부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 부동산 상승세와 맞물려 정부의 규제책이 연일 나오고 있습니다. 최근에 급등한 서울집값을 잡기 위해 정부는 민간택지에 대한 분양가 상한제를 추진하고 있는데 오는 6일 민간택지 분양가 상한제의 첫 적용지역을 발표할 예정입니다. 현재 투기과열지구인 서울에서는 강남 4구로 불리우는 서초구, 송파구, 강남구, 강동구와 마용성의 마포구, 용산구, 성동구가 매우 유력합니다. 경기도에서는 과천이 지정되지 않을까 조심스럽게 예측하고 있습니다.

민간택지의 분양가 상한제는 현재 '투기과열지구'로 지정된 곳 중 직전 1년 간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배를 초과하거나 직전 2개월 모두 평균 청약경쟁률이 5대 1이상인 곳 또는 직전 3개월의 주택거래량이 전년 동기의 20%이상 증가한 곳 등 요건만 충족하면 정부가 지정할 수 있습니다. 현재 투기과열지구는 서울 25개구 전체와 경기도 과천, 광명, 성남시 분당구, 하남시와 지방에서는 대구 수성구와 세종시 등 전국에 31곳이 지정되어 있습니다. 요즘에 부동산 시장분위기로 볼때는 어느곳이 지정되어도 이상하지는 않을 분위기입니다.

정부의 분양가상한제의 적용기준에 따르면 동 단위로 '핀셋'지정하기로 한 만큼 어느 동이 지정될지가 또 하나의 관심사입니다. 동단위로 세부화 하게 된다면, 서초구 반포동, 용산구 한남동, 강남구 개포동, 송파구 잠실동, 강동구 둔촌동 등이 유력하게 거론되고 있습니다만 대상지역을 조금 넓힌다면 재건축 및 재개발 사업장이 몰려 있는 영등포구와 양천구 그리고 강북구 등도 상한제가 적용될 가능성이 높겠습니다. 결국에는 서울 전반적으로 입주물량이 대기가 많은 곳에 적용될 가능성이 높은 것입니다.

결국에 민간택지분양가 상한제라는 것은 최근의 집값상승세가 높고 분양가 상승률이 높으며 청약경쟁률이 강세인 곳이 될 확률이 높습니다. 소위 뉴타운이라 불리우는 재건축 재개발 사업장들이 몰려 있는 곳이 이러한 규제에 대상이 될 확률이 높겠습니다. 그러나 아이러니하게도 민간택지분양가상한제 확대 시행 예고에 서울 아파트 값은 913대책 이후 최대폭으로 상승중에 있습니다. 특히, 신축공급 우려에 따라 더욱더 상승 하고 있는 것입니다. 분양가상한제가 시행되면 진행중이 사업들의 사업진행이 더뎌지게 되기 때문에 공급부족이 우려되기 때문입니다.

단순히 공급부족에 대한 우려뿐만아니라 분양가의 상한제 적용기준이 다소 애매하기도 합니다. 최근 1년간 서울의 자치구별 분양가격 및 분양가 상승률을 본다면 올 9월 기준으로 강북권이 강남권보다 더 높은 상승률을 기록하고 있습니다. 먼저 첫 적용지역으로 유력한 강남권과 '마용성'이 상대적으로 강북권의 상승률보다 낮았습니다. 성북구가 약 31.7% 은평구가 16%이고 동대문의 경우에는 64.6%에 달했습니다. 이에 비해 강남권은 서초구 30.3%를 제외한다면 강남구가 9.3% 송파구가 2.8%에 불과해 오히려 더 낮은 상승률을 보이고 있습니다. 강남4구에서도 급등했다는 강동구 역시 8.7%상승에 그치고 있습니다. 절대가격은 높지만 상승률로 보았을 땐 강북권을 제외하고 강남권이 지정된다면 이상한 것입니다.
 
그렇기 때문에 단순하게 분양가 상승률이 높다고 해서 실제 집값의 과열현상을 부추기는 지역인가에 대한 것은 논의도 필요하고 최근에 분양이 없는 지역은 분양가에 대한 통계자료도 전무하기 때문에 단순하게 그 기준을 가지고 적용지역을 선정하기에는 많은 모순점이 존재하는 것입니다. 최근에 발표한 정부의 정책들에 가장 큰 불만은 기준이 모호하다는 것이었습니다. 결국에는 특정 대상을 정해놓고 추진하는 것처럼 비춰지기 때문에 형평성에 대한 논란도 지속될 것입니다.

또하나의 관심사는 같은날 열리는 주거정책심의위원회에서 조정대상지역 지역 중 해제여부도 함께 논의될 예정이라고 합니다. 그 역시도 함께 지켜봐야하겠습니다. 흥미 진진한 부동산시장이 되겠습니다.

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