수 있는 것이죠.

부모님이 주택을 보유하고 계시더라도 만 19세 이상의 성인이라면 세대원이더라도 세대분리를 통해 당당하게 무주택세대주로써 청약을 넣을 수 있는 것입니다.

물론, 가점제에서 부양가족점수나 무주택기간(만30세 또는 혼인신고)이 인정되지 않기 때문에 당첨확률은 희박하지만 추첨제랄지 가점제더라도 경쟁이 덜한 곳이라면 당당하게 청약에 당첨될 수 있습니다.

물론, 무소득자의 경우 자금확보나 출처가 의심될 수 있지만 청약 자체를 함에는 문제가 없는 것이죠.

만약, 신용카드사용액이 많거나 직장생활 등을 시작해서 본인이 대출을 일으킬 수 있다면 중도금 대출까지도 가능할 것입니다.

그런데 보통 우리는 만 30세나 혼인신고를 해야 세대분리가 된다고 알고 있는데 왜 그런 것일까요? 소득세법상의 나이 기준이 다른 것입니다.

 

★ 소득세법상 세대분리

소득세법 제88조에서 "1세대"는 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함합니다. 이하 이 호에서 같다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말합니다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 봅니다. 제152조의3(1세대의 범위) 법 제88조제6호 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말합니다. 1. 해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3. 법 제4조에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그밖에 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니합니다.

원문을 적어놨더니 매우 복잡합니다.

간단히 얘기하면 소득세법상 이야기하는 1세대는 배우자를 기본 구성 요건으로 하고 있습니다. 즉, 혼인이 기본 요건이란 것입니다.

또한, 부부는 각각 단독세대를 구성하거나 가정불화로 별거 중이라 하더라도 법률상 배우자라면 같은 세대로 봅니다.

이러한 것은 위장이혼이나 세대분리로 양도소득세 비과세 규정 등을 적용받는 조세회피 행위를 규제하기 위함이라고 볼 수 있습니다.

위에서 살펴본 것처럼 소득세법상 '세대'는 배우자(혼인)가 기본이기 때문에 성년인 자녀가 세대를 분리하여 주택을 소유했더라도 자녀의 주택도 부모의 주택수로 합산해서 포함됩니다.

그러나 성년인 자녀가 다음의 4가지 중 어느 하나에 해당하면서 세대가 분리되어있고 거주를 달리한다면 소득세법상 독립된 세대로 인정됩니다.

1. 혼인(미성년자의 혼인도 포함)

2. 만 30세 이상인 경우(무소득자더라도 만 30세면 인정됨)

3. 혼인 후 배우자의 사망 혹은 이혼한 경우

4. 만 19세 이상 만 30세 미만의 경우 기준 중위소득의 100분의 40 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 성인 

* 2020년 기준 1인 가구 40% 702,878원 이상 

 

※ 의문사항 정리

1. 부부는 분리세대를 한다면 다른 세대로 인정될까?

- 부부는 세대분리를 하더라도 이혼하지 않는 한 동일한 세대로 봅니다. 단, 위장이혼의 경우는 세법적용(실질과세 원칙)

 

2. 배우자의 직계존속(장인, 장모, 시부모)과 형제자매는 같은 세대에 포함될까?

- 같은 세대에 포함되나 형제자매의 배우자(형부, 형수, 동서, 재수, 제부, 매형)는 1세대에 포함되지 않습니다.

 

3. 미혼인 성인자녀가 주민등록등본 상 세대주라면 세법상 별도 세대가 인정될까?

- 세법상 세대는 혼인을 전제로 하기 때문에 불가능합니다. 혼인 후 배우자가 사망 및 이혼했거나, 만 30세 이상, 소득세법상의 소득(중위 40%)을 초과하는 경우에만 인정이 된다.(위의 세부내용 참조)

4. 중위소득 40% 이상의 소득이 있는 29세 미혼자녀가 등본상 주소를 달리했지만 부모와 계속해서 같이 거주하는 상태로 집을 보유했다면 1세대 1주택으로 인정받을 수 있을까?

- 서류상으로는 세대분리 요건을 충족하였으나 형식적으로 세대 분리하여 양도 등의 행위를 하면 세무조사에 의해 발각될 수 있으므로 유의해야 합니다.

 

5. 부모와 자녀가 각각 1주택을 보유하여 1가구 2주택이 되었을 때 세법상 혜택을 위한 세대분리는 언제까지 해야 할까?

 - 양도세는 양도일 현재를 기준으로 과세여부를 판단하기 때문에 '양도일' 전에 합법적으로 세대분리를 마쳐야 합니다.

 

 

오늘은 청약 시 세대분리와 소득세법상 세대분리를 알아보았는데요, 저도 비전문가로 그냥 법령을 살펴보고 구분해보았습니다. 

결론은 청약은 만 19세 이상이면 세대분리가 가능하다고 이해하시면 편하겠습니다. 청약을 위한 세대분리를 소득세법 세대분리 기준으로 잘못 알고 계신 분들은 빨리 세대원을 세대분리 시키시고 청약하시기 바랍니다^^

또한, 소득세법상 혼인 외 3가지 요건을 충족하고 세대분리와 거주를 분리해야만이 소득세법 상 세대분리로 인정받을 수 있습니다. 

이러한 점을 잘 착안하시면 좋은 결과를 낼 수 있을 것 같습니다.

 

 

 

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