공공분양주택 전매제한기간 및 거주의무기간과 예외조항에 대해 알아보자.

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근 강화된 규제들로 인해 전매제한과 더불어서 거주의무기간이 대폭 강화되었습니다.

현재는 공공택지 뿐만아니라 민간택지까지 3~10년에 이르는 전매제한이 적용되고 있는데요, 최근에 강화된 개정안을 통해 공공분양주택 거주의무기간도 강화되었습니다.

그래서 오늘은 공공분양주택 전매제한기간 및 거주의무기간은 무엇이고 이러한 제한 및 의무기간에 대한 예외조항은 없는지 조금 자세히 알아보려고 합니다.

* 전매제한 관련 내용은 양이 많아 기존 작성한 아래의 포스팅을 참고부탁드립니다.

2019/11/30 - [부동산 상식] - 왜 분양권 전매기간이 다를까?(Feat. 전매기간 설정기준)

2019/10/23 - [부동산 정책 및 동향] - 전매제한을 강화하는 분양가상한제 확대안 의결.. 과연 집값의 향방은?

 

1. 거주의무기간이란?

 거주의무 기간이란 현재에는 공공분양에 적용되는 거주의무 기간으로 최초입주가능일로부터 90일 이내에 입주하고 적용된 거주의무기간을 반드시 준수해야하는 것을 의미합니다.

신도시 등 공공택지의 공공분양주택 거주의무 기간이 3~5년으로 설정중이며, 수도권 민간택지 분양가상한제 주택이나 공공택지내 상한제 적용 민영주택에 대해서는

분양가가 매매가의 80% 미만인 경우 3년, 80% 이상 100% 미만인 경우는 2년의 거주의무를 부여하는 방향으로 주택법 시행령을 개정할 방침이라고 합니다.

이에 대한 내용은 공공주택특별법에 명시되어 있는데요, 원문은 아래의 표에 있는 내용입니다. 복잡해보이지만 간단히 이해하면 공공분양을 통해 저렴한 분양가로 분양받는다면 3~5년의 거주의무기간이 발생한다고 생각하시면 됩니다.

제49조의5(공공분양주택 입주예정자의 입주의무 등) ① 주택지구 전체 개발면적의 100분의 50 이상을 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조에 따라 개발제한구역을 해제하여 조성하는 주택지구(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권에 한한다) 등에서의 공공분양주택 중 대통령령으로 정하는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)를 취득한 자(상속받은 자는 제외한다. 이하 "입주예정자"라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 90일(이하 "입주의무기간"이라 한다) 이내에 입주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 때에는 입주의무기간에 그 기간을 산입하지 아니하며, 제49조의6제1항에 따른 거주의무기간이 경과한 경우에는 해당 입주 의무가 없어진 것으로 본다.  <개정 2014. 1. 14., 2015. 8. 28.>

 

2. 거주의무기간 및 전매제한기간

분양가 상한제 아파트의 거주의무기간 및 전매제한 기간은 아래의 표를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

* 거주의무기간 기산 : 입주시부터 기산 / 전매제한 기산 : 당첨자발표일로부터 기산(입주 후 아님)

* 거주의무기간 역시 공공주택 특별법에 나와있습니다. 아래는 단순 참고하시면 되겠습니다.

제49조의6(공공분양주택 입주자의 거주의무 등) ① 제49조의5제1항에 따른 주택에 입주한 입주예정자(이하 "입주자"라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 "거주의무기간"이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다.  <개정 2012. 1. 17., 2014. 1. 14., 2015. 8. 28.> ② 제1항에 따른 인근지역 주택매매가격의 결정방법은 국토교통부장관이 정하여 고시한다.  <신설 2012. 1. 17., 2013. 3. 23.> ③ 입주자가 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우(세대주가 이전하는 경우를 말한다)에는 거주를 이전하기 전에 공공주택사업자에게 분양받은 주택의 매입을 신청하여야 한다. 이 경우 공공주택사업자는 해당 주택의 매입 여부를 결정하여 30일 이내에 입주자에게 통보하여야 한다.  <개정 2012. 1. 17., 2014. 1. 14., 2015. 8. 28.>  ④ 공공주택사업자가 제3항에 따라 매입신청을 받은 경우에 매입비용을 그 매입신청자에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 공공주택사업자가 해당 주택을 취득한 것으로 본다.  <개정 2012. 1. 17., 2015. 8. 28.> ⑤ 입주자가 거주를 이전하기 전에 공공주택사업자에게 분양받은 주택의 매입을 신청하지 아니한 경우에도 공공주택사업자는 해당 주택을 취득할 수 있다. 이 경우 공공주택사업자가 매입비용을 그 입주자에게 지급한 때에는 그 지급한 날에 공공주택사업자가 해당 주택을 취득한 것으로 본다.  <개정 2012. 1. 17., 2014. 1. 14., 2015. 8. 28.> ⑥ 공공주택사업자가 제49조의5제1항에 따른 주택을 공급하는 경우 입주예정자는 입주의무기간 이내에 입주하여야 하고, 거주의무기간동안 계속하여 거주하여야 함을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다.  <신설 2015. 8. 28.> ⑦ 제6항에 따른 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에 포함되어야 할 표기내용 등은 대통령령으로 정한다.  <신설 2015. 8. 28.>

 

3. 거주의무기간 및 전매제한기간 예외조항은?

거주의무기간 및 전매제한기간 산정의 예외조항은 공공주택특별법 시행령에 나와있습니다.

 

(1) 거주의무기간 예외조항

아래는 원문이며 내용을 요약하면 아래의 5가지로 정리할 수 있습니다.

• 거주의무기간 중 근무 및 생업, 취업 또는 질병치료를 위하여 해외 체류하는 경우
• 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 주택건설지역이 아닌 곳에 거주하는 경우
• 세대원(의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원과 함께 수도권 외의 지역에 거주하는 경우
• 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고, 해당 주택에 계속 거주하려는 입주자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은기간을 승계하여 거주하는 경우
• 가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 위한 인가를 받은 경우

제51조(거주의무기간 및 거주의무기간 산정의 예외 등) ① 법 제49조의6제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 해당 주택의 최초 입주가능일부터 다음 각 호의 어느 하나의 기간(이하 "거주의무기간"이라 한다)에 도달한 때를 말한다.  <개정 2018. 12. 11., 2019. 12. 3.> 1. 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100분의 80 미만인 주택: 5년 2. 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 100분의 80 이상 100분의 100 미만인 주택: 3년 3. 삭제  <2019. 12. 3.> ② 법 제49조의6제1항 단서에서 "해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로서 공공주택사업자의 확인을 받은 경우를 말한다.  <개정 2016. 8. 11.> 1. 법 제49조의6제1항 본문에 따른 입주자(이하 "입주자"라 한다)가 거주의무기간 중 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하는 경우 2. 입주자가 국토교통부령으로 정하는 사유에 따라 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 주택건설지역이 아닌 곳에 거주하는 경우 3. 입주자가 거주의무기간 중 세대원(입주자를 포함한 세대구성원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원과 함께 수도권 외의 지역에 거주하는 경우 4. 입주자가 거주의무기간 중 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고, 해당 주택에 계속 거주하려는 입주자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함한다) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우 5. 「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가 같은 법 제13조에 따라 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 위한 인가를 받은 경우(가정어린이집을 설치ㆍ운영하는 기간으로 한정한다) 6. 「주택법」에 따라 전매제한이 적용되지 아니하는 경우(「주택법 시행령」 제73조제2항제7호에 해당하는 경우는 제외한다) ③ 공공주택사업자는 법 제49조의6제5항에 따라 매입신청 의무를 위반한 주택을 취득하려는 경우에는 미리 입주자에게 그 뜻을 통보하고, 입주자가 제2항 각 호의 사유로 매입신청을 하지 못한 경우에는 14일 이상의 기간을 정하여 그 사유를 소명할 수 있는 기회를 주어야 한다. ④ 법 제49조의6제7항에 따른 부기등기에는 "이 주택은 「공공주택 특별법」 제49조의5제1항에 따라 입주예정자가 최초 입주가능일인 0000년 00월 00일부터 90일 이내에 입주하여야 하고, 같은 법 제49조의7제1항에 따라 입주자는 거주의무기간 동안 계속하여 거주하여야 하며, 이를 위반할 경우 공공주택사업자가 주택 공급계약을 해제하거나 소유권을 재취득할 수 있음"이라고 표기하여야 한다.

 

(2) 전매제한기간 예외사유

거주의무기간 안에 거주지 옮겨야 하는 경우가 혹시라도 생기게 된다면 (1)항의 예외 조항이 아니라면 한국토지주택공사(LH)나 지방공사에 매각해야 하며 불가피하게 전매제한 기간 중 주택을 팔아야 할 때(전매제한 예외사유)에도 동일하게 LH가 우선 매입하게 됩니다.

이때 매입하는 가격은 보유 기간에 따라 차등으로 적용합니다. 입주자가 납부한 입주금(분양가)에 1년 만기와 정기예금 이자를 합산한 금액으로 정하는데요,

결혼이나 근무지 이전 등의 이유로 수도권 이외 지역으로 이주하는 경우나 세대원 전원이 해외로 이전하는 경우는 전매제한 기간 내에라도 이주할 수 있는 '예외사유'에 해당이 됩니다.

LH는 해당 주택을 우선 매입해 임대주택이나 수급조절용 주택으로 활용하게 되는데, 예외조항에 해당하지 않고 부득이하게 처분하게 된다면 저렴한 분양가로 분양받은 것을 고려했을때 예금수준의 보상으로 팔기에는 너무 아까울 것 같습니다.

 

(3) 거주의무 위반시 불이익은?

국토부와 지방자치단체는 분양가 상한제 적용주택의거주실태 조사를 통해 거주의무 위반을 감독한다고 합니다. 

만약, 위반한다면 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 과태료를 부과하는 처벌 규정도 시행될 예정이라고 하니 참고하셔야겠습니다. 

 

 

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