부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소입니다. 1부에서는 양도소득세의 개략적인 설명과 신고 및 납부, 가산세에 대해 알아 보았습니다. 1부에서 살펴보았듯이 양도소득세 절세를 위해서는 무엇보다도 과세표준을 줄여야하는데 가장 큰 것이 공제항목입니다. 그래서 이번 2부에서는 양도소득세 공제항목에 대해 집중적으로 알아보겠습니다. 먼저 아래에 양도세 세액 흐름표를 보시면서 살펴보겠습니다.

1. 수리비 중 자본적 지출
 
부동산을 보유하는 동안 유지ㆍ보수 하기 위해 지출되는 비용으로 크게 자본적ㆍ수익적 지출로 나눕니다.

1) 자본적 지출
부동산 자체의 자본가치를 높이는데 지불된 비용으로 양도소득세 산출시 필요경비로 인정받을 수 있습니다.
용도변경 개량, 이용편의를 위한 지출로 발코니 확장비용, 섀시공사, 보일러 교체, 바닥공사, 화장실교체비용 등이 포함된다. 소유권 확보를 위한 소송ㆍ명도비용, 인지대 등도 포함되고 취득 후 소유권 분쟁시 발생한 소송ㆍ명도비용, 인지대 등도 포함되므로 지출한 내역이 있다면 반드시 확인해야 합니다.
※ 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 금융증빙 등 실제지출이 확인되면 경비로 인정 가능

2) 수익적 지출
수익적 지출은 단순히 관리ㆍ유지를 위해  지출되는 비용으로 필요경비로 공제 받을 수 없습니다.
형광등 교체나 도배ㆍ장판, 보일러 수리, 옥상방수, 욕조교체, 배수관 교환 등이 해당됩니다.

2. 필요경비

필요경비는 말 그대로 부동산은 거래하면서 지출되는 제반비용을 의미합니다.
계약서나 신고서 등의 작성비용, 인지대, 중개수수료, 컨설팅 비용 등이 이에 포함 됩니다.

3. 장기보유 특별공제
장기보유특별공제는 말 그대로 부동산을 장기간 보유시 양도세에서 3년이상 보유한 경우에 보유기간에 따라 양도차익(양도가액-취득가액-필요경비 등의 일정비율만큼 공제해주는 세금입니다.

* 보유기간 : 취득일로부터 양도일까지의 일수 계산(기준일 : 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른날 적용)
* 조정대상지역의 경우 2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 공제불가
* 양도가액 9억원 이상은 초과분에서 계산

아래는 장기보유특별공제 세율표이니 참고바랍니다.

* 장기보유특별공제 1세대 1주택은 비거주 또는 보유기간 중 2년이상 미거주시 일반공제율 최대 30% 적용(2020년 1월 1일 이후 양도분부터 적용)

4. 장기보유특별공제 추가적용 및 특례적용

위에서 언급한 장기보유특별공제 외에 일정 기준에 부합하는 주택임대사업자에게 보유기간별로 추가로 공제율을 적용해 주는 제도로 추가적용 및 특례적용 중복은 안됩니다.

1) 장기보유 특별공제 추가적용

거주자, 비거주자 모두 해당되고, 임대기간은 5년이지만(단기 4년, 장기 8년) 단기 4년 이후에 1년 경과시 요건이 충족되지만 최소년수가 6년이 경과해야 적용할 수 있습니다. 또한 면적제한이 없어 의무임대기간만 유지하면 됩니다. 기존장기보유특별공제율에 추가적으로 적용합니다.

2) 장기보유특별공제 특례적용

* 임대주택활성화 방안에 따라 2019년 1월 1일부터 8년이상 보유시 70% 적용

3) 장기보유특별공제 추가적용 및 특례적용 비교

설명보단 표를 참고하시는게 좋겠습니다. 중복적용이 안되므로 본인에게 유리한 공제를 적용해야 하겠습니다.

5. 기본공제

기본공제는 말 그대로 기본공제로 1년에 한번에 한해 인별 250만원까지 공제해주는 것입니다. 2건의 거래가 있더라도 나누어 적용이 안되고 1건에 한해서 가능하겠습니다. 다만, 미등기양도자산은 해당 없겠습니다.

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