부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 연일 부동산 시장에 특히, 서울을 중심으로하는 핵심지역들에 장세가 매우뜨겁습니다. 물건이 나오기 무섭게 빠지고 연일 신고가를 갱신하는 모습에 이제는 억단위의 금액이 우스워 지고 있습니다.

사실 모두가 알고 계시겠지만 이러한 시장은 부동산정책에서 기인한 것으로 알고 있습니다. 지난 금융위기 이후 침체되어있던 서울부동산은 15년부터 꿈틀되었고 17년까지 무섭게 올랐습니다. 보통은 이시점에 급등의 피로감으로 한차례 조정이 와야되지만 진보정권의 부동산규제(8.2대책)이 발표되면서 공급우려에 대한 수요자의 불안감으로 상승세가 이어졌습니다. 불난집에 불을끄려다 기름을 얹은 격이 된것입니다.

이러한 시장을 바라보는 정책담당자들이 조금만 더 냉정하게 시장을 바라보았다면 이러한 급등세가 지속되진 않았을 겁니다. 자꾸만 수요를 억제하려는 정책들 특히, 작년의 9.13대책은 일시적인 정책효과만 보여줬을뿐 지금의 미친 상승장을 부채질하는격이 되었습니다.
시장이란 곳은 사고팔면서 자연스레 시장가격이 형성되는 지극히 합리적인 곳인데 그러한 시장가격을 강제로 통제하려다보니 지금은 시장이 교란된 것입니다. 정부는 주택공급을 늘려서 거래가능한 물건의 수를 늘렸다면 자연스레 시장은 수요와 공급으로 올바른 방향으로 흘러갔을 것입니다.

여기서 착각하면 안되는 것은 내가 살고싶은 집은 모두가 살고 싶고, 내가 월급이 오른다면 모두가 같이 오른다는 것입니다. 그러다 보니 대체불가능한 입지의 지역들은 비쌀수 밖에 없는 것입니다. 이러한 것들을 비정상으로 바라보려하니 애초에 문제가 있었던 것입니다.

그래서인지 지금의 정책들로 인해 수요자들은 이상하리만큼 바보가 되어버렸습니다. 분양가 상한제, 초과이익환수제, 일몰제 등등 공공성을 위한 것처럼 보이지만 결국 누군가의 부담액이 누군가의 이익이 되어버린 것입니다. 그 덕분에 지금 어떻습니까? 주변시세보다 싼 로또분양에 너도나도 몰려드는 투기판이 되어버렸습니다. 물론, 가점이 높거나 현금이 많은 기득권들에게만 해당되겠지만요..
그러한 이유로 젊고 합리적인 세대들이 지금은 한탕주의에 빠져버렸습니다. 기본적으로 투자는 근로소득에서 나오는 소득을 저축하고 종잣돈을 마련하여 스노볼 효과를 누리며 시간에 투자하는 것이 기본임에도, 지금은 청약만 받으면, 새아파트만 사면, 남들이 사기전에 내가 사버리면, 말도 안되는 투기성 판단들이 시장을 지배해버리는 것입니다.

이러한 수요자들의 포지션과 맞물려 공급을 해줘야할 공급자들 역시 정책의 효과로 높은 세금과 요건들로 인해 시장에 물량이 없어진 것입니다. 그렇다보니 수요가 급등하고 공급이 급감하는 말도 안되는 시장논리가 펼쳐진 것입니다. 수도권에 유례없는 공급이 이어지고 있음에도 시장은 조정받지 않고 지속적으로 신고가가 갱신되고 신고가가 갱신되다보니 수요자들은 조바심이 나지만 시장에는 물건이 없고, 결국 신고가가 참고가 되어 투기판이 되어버린 것입니다.
 
언젠간 올라야할 곳이라고해서 무조건 비싸야 하는 것은 아닙니다. 시장에 논리에 따라 합리적인 시장가격이 형성되어야는데 지금은 시장논리가 무시되었습니다. 덕분에 똑똑한 투자자들도 투자의 기본원칙을 무시하게 되고 한탕주의로 빠져버리게 된 것입니다.

이러한 시장을 바라보면서 더욱더 안타까운 것은 대부분의 전문가가 이야기 했듯이 저역시도 이러한 열기가 당분간 지속될 것 같은 것입니다. 단순히 금리인하와 유동성으로만 설명드리는 것은 아니지만, 기존의 집값이 올라 매도한 집주인은 상위여과로써 상급지의 주택을 구입할 것이고 그 상급지의 주택을 매도한 집주인은 또다시 상급지의 주택을 구입할 것이고 이러한 여과과정이 반복됨으로 시장의 과열이 지속될 것입니다.

중반부에서도 이야기 했듯이 투자는 시간에 투자하는 것인데 무주택자 유주택자, 투자자자 실수요자 구분 없이 모두 한탕주의로 빠져버리는 모습이 정말 안타깝습니다. 더군다나 개인적인 지식과 통찰력보다는 발빠른 단체카톡방이나, 커뮤니티에만 의존하는 일부 투자자들이 고민없이 쉽게 매수하는 경향이 있어 더욱더 안타까운 것입니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^