부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 제가 대단한 전문가는 아니지만 최근에 부동산에 입문하고 공부하면서 배웠던 과거의 부동산과 현재의 부동산시장이 너무다 다르게 흘러가는 것을 보면서 매우 혼란스러웠습니다.

현재는 수년 간 이어진 부동산 시장에 유례없는 상승장이 계속되면서 부동산 시장에 새로운 환경을 맞이하게 되었고, 기존에 이론으로는 도저히 설명할 수 없는 무언가가 나타난 것입니다.

그러나 대다수의 사람들은 몸으로는 부동산시장의 패러다임이 변화한 것을 느끼지만 이러한 변화를 감지했음에도 과거의 지식에 머물러 현재를 판단하려는 경향이 큽니다. 특히, 최근에 입문한 저와 같이 직접경험이 적거나 너무나 오랜기간 사고의 틀이 박혀버린 고수들도 마찬가지 입니다.

제가 알고있던 부동산시장은 경제가 안좋아지면 부동산시장은 후행한다고 배웠으나 최근에는 부동산시장으로 돈이 몰리는 기이한 현상이 일어나 유례없는 집값상승으로 서울의 집값은 중위가격이 3년 사이에 약 3억원이 올라 9억원을 넘어섰고 다른지역들과의 중위값의 격차가 엄청나게 벌어졌습니다. 

또한, 경제가 안좋아지면 달러가 초강세를 보이며 원화가치가 하락할 것이라고 배웠고 주변에서도 그렇게 이야기들 했습니다.

몇달전에 분위기에서는 원화를 갖고 있으면 안될 것 같고, 원달러 환율이 미칠듯이 치솟을 것으로 생각하여 반드시 달러를 갖고 있어야 할 것만 같았습니다.

이와 비슷한 맥락에서 한국주식은 폭망할 것이며 미국주식만 사야한다면서 젊은 2,30대들을 중심으로 미국주식에 대한 광풍이 불었었습니다.

그런데, 실제로 지금은 부동산시장을 바라보던 과거의 지식과 달러와 주식시장을 바라봤던 지식들이 현재의 상황에 다 맞아 떨어지진 않았습니다.

우리는 말로만 하는 21세기가 아니라 진짜 21세기에 국경이 허물어지고 세계가 넓어진 새로운 트렌드 속에 살고 있음에도 아직도 과거의 이론들로 학습된 머리로만 현재의 시장을 바라보려 했던 것입니다.

과거의 이론도 과거를 분석하여 미래를 예측하는 도구일뿐 절대적일 수 없는 것인데, 우리는 너무 과거의 이론에만 몰두해 변화된 시장을 자각하지 못했던 것이 아닌가 생각이 듭니다.

실제로 몇달전 예고했던 바로는 원달러환율이 1,300월을 돌파하고 엄청난 원화가치 하락을 예고한 전문가들의 글들이 많았습니다만 실제로 그러한 수준까지는 도달하지 않은 모습입니다.

제가 경제전문가 아니기 때문에 현재의 경제상태와 경제상황을 잘몰라서 그런것인지도 모르겠지만 아래의 그래프는 초보의 눈에는 엄청난 폭락이나 폭등이 아닌 안정적인 모습으로보입니다.

여기서 이야기하고 싶은 저의 생각은 과거의 이론으로 현재를 보기에는 너무 어렵다는 것입니다. 물론 현재에도 달러의 위상이 높지만 글로벌시장화 된 현재 단순히 달러만을 고집하며 이야기 하기에는 다른나라들의 화폐까지 들여다봐야하는 더 넓은 시장이 펼쳐진 것입니다. 

달러 뿐만아니라 주식시장에서도 이런 말들이 많았습니다. 한국주식은 안좋고 미국주식이 좋다라는 이야기들이 바로 그것입니다. 맞습니다 실제로 미국주식이 평균적인 성장이 더 높았기 때문에 지금도 맞는 말입니다.

그러나 지금은 과거처럼  한국주식, 미국주식 등 나라를 구분하는 것 자체가 의미 없는 시장이 되어버렸습니다.

국적이 무의미해진 다국적 기업들이 많아 졌고 세계는 하나의 시장이 되었기 때문에 특정 국가의 주식에 투자할 것이 아니라 각기업들의 개별 상태를 보고 투자해야하는 것입니다.

이러한 흐름은 모두가 알고 있지만 말로는 국가를 나누어 이야기 했던 것입니다. 즉,  미국기업이라서 한국기업이라서 성패를 좌지우지 하는 것이 아니라 각각의 개별기업의 상황에 따라 성패가 갈리는 것입니다.

실제로 우려했던 것처럼 한국주식인 삼성전자 주식은 폭락하지 않았습니다. 혹시나 오해하실까봐 미리 말씀드리지만 지금 저는 한국주식도 나쁘지 않다를 이야기하려는게 아닙니다. 한국주식이든 미국주식이든 전체를 보는 것이 아니라 개별성을 봐야한다는 것을 말하고 싶은 것입니다.

이제는 시장이 달라졌습니다. 한국에서 모바일을 통해 아마존에서 구입한 미국의 물건이 3일이면 내집에서 받아보는 글로벌 세상이 도래한 것입니다.

이러한 것을 상황을 이해하려면 인간의 뇌에 대한 본질을 이해해야합니다.

'인간의 뇌는 변화하는 것을 그다지 좋아하지 않습니다.'

'새로운 일을 시작하려 하거나 무엇인가에 도전하려 하면 뇌는 온갖 수단을 동원해 변화를 방해합니다.'

다시 말해 지금까지 편하게 잘 살고 있던 사람이 변화를 주려 한다면 그것을 위험으로 간주하는 경향이 있고 받아들이지 않는다는 것입니다.

이는 부동산 시장을 바라보는 우리의 뇌에도 마찬가지로 적용됩니다. 우리는 과거에 PIR지수와 전세가율, 입지 등의 전통적인 키워드로만 시장을 이해하려 했습니다. 

2019/09/14 - [부동산 상식] - [부동산 상식] 가구소득 대비 주택가격비율(PIR)이란?

* 가구소득대비 주택가격비율(이하 PIR)은 연평균소득을 반영한 특정지역이나 국가 평균수준의 주택을 구입하는데 걸리는 시간을 의미합니다. 이는 가구소득수준을 반영해 주택가격의 적정성을 나타낼때 사용하는 지수인데요, 예로 PIR이 10이라면 연평균소득을 10년동안 한푼도 쓰지 않고 모두 모아야 집 한채를 살 수 있단 뜻입니다.

PIR에서는 연봉이 5천만원일때 비슷한 지역에 A아파트의 시세가 10억이라면 PIR이 20이고 B아파트의 시세가 20억이라면 PIR은 40이라는 뜻으로 여기서 A아파트는 20년을 저축해서 살수 있고 B아파트는 40년을 저축해야 할 수 있다면 당연히 A아파트가 저평가 되어 있는 것을 이야기 하였었습니다.

그렇다면 아래의 표를 보면서 다시한번 살펴보겠습니다. 2019년 9월 기준으로 3분위 전국의 PIR은 5.4로 서울 3분위 13.8에 비해 매우 낮습니다. 그렇다면 과거의 개념이라면 서울의 집값이 매우 거품이라는 뜻입니다.

여기서 5분위를 비교하면 더욱더 큰차이가 납니다. 전국은 46이고 서울은 무려 101.8입니다. 더군다나 과거에 비해 지금은 PIR수치가 더 높아졌는데요, 이정도면 버블중에 버블이라고 할 수 있을까요?

2019/11/14 - [부동산이야기] - 서울 집값 과연 비쌀까? 세계 주요도시와의 집값 비교를 통한 분석..

그렇기 때문에 서울집값이 더욱더 폭락한다고 할 수 있을까요?

그러나 지역과 입지가 다르다면 섣부른 판단이라 할 수 있습니다. 당연히 비싸고 좋은 입지의 아파트는 PIR이 높을 수 밖에 없습니다.

상대적으로 입지가 좋지 않다면 PIR 역시 낮을 것이며 서울과 지방을 예로본다면 서울이 PIR이 상대적으로 높을 것입니다.

그래서 현재는 이러한 과거의 개념들로 저평가 아파트를 찾기가 어려워진 시장인 것입니다. 즉, 부동산시장의 패러다임이 완벽히 달라진 것입니다.

한 예를 들어보겠습니다. 최근에 자주 보이는 말로는 수원과 용인 그리고 성남의 높아가는 집값을 보며 이제는 서울이 싸다라는 이야기를 많이 합니다. 

네 맞습니다. 실제로 이제는 서울이 싸보이는 결과가 나옵니다. 수용성의 새아파트들도 서울의 중간입지의 지역들과 맞먹는 가격을 형성했으니까, 이제는 거품이라는 이야기입니다.

그렇다면 전통적인 부동산 시장에서 서울과 현재의 부동산시장에서 서울이 같은 의미일지 다시 한번 돌아봐야합니다. 마치 세계가 가까워 진것처럼 부동산 시장에서도 이제는 행정구역의 경계가 많이 허물어졌다고 생각됩니다.

흔히, 서울의 낮은 집값을 대표하는 노도강(노원구,도봉구,강북구)과 비교했을때 경기도인 성남 분당구나 과천이 안좋은 지역이라고 할 수 있을까요? 이것은 너무 쉬운 답이라 쉽게 정답을 내리셨을 수 있겠지만 질문을 바꿔보겠습니다.

의정부역 신축과 도봉구에 재건축되지 않은 25년된 구축이 있다면 어디가 가격이 비싸겠습니까? 서울이니깐 도봉구가 입지가 좋아 더 비싸야할까요? 극단적인 예일수도 있지만 아직도 대부분의 사람들은 그래도 인서울이라며 전통적인 입지가치에만 몰두한 나머지 새로운 상품가치에 대해서는 생각치 않습니다.

도봉구가 나쁘다는 것을 이야기하는 것이 아니라 교통의 발달과 산업의 발달은 지역의 입지 자체를 바꾸게 되었고 입지를 뛰어넘는 상품가치를 만들어 낸 것입니다. 이제는 서울은 서울만이 아닌 경기와 인천을 포함한 하나의 메가시티가 되어 버린것을 깨닫지 못한 것입니다.

아직도 전통적인 사고에서의 부동산을 바라보는 사고의 틀에 갇혀버려 현재의 부동산시장을 바라보는 것입니다. 그렇기 때문에 전체를 보지 못해 옥석을 가려내기 매우 어려워 진 것입니다.

물론, 강남과 같은 핵심지역의 상승률과 금액은 어마무시했지만 이번의 서울의 대세상승장에서도 소외된 많은 서울의 집들이 있고 경기와 인천 역시 비슷한 흐름을 가져간 곳이 있는 반면에 오히려 하락한 곳들도 존재하는 것입니다.

지방의 도시들도 마찬가지였습니다. 상승한 곳과 하락한 곳의 차이도 존재했습니다.

서두에 언급했던 과거의 패러다임과 분석의 틀은 이제 깨고 새로이 현 시장을 받아들여야 하는 시장인 것입니다.

결과는 시간이 지나야 평가하겠지만 전통적인 지표상 PIR로 강남의 집값이 거품을 이야기하며 군소도시의 저평가를 논하는 것이나 전세가율로만 투자타이밍을 잡는 전통적인 투자방식은 이제는 절대적일 수 없는 것입니다.

새로운 상품가치가 입지가치를 뛰어넘는 경우도 존재하기 때문에 입지가치로만 판단하기 어려운 시장입니다.

아래는 지역별 중위주택가격과 대출금액, 월상환액과 상환가능 필요 연소득인데요, 단순히 서울에 고소득자가 서울외 고소득자보다 월등히 많아서 서울에 집값이 비싼 것이 아닙니다.

이제는 작게는 수도권, 넓게는 전국적으로 모두가 수요자가 되었기 때문에 수요가 몰리는 곳에 거품이 생겼고 수요가 없는 곳에는 수요가 없어지는 양극화가 발생하는 것입니다. 서울에 고소득자가 많은 것은 사실이지만 그차이로 서울의 집값을 올려놓았다고 볼 순 없는 것입니다.

거품도 받아주면 거품이 아니라는 말처럼 이제는 수요를 전통적인 방법으로 패턴화 할수 없는 것입니다.

다시 한번 말씀드리지만 저는 대단한 경제전문가도 투자전문가도 아닙니다. 다만, 새로운 변화된 부동산시장에 대한 자각을 통해서 좀더 객관화할 수 있는 인사이트를 갖자는 이야기를 하고 싶었습니다.

다소 부족한 지식으로 원달러환율이나, 주식시장, 부동산시장에 대한 언급을 한점은 널리 이해해주시고, 변화에 대한 필요성을 언급한 부분을 더욱더 살펴봐주셨으면 감사하겠습니다.

부의 양극화의 시작이 되어버린 듯한 느낌이 들어 조급함에 무엇이던지 하려는 마음은 십분 공감하지만 투자의 본질을 깨달을 수 있는 진정한 가치투자자가 되지 않고 전통적인 학습효과만 기대하며 오를것이라는 '기대'만 하는 수준에 머문다면 원하는 바를 성취하지 못할 수도 있음을 반드시 경계해야 할 것입니다.

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