부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 집값의 핵심키워드인 학군과 자사고폐지에 관해 포스팅을 해보려 합니다. 저도 두 어린아이의 학부모로써 아이의 미래 학군에 대한 고민이 벌써부터 생겨나고 있습니다. 만약 아이가 좀더 큰다면 더 많은 고민을 할 것 같습니다.

그런 의미에서 실수요자들에게는 학군이 중요한 요소일 수 밖에 없습니다. 제가 말하는 학군은 단순히 진학률을 의미하는 협의의 학군의 의미가 아니라 유해환경이 없고 학생들의 수준이 높거나 고소득직장이 많은 곳, 학교가 주거지와 인접해 있는 곳 등 다양한 요소들을 내포하는 광의의 학군을 말씀드리고 있습니다.

최소한 초등학교의 자녀가 있다면 아직은 어린아이들이 아파트안에 학교가 있으면 좋겠고 이왕이면 큰도로를 건너지 않고 혼자서도 안전하게 다닐 수 있는 환경이면 좋을 것입니다. 여기에 공원이 잘조성되어 있고 상업시설이 혼재하지 않은 보다 안전한 지역이면 좋을 것이고 학생들이 온순하거나 공부의 열의가 높다면 사춘기에 접어드는 고학년부터 탈선의 위험도 덜할 것입니다. 여기에 초등학교때부터 자리잡은 공부의 관심이 중학교로 연계가 될 것이고 인접한 중학교 특목고진학률이 높거나 학업성취도평가 순위가 상위권이라면 보다 좋은 입지일 것입니다.

실제로 수도권의 우수학 학군의 지역들은 대부분 1기 신도시를 중심으로 자리잡고 있는데요 일산의 후곡학원가, 안양 평촌학원가, 분당, 수지 등이 대표적이라 할 수 있겠습니다. 최근에는 인천에 송도가 우수한 학군으로 자리잡고 있습니다. 그러나 이러한 학군은 대부분 중학교에서 한정 되기 마련입니다. 왜냐하면 대부분의 좋은 고등학교들은 일반고보단 특목고일 확률이 높기 때문입니다. 그래서 중학교까지는 상대적으로 서울에 비해 저렴한 이러한지역에서 키울 수 있고 보다 특목고나 자사고에 진학하더라도 이제 성인에 가깝게 성장한 자녀들과 떨어져 지내더라도 크게 불안하지 않을 것입니다. 그덕분에 서울에 학군에 부족함을 서울외곽에 지역에서 대체할 수 있었습니다.

그러나 이에 만족하지 못하는 부모들 중 능력이 되는 분들은 서울로의 진입을 시도합니다. 대표적으로 목동이나 강남일텐데요, 이도 어렵다면 강북쪽으로 눈을 돌리기도 할 것입니다. 그렇지만 아무리 저렴한 강북이더라도 일반적인 서민입장에서는 너무 높은 집값을 자랑합니다. 그래서 기존의 삶의 터전에 거주하면서 특목고 진학으로 학군의 아쉬움을 달래는 부모들도 많을 것입니다.

그러나 자녀의 고등학교 진학 때문에 이사를 하게 되는게 쉬운 일일까요? 갑작스레 삶의 터전을 바꾸는 것 자체가 쉽지 않을 것 입니다. 그렇다고 해서 자녀의 학업문제를 등한시 할 수 없기때무누에 어쩌면 특목고나 자사고라는 것이 부의 대물림의 문턱을 넘는 하나의 기회였던 셈입니다.

그러나 아이러니하게도 10월 25일 유은혜 교육부총리가 부의 대물림과 고교서열화를 지적하며 2025년 특목고를 폐지하겠다고 돌연 발표했습니다. 국민 및 학교들과의 어떠한 공감대의 형성도 없이 말입니다. 말을 그럴싸 합니다. "교육부는 당초 설립취지와 달리 입시 위주 교육으로 치우친 것을 바꾸겠다'라고 합니다.

그러나 입시위주의 교육이 문제입니까? 입시위주가 안되게끔 사회를 바꿔야하는데 사회가 변화하지 않았는데 입시를 바꾼다니 도대체 무슨말인지 이해가 되지 않습니다. 공부를 잘하는 사람이 더 높은 급여를 받고 재능이 있는 분야에 전문성이 높은사람이 높은 급여를 받는 것은 당연한 것 아닙니까? 공부의 재능이 있다면 공부를 더 해야하고 기술의 재능이 있다면 기술을 배울 수 있게 환경을 조성해야하는 것이 당연한 순리일텐데 그것을 애써 부정하려 하는지 모르겠습니다.

저는 고교 평준화가 되기 바로 직전세대로 고교 입시때까지는 성적순으로 고교를 진학했습니다. 고교의 서열화는 있었지만 최소한 공부를 하고자 상위학교로 진학하려 노력했던 친구들은 본인의 바람대로 공부할 수 있었습니다. 저 역시도 그런 마음에 고교를 진학했습니다. 그러나 이듬해 평준화가 되면서 학교가 엉망이 되었고 학업에 대한 열의가 있던 학생들조차 분위기에 휩쓸려버렸습니다. 저 역시도 학업분위기가 엉망인 학교에서 어렵게 마음잡고 공부했지만 원하는만큼의 성과는 나오지 않았고 저에게는 너무 큰 시련이었습니다.

생각해보면 고교평준화로 일반고들의 수준이 더욱더 낮아져버렸습니다. 그 덕분에 학교쏠림현상은 더욱 가속화 되었고 오히려 학생들의 전반적인 학업성취도는 하향평준화가 되었습니다. 그렇다면 이러한 부분을 잘 아는 부모들은 자녀에게 어떤 환경을 제공하려 할까요? 자사고와 특목고의 진학이 없이 일반고로만 진학이 된다면 일반고중에서도 학군이 좋은 지역으로 쏠릴 것입니다.

그곳이 바로 서울에서도 강남인 것입니다.  이러한 점은 정부도 일부 시인하는 모습입니다. 김상조 청와대 실장이 YTN에서 "대입 정시비율이 높아지고 특목고 등이 사라지면 강남8학군이 부활하는 것이 아니냐는 우려가 있다'는 지적에 "일부지역에 대한 핀셋규제와 보완대책으로 시장과열을 막겠다"라며 정부도 이러한 교육정책 변화에 따른 학군수요의 변화를 인정하고 있습니다.
 
그렇다면 자사고와 특목고가 폐지되고 정시비중이 확대될 경우에는 부동산 시장에서 어떤 현상이 일어날까요? 실수요자 중심으로 고교 평준화 지역의 명문 일반고와 교육특구로 손꼽히는 지역으로 학생들이 몰릴 확률이 높을 것입니다. 특목고에대한 수요들이 일반고로 전환되면 그에 따라 공교육으로 대체했던 것을 사교육으로 대체해야하기 때문에 사교육의 중요성이 대두되면서 학생들 간의 경쟁이 더욱더 치열해 질 것입니다.

서울대 진학률이 학군을 대표하는 것은 아니나 하나의 바로미터로 참고하자면 서울대에서 제공한 '2019학년도 신입생 출신 고등학교 현황에서 서초구와 강남구가 학생 천명 당 28.3명과 27.1명으로 1등과 2등을 다퉜습니다. 그렇다면 당연히 이러한 지역들에 수요가 급등할 것인데 강남의 시장은 현재 어떨까요? 

강남8학군 내 명문내 진학률이 높은 중앙사대부고, 단대부고, 휘문고, 대치동 학원가와 인접해 학군의 최상의 입지를 자랑하는 대치동 일대의 아파트들은 최근 한달보다 호가로 1~3억 정도 더 높게 매물이 나와있습니다. 학원가와 명문고가 포진한 지역들이라 수요가 항상 많은 곳인데 더욱이 이러한 자사고와 특목고의 폐지는 불난 집에 부채질한 꼴이 되어버렸습니다.

서울아파트 값이 17주 연속 상승하고 전세값 역시 상승곡선을 달리는 시점에 강남3구는 더높은 상승률을 기록하고 있습니다. 수요의 집중화가 가속화 되는 현실이 안타깝습니다. 매번 정책의 발표될 때마다 오히려 불만 더번지는지 참으로 속이 답답한 노릇입니다. 국가를 사랑하는 저 역시도 정권을 원망하게 됩니다. 저의 자녀들도 좋은 교육여건을 마련해주고 싶은데 이러한 소소한꿈조차 깨버리는 것이 아닌지.. 걱정이 많은 하루입니다.

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