부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 최근에 임대차 계약갱신과 관련된 임대차보호법 개정이 예정된 기사를 봤습니다. 그래서 임대차와 관련된 내용을 살펴보겠습니다.

주택임대차 보호법은 국민 주거생활의 안전을 보장할 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률인데요, 한마디로 임차인을 보호하기 위한 법입니다.

주택임대차보호법은 1981년 처음 제정된 이후 현재까지 17번의 개정을 거쳤습니다. 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실적으로 임차인에게 불리한 면이 있기에 상대적으로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 위해 제정된 특별법인 것인데요,

여기에 계약갱신과 관련된 거절기간을 종료 2개월전 까지 알리는 것을 바뀐다고 해서 살펴보려고합니다.

우선 임대차와 관련된 내용을 가볍게 살펴보겠습니다.

★임대차의 존속기간

여기서 말씀드리는 임대차는 우리가 흔히 말하는 전세 및 월세를 이야기합니다. 용익물권 중 전세권과는 다른내용으로 현재 전세로 거주하더라도 별도의 전세권을 설정하지 않았다면 임대차로 보시면 됩니다.

우리가 사용하는 민법상에서는 주택에 대한 임대차에는 존속기간(최단 및 최장)이 없습니다. 그러나 대부분의 주택이 주택임대차보호법(특별법)을 적용받기 때문에 일반법보다 우선적용 되므로 2년을 보장합니다.

기간을 정하지 않았거나 2년미만으로 임대차 기간을 설정하였다 하더라도 임차인은 2년의 계약기간을 보장받을 수 있으며 2년 미만으로 설정한 임대차 기간은 임차인만이 그 계약기간의 유효함을 주장할 수 있습니다.(임대인 불가)

즉, 1년의 임대차 기간을 설정한 경우 임차인은 1년 후 해지가 가능하고, 1년 후에도 2년까지는 계약기간 보장이 가능합니다. 최근에는 4년으로 연장한다는 기사가 있었는데 그 내용은 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

임대차 기간이 끝난 경우에 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차가 유효한 것으로 보기 때문에 계약연장의사가 없는 경우에 계약기간이 종료되고 임대인이 보증금을 돌려주지 않았다면 계속해서 임대차는 유효합니다. 그렇기 때문에 간혹, 임대인이 새로운 임차인의 전세금으로 전세금을 돌려주는 경우에 전세기간이 만료되었다 하더라도 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다.

★임대차의 계약갱신

임대차의 계약갱신에는 크게 두가지로 나뉩니다. 계약만료 전에 당사자의 합의에 의해 갱신되는 약정갱신과 계약기간 만료후에 별도의 의사표현이 없을시에 자동으로 갱신되는 법정갱신이 있습니다.

약정갱신에 경우에는 기간의 제한이 없기 때문에 횟수나 기간을 계속해서 연장할 수 있습니다.

최초에 2년계약을 설정했다면 약정한 존손기간이 만료한 경우에 임대인과 임차인의 계약 만료 임대인은 최소 1개월 전 ~ 6개월 전 / 임차인은 최소 1개월 전에 계약해지를 통보한다면 갱신횟수와 존속기간을 자유로이 정할 수 있습니다.

이러한 약정갱신 기간이 지나서 자동으로 갱신이 된다면 법정갱신이 됩니다. 흔히 묵시적 갱신이라고 하는데요, 법정갱신이 된다면 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한것으로 봅니다.

그러나 존속기간은 약정이 하지 않은것으로 보기 때문에 당사자가 해지통보가 가능하지만 특별법으로 인해서 법정갱신시에는 임차인만 통보가 가능하여 통보후 3개월 후에 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다.

※ 다만, 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 위와 같은 갱신(법정갱신)이 인정되지 않습니다.

* 여기서 2기란 차임의 2개월분을 의미하며 연속적인 의미는 아닙니다.

예) 30만원의 월세를 지불하는 경우 1달 30만원, 2달 15만원, 3달 10만원으로 3개월의 연체를 하였지만 차임은 55만원으로 2개월에 미치지 못하기 때문에 해지사유가 되진 않습니다. 연속적이지 않더라도 차임의 2개월 분을 의미하므로 연체액의 총합이 60만원에 해당해야 합니다.

그러나 이번 개정안을 통해서 6개월 뒤 개정법 시행일부터는 임대인은 최소 2개월~6개월전 / 임차인은 최소 2개월전에 계약해지를 통보해야 합니다.

묵시정갱신(=법정갱신)의 경우에는 기존 1개월에서 2개월로 변경됩니다.

이번 법률 개정으로 임차인은 시간적 여유를 갖고 다른 주택을 마련하고 임대인은 새로운 임차인을 구할 수 있게 되는 것입니다. 주택임대차 보호법 일부개정법률 공포안은 2일 국무회의를 통과 공포후 6개월이 경과한날부터 시행될예정이니 '21년 1월 2일부터 시행될 예정입니다.

임대인의 입장에서는

법정갱신(=묵시적갱신)이 되는 것은

보증금반환에 부담이되므로

계약만료 직전 정해진 기간안에

계약연장 및 해지의사를 전달하여

연장시에는 약정갱신을 하는것이 유리합니다.

임대인의 경우에는 묵시적갱신이 되지 않도록 임차인에게 문자나 전화로 통지해야하며 문자기록이나 통화내용을 녹음하면 좋습니다. 가능하다면 내용증명으로 확실히 전달하는게 좋겠죠

그게 제한된다면 문자나 카톡으로 보내놓고 읽지 않는다면 답변을 해달라고 메세지를 남기면 좋겠습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 높아진 집값과 분양가 상한제 등의 영향에 따른 로또 분양의 영향으로 임차수요가 증가하였습니다. 특히, 전세 가격은 전국적으로 상승세가 이어지면서 기존에 임대차 계약을 연장하는 경우가 있습니다. 

임차인의 경우에는 보증금의 증액 없이 기존의 임대차 계약내용의 변동 없이 동일한 계약조건으로 이어가는 묵시적 갱신(법정 갱신)을 선호하는 경우가 많습니다. 그러나 묵시적 갱신(법정 갱신) 중이더라도 임차인이나 임대인이 필요에 의해서 계약을 해지하는 경우가 있을 수 있는데요, 복비를 누가 부담해야 하는지 알아보겠습니다. 

묵시적 갱신시에 복비 부담을 아래의 김 모 씨의 사례를 들어 설명해보겠습니다.

서울에 사는 김모씨는 0아파트에 전세 보증금 3억 원에 2년 계약을 맺고 2018년 1월 1일 입주하여 2020년 1월 1일 계약이 종료되었지만 임대인과 임차인 모두 계약에 관하여 언급 없이 묵시적 갱신이 진행되었습니다.(합의 하 묵시적 갱신도 내용은 같습니다.)

오늘은 2020년 1월 28일로 묵시적 갱신이 진행되고 약 한 달이 지난 상태인데 임차인 김 모 씨는 기존에 살던 집이 좁아 조금 더 넓은 평수의 집으로 이사하고자 임대인에게 퇴거를 요청하였습니다. 

그러나 임대인은 현재 계약이 연장된 상태이니 새로운 임차인을 구하고 중개보수(복비)를 부담하고 퇴거하라고 이야기 합니다. 그러면서 새로운 임차인을 구하지 않고 복비를 부담하지 않는다면 보증금을 돌려주지 않겠다고 엄포를 놓았는데, 임차인 김 모 씨는 답답했지만 주변에서도 도움받기 어려웠습니다.

일반적으로 임대차계약기간 중에 퇴거를 한다면 임차인은 새로운 임차인을 구해 복비까지 부담해야 한다고 들었기 때문에 임대인의 요구가 부당하게 느껴졌지만 임차인 김 모 씨는 어쩔 수가 없다고 생각되었습니다.

임대인의 요구대로라면 임차인을 구하고 중개보수(복비)를 부담해야 하는 것인데, 전세보증금 3억 원에 대한 중개보수는 일반적인 요율인 0.4% 적용 시에 약 120만 원가량 되어 부담이 되었습니다.

그렇다면 임차인 김 모 씨는 임대인의 요구를 들어줘야 하는 것일까요?

이에 대한 답을 찾기 위해서 먼저 묵시적 갱신(법정 갱신)에 대해 살펴봐야 합니다.

* 보다 자세한 내용은 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다. 약정 갱신과 법정 갱신에 관한 내용이 있습니다.

2019/12/16 - [부동산 상식] - 임대차 계약기간 중 세입자가 퇴거를 요구한다면? (Feat. 주택임대차 보호법)

위와 같이 최초에 2년 계약을 설정한 약정한 존손 기간이 만료한 경우에 임대인과 임차인의 계약 만료 임대인은 최소 1개월 전 ~ 6개월 전 / 임차인은 최소 1개월 전에 계약해지를 통보한다면 갱신 횟수와 존속기간을 자유로이 정할 수 있습니다. 즉, 위에서 이야기한 기간 안에 서로의 의사표시를 통해서 계약을 연장하거나 해지해야 합니다.

그러나 임대인과 임차인 모두 계약 연장이나 거절에 관한 의사가 없이 기존 계약이 묵시적 갱신되었기 때문에 기존의 임대차와 동일하게 계약한 것으로 봅니다만, 최소 2년간의 계약기간에 대해서 임대인을 보장해야 하고 임차인은 퇴거 3개월 전에만 통보한다면 퇴거가 가능합니다.

따라서, 묵시적 갱신(법정 갱신)이 진행된 이후에 임대인에게 퇴거 의사를 밝힌 날부터 3개월 후 퇴거하게 된다면 법적으로 정당하게 기간이 종료되어 나간다고 볼 수 있기 때문에 임대인이 요구한 내용들은 부당하다고 볼 수 있습니다.

그러나 임차인의 불가피한 사정으로 묵시적 갱신 이후임에도 퇴거가 3개월 이내에 해야 한다면 법으로 보장한 3개월의 기간을 충족시키지 못하기 때문에 중개보수는 임차인이 부담해야 하므로 임대인과 원만하게 이야기하여 해결하는 것이 가장 좋겠습니다.

단, 기존에 임대차 계약 간에 특약조건으로 기간 종료 시(묵시적 갱신을 포함) 후 중개보수(복비)는 임차인이 부담한다는 약정을 했다면 임차인이 부담해야 하지만, 보통 이런 특별한 상황이 없다면 임대인은 묵시적 갱신 후 임차인의 퇴거 요청 3개월 후에는 정당하게 보증금을 돌려주어야 하는 것입니다.

그러나 위에서도 이야기했듯이 묵시적 갱신이 아닌 정상적인 계약기간이었다면 임차인이 기간 내 퇴거를 요청한다면 새로운 임차인을 구하고 중개보수를 부담해야 하겠습니다. 

그러나 임대인의 입장에서 새로운 임차인을 구하더라도 만족할만한 임차인이 아니라면 임대인이 거절할 수도 있기 때문에 계약기간 최초 설정 당시부터 신중히 계약을 진행해야 합니다.

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