부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 1부에서는 양도소득세의 개략적인 설명과 신고 및 납부, 가산세에 대해 알아 보았습니다. 1부에서 살펴보았듯이 양도소득세 절세를 위해서는 무엇보다도 과세표준을 줄여야하는데 가장 큰 것이 공제항목입니다. 그래서 이번 2부에서는 양도소득세 공제항목에 대해 집중적으로 알아보겠습니다. 먼저 아래에 양도세 세액 흐름표를 보시면서 살펴보겠습니다.

1. 수리비 중 자본적 지출
 
부동산을 보유하는 동안 유지ㆍ보수 하기 위해 지출되는 비용으로 크게 자본적ㆍ수익적 지출로 나눕니다.

1) 자본적 지출
부동산 자체의 자본가치를 높이는데 지불된 비용으로 양도소득세 산출시 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
용도변경 개량, 이용편의를 위한 지출로 발코니 확장비용, 섀시공사, 보일러 교체, 바닥공사, 화장실교체비용 등이 포함된다. 소유권 확보를 위한 소송ㆍ명도비용, 인지대 등도 포함되고 취득 후 소유권 분쟁시 발생한 소송ㆍ명도비용, 인지대 등도 포함되므로 지출한 내역이 있다면 반드시 확인해야 합니다.
※ 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 금융증빙 등 실제지출이 확인되면 경비로 인정 가능

2) 수익적 지출
수익적 지출은 단순히 관리ㆍ유지를 위해  지출되는 비용으로 필요경비로 공제 받을 수 없습니다.
형광등 교체나 도배ㆍ장판, 보일러 수리, 옥상방수, 욕조교체, 배수관 교환 등이 해당됩니다.

2. 필요경비

필요경비는 말 그대로 부동산은 거래하면서 지출되는 제반비용을 의미합니다.
계약서나 신고서 등의 작성비용, 인지대, 중개수수료, 컨설팅 비용 등이 이에 포함 됩니다.

3. 장기보유 특별공제
장기보유특별공제는 말 그대로 부동산을 장기간 보유시 양도세에서 3년이상 보유한 경우에 보유기간에 따라 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비 등의 일정비율만큼 공제해주는 세금입니다.

* 보유기간 : 취득일로부터 양도일까지의 일수 계산(기준일 : 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른날 적용)
* 조정대상지역의 경우 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 공제불가
* 양도가액 9억원 이상은 초과분에서 계산

아래는 장기보유특별공제 세율표이니 참고바랍니다.

* 장기보유특별공제 1세대 1주택은 비거주 또는 보유기간 중 2년이상 미거주시 일반공제율 최대 30% 적용(2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용)

4. 장기보유특별공제 추가적용 및 특례적용

위에서 언급한 장기보유특별공제 외에 일정 기준에 부합하는 주택임대사업자에게 보유기간별로 추가로 공제율을 적용해 주는 제도로 추가적용 및 특례적용 중복은 안됩니다.

1) 장기보유 특별공제 추가적용

거주자, 비거주자 모두 해당되고, 임대기간은 5년이지만(단기 4년, 장기 8년) 단기 4년 이후에 1년 경과시 요건이 충족되지만 최소년수가 6년이 경과해야 적용할 수 있습니다. 또한 면적제한이 없어 의무임대기간만 유지하면 됩니다. 기존장기보유특별공제율에 추가적으로 적용합니다.

2) 장기보유특별공제 특례적용

* 임대주택활성화 방안에 따라 2019년 1월 1일부터 8년이상 보유시 70% 적용

3) 장기보유특별공제 추가적용 및 특례적용 비교

설명보단 표를 참고하시는게 좋겠습니다. 중복적용이 안되므로 본인에게 유리한 공제를 적용해야 하겠습니다.

5. 기본공제

기본공제는 말 그대로 기본공제로 1년에 한번에 한해 인별 250만원까지 공제해주는 것입니다. 2건의 거래가 있더라도 나누어 적용이 안되고 1건에 한해서 가능하겠습니다. 다만, 미등기양도자산은 해당 없겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난번에는 부동산 보유시 부과되는 세금인 재산세와 종합부동산세에 대해 알아보았습니다. 양도소득세는 부동산 뿐만 아니라 부동산에 대한 권리, 주식, 파생상품 등에도 부과되지만 우리는 부동산 특히, 공동주택을 중심으로 부동산 양도시 부과되는 양도소득세에 대해 알아보겠습니다.

1. 양도소득세란
양도소득세란 말 그대로 부동산을 양도해서 생긴 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 소득을 많이 얻을수록 많이 내고 적을수록 적게내는 누진세율 구조가 적용되는데 우리나라 양도소득세율이 높은 편이라 많은분들이 부담을 느끼는 세금 중 하나입니다. 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 양도시점에 부과하기 때문에 만약, 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해가 발생했다면 과세되지 않겠습니다.

1) 양도소득세의 신고
부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 납부해야 합니다. 예를 들어 2019년 7월 5일에 잔금을 지급받았다면 납부기한은 7월의 말일의 2개월 뒤인 10월 1일 까지입니다.
* 양도시기는 원칙적으르 잔금일(대금청산일)이나 예외적으로 잔금일 이전 소유권이전 등기 완료 시 등기접수일이 양도시기임
※ 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 일일 0.03%의 납부불성실 가산세가 부과되니 유의바랍니다.

2) 확정신고 및 납부
당해연도에 부동산 등을 여러건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 해야합니다.
* 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고 하지 않아도 됨
양도소득세의 납부할 세액이 높으면 부담될 수 있기 때문에 분할납부가 가능합니다. 1천만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

※ 신고 및 납부를 하지 않았을 때에는 무신고가산세 20 ~ 40%와 납부불성실가산세 일일 0.03%를 추가로 분담해야 되니 유의바랍니다. 가산세요약표는 참고바랍니다.

2. 양도소득세 계산
양도소득세 역시 여타 다른세금과 마찬가지로 '과세표준 × 세율'로 계산합니다. 다만, 과세표준 구할때 공제하는 항목시 많아 복잡해 보일뿐입니다. 오늘은 공제항목을 생략하고 기본적인 개념으로 계산해보겠습니다.
* 복잡한 공제항목은 별도로 2부로 포스팅 예정

양도소득세의 과세표준 및 세율은 다음그림과 같습니다.

* 10% 추가과세 : 조정지역 내 2주택자, 비사업용 토지
* 20% 추가과세 : 조정대상지역 내 3주택 이상자
* 2018년 1월 1일 이후 조정지역 내 분양권은 보유기간 상관없이 50% 단일세율 적용
※ 추가과세는 기존 세율에 추가(예, 조정지역 내 2주택자는 1년 미만 주택 40%에 10% 더한 50% 과세), 조정지역 내 다주택자는 장기보유특별공제 적용불가

아래표는 편의상 만든표로 참고만하시고 실제로 계산하여야 합니다.

너무 복잡하기 때문에 간단한 비규제지역 1주택자의 경우 계산을 해보겠습니다. 아파트를 3억원에 매수한 1주택자가 2년 경과 후 3억 5천에 매도를 가정해보면 양도차익 5천만원에서 필요경비(0원가정) 및 장기보유특별공제(0원, 3년미만)를 뺀 양도소득금액 5천만원이 나옵니다. 여기에 기본공제(인별 250만원)를 뺀 4천750만원이 나오고 다음 과세 구간별 세율 24%를 곱하고 누진공제액 522만원을 뺀 618만원이 나오는데요 여기에 필요경비를 빼면 양도소득세가 되겠습니다. 아직은 조금 어려운데요, 2부에 공제항목을 포스팅하면서 다시한번 계산해보겠습니다.

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