부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 지난 9월 2일 발표된 한국감정원의 '19년 8월 전국주택가격동향조사 결과를 간단히 분석하려 합니다. 불과 6개월 전만하더라도 하락장에 얼어붙은 부동산 시장이 최근에는 180도 바뀌어 완전 다른세상이 된 것 같습니다. 그러나 연일 언론에서 뿌려대는 기사들과 현실은 조금 차이가 있습니다. 그렇다면 어떻게 이러한 기사들에서 팩트를 찾아 낼까요? 많은 분석들이 있겠지만 각 지역별로 시장에 대한 개별분석이 요구됩니다. 왜 이런말씀을 하는지 우리나라 각 시ㆍ도별 주민등록인구 통계자료를 보고 말씀드리겠습니다.

위 그림에서 볼 수 있듯이 우리나라 각 시도별로 그 크기가 다릅니다. 지방이라는 곳들도 수도권 못지 않게 너무 거대한 시장이기에 각 시장별로 다르게 해석이 선행되어야 하는 것입니다. 그럼에도 불구하고 언론은 절대값을 통해 시장을 왜곡하는 경향이 있습니다. 우리나라 수도권을 제외하더라도 인구 100만명이 넘는 6개 광역시와 창원시가 존재하며, 50만명 이상 거주하는 도시도 5곳이 있으며, 투자처로 살펴볼만한 도시인 20만명 이상인 도시도 17곳이 있습니다. 그러므로 시장은 지역별로 또다른 흐름을 갖고 가는 것입니다.

위에 그림에서 보듯이 서울, 대전, 광주, 전남, 대구는 상승했지만 전국적으로는 지난 7월에 비해 0.05%하락했습니다. 연일 언론에서 때려대는 집값은 상승국면은 일부지역에 한정된 것입니다. 아래는 전국주택가격동향조사 결과 발표자료입니다.

매매가격 뿐만아니라 전세가격 역시 전국적으로는 지난 7월에 비해 0.10%는 하락했지만 아이러니하게도 서울을 중심으로 한 수도권과 지방에서는 대전, 대구, 전남은 상승하였습니다. 그러나 주택종합매매가격과는 다르게 전국적으로 지난 7월에 비해 전세가격이 상승한 것이 차이가 있습니다. 사실 저는 매매가의 상승은 게의치 않치만 전세가의 상승은 조금 다르게 보고 있습니다. 전세가의 상승은 많은 피해자가 양산될 확률이 높기 때문입니다. 상대적으로 임차인의 지위를 가진 사람들은 경제적, 사회적으로 약자일 확률이 높기 때문에 특히, 전세가격에 많은 관심을 갖고 있습니다. 물론 투자자의 입장에선 긍정적인 신호인 것입니다.

다음은 평균 주택가격입니다. 단연 서울이 돋보이는데요, 단위면적당 가격이기에 일반적인 평당 가격으로 환산하려면 *3을 하면 됩니다. 서울의 경우에는 익히 알고 있듯이 평당가격이 제일 높습니다. 전국적으로는 평당 약 1,050만원, 서울의 경우에는 평당 약 2,350만원, 경기도는 평당 약 1,110만원의 가격을 보이고 있습니다. 수도권과 지방으로 나눈다면 수도권은 약 1,540만원, 지방은 약 600만원으로 2배가 넘는 격차를 보이고 있습니다.
※ 물론, 평균주택의 표본구성에 따라 실제 주택가격과의 오차는 있지만, 수도권의 집값이 상대적으로 높으며, 경기도의 경우에도 서울 다음으로 높은 주택가격을 보이고 있습니다. 참고만 하시면 될 것 같습니다.

다음은 한국감정원에서 발표하는 월간 주택가격동향으로 아래는 서울을 나타내는 표입니다. 올해 전반기 이후에 매매 뿐만아니라 전월세 역시 상승국면으로 전환된 것을 확인할 수 있습니다.

아래는 전국의 월간주택가격동향으로 전국적으로 평균은 짒값이 하락하고 있습니다. 이를 통해 본다면 집값이 상승한다고 말하기에는 어렵겠습니다.

오늘은 전국주택가격동향조사결과와 월간주택가격동향을 통해 전국의 흐름을 가볍게 살펴보았습니다. 이를 통해, 연일 언론에서 퍼부어대는 기사들의 팩트를 확인할 수 있습니다. 지역별 통계와 평균은 자칫 시장을 왜곡해서 이해할 수 있다는 것도 보여주고 있습니다. 특히, 지역별 왜곡 뿐만아니라 동일지역 내 에서도 왜곡이 발생할 수 있기 때문에 데이터 해석에 유의해야 합니다.

부동산을 공부하시는 여러분들도 이러한 자료들은 활용해서 거시적인 분석을 선행하고 현장위주의 임장활동과 개별물건 분석을 통해 올바른 시장을 바라보는 눈과 왜곡된 시장을 구별하는 눈을 키우시길 바랍니다. 저 역시도 이러한 자료를 자주보고 눈에 익히려고 노력하고 있습니다. 가치투자를 위한 느려보이지만 가장 빠른 길이 아닐까 생각이 듭니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 새로운 데이터를 활용해서 서울 집값이 오르는 이유에 대해서 설명을 해보려고 합니다. 모두가 서울은 얘기하지 않아도 우리나라의 중심으로 많은 일자리와 사람이 살고 있는 것으로 알고 있겠지만 인구수외에는 크게 체감을 못할 것입니다. 그래서 국세통계 중 시ㆍ군ㆍ구별 근로소득 연말정산 신고현황을 토대로 간단하게 서울의 예로 설명해보겠습니다.

먼저 연말정산 신고현황 중 원천징수지 신고현황을 보겠습니다. 원천징수지 신고현황은 해당지역에서 연말정산을 신고한 것으로 직장이 있는 지역으로 보면 이해가 간편할 것입니다. 아래는 급여의 총계 내림차순으로 정렬한 것으로 인원과 금액이 서울이 압도적입니다. 전체 인구는 약 20%가량 이나 총급여와 금액은 1/3을 초과하고 있습니다.

다음은 연말정산 신고현황 중 주소지 신고현황입니다. 주소지 신고현황은 해당 주소지에 거주하는 것으로 경기도에 인원과 금액이 제일 많습니다. 이는 실제로 거주하는 근로자가 많은 곳이 경기도라는 뜻이지만 위의 표와 비교해본다면 서울에서 일을하면서 서울에 거주하는 비율이 실제로는 낮다는 것을 알 수 있습니다. 

이러한 통계를 통해 하향식 분석을 실시한다면 서울 내에서도 중심업무지구와 베드타운, 지역별 급여 등 다양한 자료를 추출해 낼 수 있습니다. 간단한 연말정산 신고현황만으로도 지역 별 일자리의 비율과 소득수준을 파악할 수 있습니다. 조금은 번거롭고 귀찮지만 파악할 수 있습니다. 아래표는 서울 내 각 구별 연말정산 원천징수 신고현황기준으로 정리해본 표입니다.

아무래도 강남이 으뜸으로 강남에 일자리가 상대적으로 많음을 의미하겠습니다. 강남과 영등포, 중구가 3대업무지구가 포함된 지역으로 일자리가 많다고 볼 수 있겠습니다. 다음은 연말정산 주소지 현황 기준으로 정렬한 표입니다. 실제 거주하는 지역이 어디인지 파악할 수 있습니다.

위의 데이터를 통해서 인원과 금액을 나누어 해당지역 근로자의 연봉을 측정할 수 있는데 강남구 거주자의 연봉은 약 6천3백만원입니다. 또한 강남구의 경우 원천징수(=일자리)와 주소지(=집)의 현황이 일치하진 않습니다. 많은사람들이 일을 하러 강남에 오지만 실제 강남에 거주하는 사람은 상대적으로 적다는 것입니다. 중구의 경우에는 서울 내 3번째로 일자리가 많았지만 주거지로는 꼴찌를 달리고 일자리가 적었던 노원구는 주거지로는 6위에 위치하며 어느지역이 서울 내에서도 일자리가 많은지, 베드타운인지 구분이 가능합니다.

결론적으로 이러한 데이터를 잘 활용한다면 세부적인 지역분석이 가능하겠습니다. 의외로 새로운 방식의 데이터 해석이었는데요, 추후에는 각 지역별 세부적 분석을 통해 다시한번 파악해보도록 하겠습니다.

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