부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 6일에는 핀셋규제라고 칭하는 민간택지분양가 상한제가 발표되었고 그 효과로 벌써 일부지역의 부동산시장이 들썩이고 있습니다. 또한 규제를 피해나간 일부지역들, 대표적으로 목동과 서울내 뉴타운, 광명, 과천, 분당 등은 안도의 웃음을 짓고 있을 것입니다. 부동산 규제책이라고 명명만 했을뿐 마치 부양책 같은 규제가 발표되자마자 다시한번 부동산 시장에 호재, 다시 말하면 목동에 호재가 될만한 이슈가 발표되었습니다.

교육부가 7일 '고교서열화 해소방안'을 발표하였습니다. 고교서열화 해소방안은 2025년에는 외고와 자사고, 국제고 등 일명 특목고로 칭해지는 학교들이 모두 사라지고 일반고로 전환되는 것입니다. 현재 초등학교 4학년 학생들이 고교에 입학하는 2025년은 각 지역에 따라 학군이 재조정 되는 것입니다.

그러면서도 과학고와 영재고는 존속시키겠다고 하니.. 우수학생들이 과학고나 영재고로 쏠릴확률도 높아졌습니다. 쏠림 현상이 가속화될 것을 미리 우려하여 선발 방식 등을 획기적으로 바꾸겠다고 밝혔지만 폐지할거면 다폐지하지 여지를 남겨서 쏠림현상을 가속화할려는지 양극화를 심화시키는 것 같습니다. 어쨌든 그러한 대비책도 마련한 방안이라고합니다.

그러나 고교서열화를 해소하는 노력으로 특목고를 일반고로 전환한다고 해서 모든 학교가 평등해지고 수준이 같아지겠습니까? 너무나 당연하게도 사교육의 열기가 높고 우수한 학생들이 모이는 지역으로 더욱더 쏠림현상이 가속화 될 것은 뻔한 이치입니다. 예를들면 지방에 위치하였지만 명문고였던 민족사관고나 전주 상산고, 포항 제철고 등은 현재는 전국에서 신입생을 뽑는 자사고지만 일반고로 전환되면 광역모집이라하여 각 시ㆍ도에서만 선발이 가능합니다. 결국에 지방에 실거주를 해야만 입학이 가능한데 서울에 직장이 있는 부모와 학생이 일반고로 전환된 지방의 고교를 입학할까요? 학생들이 입학을 꺼려할 확률이 높아지고 결국에는 고교수준이 낮아질 것입니다. 그렇게 되면 그 지역 고교수준 전체에 영향을 미칠확률이 높아집니다.

또한, 대학과 같은 학점제를 도입, 일명 고교학점제를 정착시켜 학교내에서 개인의 진로나 수준에 맞게 과목을 선택하여 학군의 갈증을 교과과정으로 풀어준다고는 하지만 학생들의 수준이 전반적으로 내려갈 학교들에서는 그 실효성에 대해서도 의문이 듭니다. 비교대상이 없고 학업에 집중할 환경이 아닌데 과연 학생들이 공부에 집중을 할 수 있겠습니까?

더군다나 정부의 정시 확대 방침과 맞물린 특목고 일반고 전환은 강남과 목동 등 '교육특구'라고 불리우는 지역에 쏠림현상이 더욱 가속화 될 확률이 높습니다. 정시는 결국 공부의 절대적인 양에 따라 그 성패가 갈리므로 재수생의 빈도도 지속적으로 늘어날 것이며 그로 인해 정시의 경쟁은 더욱 치열해지고 사교육에 투자하는 비용이 높아질 수 밖에 없습니다. 결국 서울 부동산의 핵심지역이라고 할 수 있는 강남과 목동에 그 수요가 집중될 수 밖에 없으며 민간택지분양가상한제와 맞물린 지금 이시점에 강남과 목동 등 서울 및 수도권 내 주요 학원가 및 학군이 우수한 지역들의 부동산에 대한 수요가 증가될 가능성이 매우 높은 것입니다. 그중에서도 민간택지분양가 상한제를 피한 지역의 구축에서는 목동이 가장 우수한 입지가 되어버리는 것입니다.

이와 더불어 현재 초등학교 4학년 이하의 자녀를 둔 부모와 초등학교 5학년에서 중학교3의 자녀를 둔 부모들의 희비도 갈립니다. 현재 초등학교 4학년 이하의 자녀를 둔 부모라면 좋은 학군지역으로 이사를 고민할 수 밖에 없지만 초등학교5학년에서 중학교 3학년 사이의 자녀를 둔 부모들은 자녀들이 특목고에 진학이 가능하기 때문에 특목고에 진학하기 위해 더 힘을 쏟을 것입니다. 특목고가 사라진다면 특목고 졸업생이라는 희소성과 프리미엄이 생기기 때문입니다.

아이러니하게도 정부도 이러한 점을 인식하였는지 서울의 강북 등에 '고교교육 특별지구'를 구축한다고 하지만 이 역시 전국적으로 보았을 때 결국에는 서울쏠림현상이 가속화되는 것입니다. 이제는 지방의 우수인재들이 서울원정 유학을 보내야하는 세상이 온 것입니다.

입주물량과 공급물량이 줄어들고 각종 규제들로 임대시장이 위축된 서울부동산 시장에 학군수요가 다수 유입된다면 임대료의 상승과 매매가의 상승이 같이 이루어질 확률이 높습니다. 그래서 교육부의 특목고 일반화 전환 정책은 국토부의 민간택지분양가상한제에 이어 기름에 물을 계속 붓는 꼴이 되어버렸습니다.

서울내에서도 목동은 이미 훌륭한 입지와 학군으로 높은 집값을 자랑하고 있습니다. 이러한 상황에 수도권에 거주하면서 자금여력이 되고 학군에 대한 니즈가 높은 수요자들이 목동지역에 수요자로 편입될 확률이 높기 때문에 더 높은상승이 우려됩니다. 이미 재건축연한이 도래한데다가 민간택지분양가상한제를 피했고 실거주로써 만족도도 높은곳이니 목동지역의 구축이 최고의 선택지가 될 수 있는 것입니다.

정부의 민간택지분양가 상한제라는 규제카드가 서울을 중심으로 한 현재의 부동산시장을 잠재우려는 노력이 큰 임팩트를 주지 못했는데 교육부의 고교서열화 해소방안 정책발표로 인해 전국에 모든 학부모가 서울에 관심을 갖게 만드는 결과를 초래하게 되었습니다.

저 역시 어린자녀를 둔 부모로 좋은 학군지역에 실거주를 염두에 둔 시점이었는데 이제 경기도 외곽에 중학교학군이 좋은지역들의 메리트가 많이 줄어 들었기 때문에 서울로의 진입을 더욱더 꿈꾸게 되었습니다. 그렇지만 저처럼 자금력이 안되는 사람들은 포기라도 하겠지만 소득수준이 높아진 우리나라에는 생각보다 고소득자와 자산가들이 많기 때문에 무리해서라도 가능한 사람들, 일명 영끌수요자들까지도 서울시장에 관심갖게 만들어 버렸습니다.
 
정부의 교육정책이 올바른 방향인가에 대한 의문도 해소가 되지 않았는데 그 교육정책이 부동산 시장의 양극화에 못을 박아버린 듯합니다. 너무나 아쉬운 정책들이 연이어 발표되고 그 정책의 현실과 내막이 달라 너무 화가나고 속상합니다. 겉으로는 부동산시장 안정, 교육제도 개선, 민생안정, 서민을 위한 정책이라고 하지만 그 내면은 새까맣게 느껴집니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅에서 데이터가 많이 나와서 오늘은 조금 쉬어가는 의미에서 강남의 역사에 대해 이야기 해보려 합니다. 여러분은 강남에 대한 이미지가 어떠합니까? 초고층의 빌딩과 잘 정돈된 도로망, 수많은 사람들 그리고 부의 상징. 이외에도 형용할 수 있는 단어들이 많이 있겠지만 보통 현대식도시, 고소득도시, 부자동네 등 긍정적인 의미가 많은 지역일 것입니다. 그렇다면 강남은 과연 어디일까요?

강남은 원래 강남구였다가 서초구로 분구가 되었습니다. 십여년전부터는 인접한 송파구까지 묶어서 '강남3구'라고 불리게 되었습니다. 사실 송파구는 강남으로 들어가기엔 조금 부족했지만 인근 아파트가 재건축되며 강남구와 같이 '강남3구'로 불리게 되었습니다. 최근에는 9호선 연장 등의 호재와 신축아파트의 공급 등으로 강동구까지 묶어 '강남4구'라는 단어가 등장했지만 아직은 '강남3구'가 강남이라고 불리고 있습니다. 그렇지만 강동의 상승세를 볼때 시간이지나면 '강남4구'에 편입될 것 가습니다.

서울의 강남은 도시화와 맞물려 한국전쟁 직후 1955년, 157만명의 인구에서 1963년 인구 300만명을 넘기며 단기간에 인구가 두배가 증가합니다. 우리나라 전반적으로 인구가 증가하던 시기임을 고려하더라도 비약적인 인구증가율이었습니다. 이 덕분에 사대문 주변에 원도심은 포화가 되고 강북지역이 난개발이 될 수 박에 없었습니다. 특히, 중구와 동대문, 종로, 마포 등은 사람으로 가득 찼습니다.

이에 1970년, 당시 대통령이었던 박정희 입장에서는 전쟁의 가능성을 고려했을 때 접경지역과 근접한 수도 서울에 과밀도의 인구는 감당하기 어려웠고 서울에 최초이자 최대 규모인 영동대개발을 계획했고 그것이 강남의 시작이었습니다. 여기서 영동이란 영등포의 동쪽을 의미하며 수십년전까지는 '영동'이라는 말을 '강남'보다 많이 썼다고 합니다.

강남은 1970년 개발을 시작으로 10여년만에 인구 100만명을 넘기기 시작했고 경부고속도로의 개통, 호남, 영동고속도로의 연이은 개통과 경기고와 휘문고, 숙명여중ㆍ고, 서울고 등 명문고들이 대거 강남으로 이전하였고 자연스레 경쟁력 있는 학원들도 강남으로 몰려들면서 시민들의 강남으로의 유입이 더욱 많아졌습니다. 특히, 서울아시안게임과 올림픽을 거치면서 잠실이 성장했고 1988년 행정개편으로 강동구에서 송파구가 분리되고, 서초구가 강남구에서 분리되면서 강남,서초,송파로 이어지는 '강남3구'가 완성 된 것입니다.

강남은 개발 착공 직후 1년만에 강남구 신사동 일대에 지가는 15배가 상승했으며, 지금은 가장 높은 지가를 자랑하는 지역으로 명성을 떨치고 있습니다. 업무, 주거, 상업, 교육, 문화, 체육, 의료시설, 관공서 등 부족한 것이 없는 명실공히 우리나라 최고의 도시가 된 것입니다. 특히, 강남에 집중된 기능들은 부동산의 가치를 높이는 것으로 모두가 꿈꾸는 가장 완벽한 입지의 도시가 완성된 것입니다.

물론, 강남은 정부의 강력한 지원과 유인책으로 태초부터 성공을 담보로한 개발지역이었지만 그 집중화는 가히 상상을 초월할 정도로 급격히 진행되었습니다. 현재도 모든 개발의 호재들이 강남의 호재라고 불릴정도로 강남으로의 집중화는 앞으로도 가속화 될 것입니다.

'강남'이란 막연한 환상과 열등감이 공존하는 우리나라의 최고의 입지입니다. 앞으로도 그럴거고 우리나라가 존속하는 그날까지 그 명성을 이어갈 것입니다. 우리나라의 가장 똑똑한 분들인 고위공직자들의 부동산도 이곳에 집중되었으니 우연의 일치일까요? 강남은 지금도 영동대개발의 규모는 아니지만 조용히 꾸준하게 개발을 이어가고 있습니다.

오늘은 강남에 대해서 간단히 살펴보았는데요, 강남에 대해 말로만 들었던 내용들은 글로써 정리해보니 더욱더 높아 보이는 도시입니다. 대체불가능한 도시로써 그 위상은 더욱 높아질 것이라고 보고 있습니다. 언제 강남에서 살아볼 수 있을까요?
 
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