부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 양도시에 양도소득세에 대한 세금을 납부해야하는데요, 양도소득세 신고는 홈텍스를 통한 인터넷 신고나 세무사를 통해서도 가능하지만 처음이거나 세무서가 가깝다면 세무서를 통한 양도세 신고도 하나의 방법이 될 수 있습니다.

그중에서 오늘은 세무서를 통한 양도소득세 신고방법에 대해 알아보려고 합니다. 막상 세무서에서 양도소득세 신고를하려고 하니 정리가 필요했습니다.

먼저, 양도소득세 납부에 앞서 양도소득세에 대해 다시한번 짚어보고 가겠습니다.

1. 양도소득세란?

양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생한 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 되는데요,

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서(주민등록상 소재지)에 예정신고 및 납부를 해야합니다.

* 전국 어느 세무서에 해도 신고의 효력에는 전혀 문제가 없지만, 이 경우에는 신고서류이중제출, 증명, 환급등의 사유로 서류이관등 다소 불편을 감수하셔야 할 경우도 있어 주소지 관할세무서를 추천해드립니다.

예를 들어, 2020년 2월 10일 잔금을 지금받았다면 양도소득세 예정신고 및 납부기한은 2020년 5월 1일까지 입니다.

* 양도시기는 원칙적으로 대금청산일이며 예외적으로 소유권 이전등기를 이전에 했다면 등기접수일이 양도시기 입니다.

만약, 당해연도에 여러건을 양도했다면 다음해 5월 1일에서 5월 31일 사이에 관할세무서에 확정신고를 해야합니다만, 당해연도에 한건의 양도소득만 있는 일반적인 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

양도소득세의 세액이 1천만원을 초과한다면 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

만약, 납부세액이 1,900만원이라면 최초에 1,000만월을 내고 납부기한이 4월 1일이라면 2개월 이내에 900만원을 나누어 내면 됩니다. 2천만원을 초과한다면 절반까지 나누어 낼 수 있습니다.

2. 필요서류

(1) 양도소득세 간편신고서   * 세무서 비치

(2) 해당 자산에 대한 매입과 매도에 관한 각각의 계약서 사본(=부동산 취득과 매도시 매매계약서)

(3) 취등록세 납부영수증, 부동산 중개수수료(매수 및 매도),

(4) 자본적 지출액 영수증(샷시, 보일러 수리비 등)

(5) 부동산거래신고필증(국토교통부 부동산거래관리시스템 홈페이지 또는 해당부동산소재지 시군구청 신고 후 출력)  

* 매수, 매도 중개인 모두 60일 이내에 실거래 신고(2월 21일부터는 30일이내로 단축) 실거래 신고를 해야합니다. 간혹, 개인간 거래에서 누락하는 경우에가 발생하는데 과태료가 부과됩니다. 

2020/02/03 - [부동산 정책 및 동향] - 부동산 거래 신고법 및 공인중개사법 개정안 시행 예정..(Feat. 2월 21일)

3. 양도소득세 간편신고서 작성방법

양도소득세 간편신고서는 1~20까지 계산하는것으로 나와있는데요, 이걸 본인이 직접해야합니다. 세무서에 작성 간 도움을 주시는 분들이 계시니 물어보시면서 천천히 하시면 충분히 해결 가능합니다.

(1) 인적사항

제일먼저 인적사항을 적는데요, 파란색을 공통부분이고 초록색은 매수 및 매도계약서를 보고 작성합니다. 공동명의는 대표자 한사람만 적고 '000외 1인'이라고 적으면 됩니다.

(2) 양도소득세 계산

양도소득세 계산항목은 홈텍스에서 모의계산을 한뒤 그 금액들을 옮겨 적는 것이 좋습니다. 1~3번은 이미 알 수 있지만. (4)~ (18)은 홈택스 모의계산을 활용하는 것이 편할 것입니다.

* 홈텍스 홈페이지 모의계산 (링크클릭)

(7)의 양도소득 기본공제는 1년 중 처음으로 부동산 매도 시 무조건 250만원이 공제되는 부분이구요, (11)은 2011년부터 사라졌는데 서식이 구버젼이라 아직도 있습니다. (12)과 (19)번의 가산세는 신고기간을 넘어야 내는 것이니 생략하시면 됩니다. 

모의계산을 통해 (13)납부할 세액이 나오면 그게 최종적으로 납부할 금액이구요, (15)번은 분납할 세액이기 때문에 분납하지 않는다면 납부할 세액은 납부세액과 같은 금액입니다.

또한, (16) 과세표준은 납부세액과 같으므로 그대로 옮겨 적으시면 됩니다. (18) 산출세액은 과세표준에 세율을 곱한 금액으로 지방소득세까지 추가로 납부해야 합니다.

결국, 양도소득세는 (13)납부할 세액과 (18)지방소득세를 납부하게 되는 것입니다.

(3) 신고서 작성 후

신고서를 작성 후 제출한다면 세무서 직원이 납부세액과 지방세 산축세액이 적힌 납부서를 2장 발급해 줍니다. 납부서를 받고 매매계약서와 증빙서류 사본을 제출한뒤 접수증을 받아오고 기한 내 납부하면 모든게 끝이 납니다.

그러나 아쉽게도 세무서는 신고서 작성방법만 도와줄뿐 세금계산을 직접해야합니다. 발급해주는 납부서도 개인이 신고한 금액을 찍어서 제출할뿐 책임은 개인이 집니다.

모의계산 프로그램이 있는데도, 사용하지 않는다는 것은 참으로 아쉬운 행정이네요. 거기에 계산이 틀렸다면 벌금을 내야하니 참으로 어려운 세상입니다. 이러한 점은 반드시 개선되어야 한다고봅니다.

그외 신고서 하단의 취득가액 상세명세서는 증빙자료를 첨부하면 굳이 적지 않아도 된다고 합니다만, 연두색 부분은 적어 내면 좋을 것 같습니다. 이러한 서식도 불필요하다면 수정을 하면 좋을 것 같은데...

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