부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 모든 언론에서는 각종 부동산 정책과 이슈들로 도배되고 있는데요, 그만큼 지금 부동산 시장이 '뜨거운감자'로 자리잡고 있습니다. 특히, 서울 내 신축아파트에 대한 부동산 뉴스는 항상 메인으로 자리잡고 있으며 현장에서는 연일 신고가를 갱신하며 집값은 고공행진을 있습니다. 이러한 과열된 부동산 시장 속에서 새집마련에 가장좋은 청약시장으로 무주택자들과 청약이 가능한 수요자들 중심으로 과열되고 있습니다.

이번정권에 부동산정책에서 무주택실수요자들을 위한 유인책들이 쏟아져 나오고 있기 때문에 청약에 당첨만되도 큰돈을 번다는 생각을 갖고 너도나도 청약에 집중하고 있습니다. 주담담보대출비율(LTV)가 줄어들어 실제 투자금이 커졌지만 그래도 당장 당첨만 되어도 시세차익을 기대할 수 있기 때문에 계약금만 있다면 너도나도 청약에 목을 메고 있습니다. 괜찮은 입지의 지역이라면 당장에도 수천에서 수억의 프리미엄이 생기기 때문입니다.

그러나 입지가 좋은지역들은 낮은가점으로는 당첨도 힘들뿐더러 최근에 강화된 강화된 대출규제로 인해 규제지역(투기지역ㆍ투기과열지역,조정대상지역)내 분양가 9억원 이상은 중도금대출보증이 금지되어 사실상 현금부자가 아니라면 준로또라는 청약에 당첨이 되어도 문제가 되고 있습니다.
 
최근에 조사된 자료에 따르면 최근 5년 간 수도권 '고가'주택(분양가 9억원 이상) 1만 5938가구 중 35~40세 당첨자가 2991명(18.8%)로 가장 많았으며 31~35세 2127명(13.4%), 30세 이하 882명(5.5%)로 40세 이하 당첨자가 전체의 37.7%나 된다고 합니다.

아무리 긍정적으로 생각해도 놀라운 결과입니다. 9억원 이하는 중도금대출도 나오지 않아 현금이 많이 필요한데 그것도 상대적으로 젊은 사람들이 당첨이 되었다니.. 더군다나 분양권상태에서는 전매가 불가능하기 때문에 더욱이 중도금납부도 필수적인 것을 생각해본다면 더욱더 놀라운 일입니다.

지난 2016년 7월 부터정부가 집값을 잡기 위해 분양가 9억원 이상 아파트에 대한 한국주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출보증을 금지했는데, 시행사와 시공사의 보증규제까지 금융위원회 등의 감독강화로 금지된 시점에서 이러한 자료들을 비추어 본다면 사실상 '금수저'들에게만 당첨기회가 늘려줬다는 비판이 나올 수 밖에없는 것입니다.

예를 들어 무주택 실수요자의 경우 서울에 10억원인 아파트에 당첨됐다면 계약금(10%) 1억원과 함께 중도금(60%) 6억원을 마련해야하는 것인데, 사실상 평균적인 취업연령이나 고소득자를 예를 들더라도 경제활동을 해서 수억원의 돈을 모은다는게 사실상 쉽지 않습니다. 더군다나 그 숫자나 비율이 높다는 것은 정상적인 사고로는 납득이 어렵습니다,. 도시근로자의 월평균 소득이 약 260만원임을 고려했을 때  평균연봉의 직장인은 불가능한 수준이고 고소득자더라도 어려운 금액입니다.
 
실제로 청약에 당첨된 20~30대의 자금조달계획서(중도금 마련방법)에는 부모나 친인척으로 빌린다는 경우가 많았는데 이는 증여인지 차용인지 구분이 모호하기 때문에 결국 부모 또는 가족의 도움 없이는 주택구입이 어렵다는 뜻으로 청약의 기회를 이용하면서 자금은 부모의 도움을 받는 것으려는 것으로 해석이 가능 한 것입니다.

정부의 중도금 대출규제에 따른 풍선효과로 금수저들에게만 서울의 고가 아파트 당첨기회를 높여주었고 불법과 탈법 증여의 통로로 이용되는 것입니다. 최근에 뉴스에서 보여지듯이 서울내 신축아파트의 증여건수가 사상최대라고 하였습니다. 이러한 흐름을 봤을 때 청약당첨된 40세 이하의 젊은이들도 대부분이 부모의 도움에 의지했을 확률이 높습니다.
 
지난번 포스팅에서도 이야기 했듯이 지역별 주담담보대출비율을 정할 것이 아니라 개인 소득에 맞추어 비율을 정해야만이 자수성가형 고소득자들에게도 공평하게 기회가 주어질 것이며 소득이 없는 이들에게는 철저히 구분해서 대출을 승인한다면 가계부채비율도 컨트롤 될 것입니다.

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