부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 분양권 투자 광풍에 따라서 분양권 투자가 활발해지고 있습니다. 그러나 한발늦은 투자자들은 분양권은 동이나거나 높은프리미엄에 구입이 주저되는 경우가 많은데요, 이때 입주권은 물건이 있는 경우가 많습니다만, 저와 같은 초보투자자들은 입주권 구입이 어려울 수 있습니다. 무슨말인지 이해가 안되서 놓치는 경우가 많기 때문인데요, 입주권 자체가 명의나 자금에 여력이 되는 실수요자에게는 조금더 저렴하게 새아파트를 구입하는 좋은 툴이 될 수 있습니다. 그래서 오늘은 입주권 구입시 들어가는 비용에 대해 저와 같은 초보자의 눈으로 살펴보도록 하겠습니다.

먼저, 아래의 그림은 제가 이해하기 위해서 엑셀로 작성한 표입니다. 모바일에서는 설명내용이 보이지 않으실 것 같아서 차근차근 설명해보겠습니다.

먼저 간단히 용어를 살펴보겠습니다. 재개발 및 재건축 관련 용어는 기존에 포스팅한 재건축과 재개발은 무엇일까?(3부-용어 개념정리)를 살펴보시면 더욱 좋습니다.

• 조합원분 : 조합원이 팔고자하는 입주권(평형, 동 호수)
• 종전감정가액 : 감정평가에 따라 조합원이 소유한 토지 및 건물가액
• 분양기준가액(=권리가액) : 종전감정가액에 비례율을 곱한 금액으로 실제 권리가액
• 조합원분양가 : 조합이 조합원에게 분양하는 가격으로 일반분양가격보다 저렴한 것이 특징
• 프리미엄 : 매도자(조합원)이 팔고자하는 입주권의 추가 가격으로 주변 시세에 맞추어 형성
• 총매매가 : 조합원 분양가에 프리미엄을 더한 금액으로 아파트 구입하게 되는 총 비용
• 종전자산거래가 : 분양기준가액 + 프리미엄으로 매도자(조합원)이 매도 후 취득하는 금액
• 분담금 중 기납부금액 : 매도자(조합원)가 기 납부한 분담금(조합원분양가-권리가액)과 옵션의 계약금(보통 10%)
• 이주비 : 매도자(조합원)가 기존 주택 철거에 따라 지급받은 이주비용으로 매수자가 승계
• 초기투자금 : 매수인이 입주권 매수시 당장에 필요한 현금으로 분양기준가액(=권리가액)에 프리미엄과 기납부한 계약금을 더하고 매도인(조합원)이 지급받은 이주비를 뺀금액을 의미하나 취득시 들어가는 비용까지 포함하였음
• 옵션비용 : 기존의 매도자(조합원)이 신청한 옵션비용으로 기지급한 계약금 제외한 나머지 금액으로 매수자 승계
• 취득세1 : 매수후 지불하는 종전자산거래가에 대한 취득세(세율 : 4.6%)
• 취득세2 : 등기 시 추가로 들어가는 취득비용으로 기납부한 종전자산거래가에 대한 취득세1을 제외하고 조합원 분양가에서 종전자산거래가를 뺀 금액에 세율(2.96%)를 곱한 비용
• 총 비용 : 초기투자금에 추가분담금 중 계약금(보통 10%)을 제외한 금액(보통 분담금의 90%)에 이주비와 취득세1(종전자산거래가), 옵션비용, 취득세2(조합원분양가에 종전자산거래가를 뺀금액)을 더한 금액

용어가 매우 복잡하시겠지만 아래의 식을 참고하여 계산해보겠습니다.

예를 들어 기존의 권리가액이 7천만원 / 조합원 분양가 3억원 / 프리미엄 5천만원 / 이주비 5천만원이라면

* 초기투자금 = 2천3백만원[조합원분양가(3억원) - 권리가액(7천만원), 계약금 10%적용 기납부계약금]

+ 7천 만원(권리가액)+ 5천만원(프리미엄) - 5천만원(이주비) = 9천 3백만원이 됩니다.

※ 이주비를 빼는 이유는 매도자(조합원)가 선 지급받은 금액으로 매수자가 승계하기 때문입니다.

여기에  취득세1 = 552만원 [(권리가액 + 프리미엄 = 1억 2천만원) X 4.6%]를 더하면 됩니다.

위의 물건은 초기투자금이 9천8백5십2만원이 들어가게 됩니다.(9천 3백만원 + 5백5십2만원)

* 이후에 등기까지 이어진다면 옵션비용과 승계한 이주비용을 추가로 지불해야하고 여기에

취득세2[조합원분양가(3억원) - 종전자산거래가(7천만원 + 5천만원) X 2.96%]를 추가로 납부해야 합니다.

여기서 대략적으로 초기에 필요한 금액에 대해서는 알았지만 그렇다면 중도금에 범위가 어딘지 궁금하실수도있는데요, 중도금은 조합원분양가에서 조합원이 보유했던 건물 및 토지의 가치인 분양기준가액(=권리가액)을 뺀 금액의 60~70%가 중도금이 됩니다. 위의 예시로 조합원 분양가가 3억이고 권리가액이 7천만원, 중도금은 3억원 - 7천만원 = 2억 3천 만원에 60~70%가 되겠습니다. 나머지 잔금은 입주시에 납부하면 되고 납부시에는 중도금 대출이 잔금대출로 전환됩니다.

또한, 구입시에 단순히 프리미엄만 생각하시는 분들이 있는데 프리미엄뿐만 아니라 총매매가가 제일 중요합니다. 총매가가 내가 실제로 아파트를 구입하는데 들어가는 총비용이기 때문입니다. 개별물건에 따라 다르겠지만 프리미엄은 낮더라도 조합원분양가가 높아서 실제 일반분양물건보다 비싸거나 매력이 없을 수 있기 때문에 기본적인 재개발 및 재건축에 관련 내용은 살펴보시는 것이 좋겠습니다.

조금은 복잡하게 설명드린 것 같지만 용어가 생소해서 어려울 수도 있습니다. 몇번 살펴보고 계산하다보면 조금 더 쉽게 이해할 수 있으실 겁니다. 모바일에서는 사진이 작게보여 어려우실 것 같은데 아래 링크된 블로그에 엑셀파일을 첨부(계산식 적용, 예시란에 금액을 넣으면 자동계산)하였으니 다운받아 보시거나 화면을 스크린샷하신 이후에 확대해서 보시면 더욱 편리하실 것 같습니다. 저도 실제로 입주권을 구입해본적이 없고 의문나는 용어들을 직접 정리하고 이해하는데 시간이 좀 걸렸습니다. 혹시, 제글을 읽은 선배 투자자분들이 계시다면 놓친부분은 자유롭게 댓글로 의견주시면 수정,보완하겠습니다. 감사합니다.

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