부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 재개발 및 재건축 등 정비사업이 활발해지면서 정부의 규제들에 대해 공부하는 분들이 많아졌습니다. 재건축과 관련된 대표적으로 규제 중에는 초과이익환수제라는 것이 있는데요, 이전에 포스팅한 정비사업의 일몰제와 함께 재건축에 대한 규제 중 강력한 규제가 아닐까 생각이 듭니다.  

* 일몰제에 대한 이해를 위해서는 기존에 포스팅 내용을 참고하시면 될 것 같습니다.

2020/01/07 - [부동산 상식] - 정비사업의 저승사자.. 일몰제란 무엇일까?

물론, 이 외에도 전매제한과 안전진단 강화와 같이 커다란 장애물이 있었지만 재건축 초과이익환수제는 직접적인 수익과 직결된 문제로 더 가장 큰 장애물이라고 할 수 있겠습니다.

1. 초과이익환수제란?

(1) 개념

2019년 12월 27일 헌법재판에서 재건축 초과이익환수제와 관련되어 합헌 판결을 내리면서 재건축 초과이익환수제를 피하지 못한 많은 재건축 단지들이 사업성에 큰 타격을 받게 되었습니다.

재건축 초과이익환수제란 기존에 있던 '개발이익 환수에 관한 법률'을 더욱더 발전시킨 개념으로 보면 되겠습니다. 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다. 2006년 처음으로 시행되었지만 주택시장 침체 등의 이유로 2013에서~2017년까지 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행된 제도입니다.

(2) 적용대상

재건축 초과이익환수제는 과거 집값이 급등한 지난 2006년 도입됐지만 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 이유로 2013년부터 2017년 말까지 제도 시행이 한시적으로 잠정 유예됐다가 2018년 1월부터 부활했습니다.

재건축 초과이익환수제의 대상은 2018년 1월 2일 이후 관리처분 인가를 신청하는 재건축조합(재개발, 리모델링 제외)이며, 환수 금액은 재건축 사업에 따른 초과이익의 10~50%이다. 여기서 초과이익은 사업 기간 중 오른 집값에서 해당 시군구 평균 집값 상승분과 개발비용을 뺀 값입니다.

여기서 재건축조합이란 우리가 알고 있는 재건축사업뿐만 아니라 소규모 재건축사업에 적용이 되는데요, 여기서 소규모 재건축사업이란 '소규모 주택정비법'에서 정한 절차에 따라 노후 및 불량 건축물의 밀집 등 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역 내 시행하는 소규모 주택정비사업 중 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모 공동주택을 재건축하기 위한 사업을 의미합니다.

(3) 부과대상 제외 주택

재건축 초과이익환수제에서 제외되는 경우가 있는데요, 대부분 공익의 목적과 관련된 내용들이 제외되고 있습니다.

• 국가 또는 지방자치단체가 보유하는 주택
• 공공기관의 운영에 관한 법률 제4조에 따른 공공기관 또는 지방공기업 법 제49조에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사가 임대목적으로 보유하는 주택
• 국가 또는 지방자치단체로 보는 기관이 임대목적으로 보유하는 주택

2. 재건축 부담금 산정방식

재건축 초과이익환수제에 부담금은 재건축 종료 시점(준공인가) 집값에서 개시 시점(추진위원회 설립 승인) 집값과 정상주택 가격 상승분, 개발비용을 뺀 금액이 1인당 3000만 원을 넘을 경우 부과됩니다.

한마디로 이야기하면 준공을 받은 사람이 추진위원회 설립 승인일 기준으로부터 준공시점까지에 수익에 대해서 모두 다 부담하는 것입니다. 추진위 승인 때와 준공시점의 조합원 주택 가격 차액에서 그동안 자연 상승분(정상주택 가격 상승분 또는 정기예금 이자율 중 높은 것을 적용함)과 개발비용을 제하고 재건축 부담금이 부과되는 것입니다.

부과율 및 부담금은 초과금액 구간별로 10~50% 누진 과세가 되는데, 자세한 건 표를 살펴보시면 이해가 되실 겁니다. 자세한 계산은 조금 더 공부를 해야 할 듯싶습니다.

3. 재건축 초과이익환수제의 문제점

재건축 초과이익환수제는 간단하게 생각해보면 재건축으로 발생한 이익을 국가가 환수한다는 의미로 볼 수 있습니다. 소득이 있다면 그에 합당한 세금을 내는 것이 당연하다고 볼 수 있지만 다른 시각으로 보면 오히려 형평성에 어긋날 수도 있습니다.

* 정비사업의 진행과정은 기존에 대한 포스팅을 참고 바랍니다.

2019/11/20 - [부동산 상식] - 재건축과 재개발은 무엇일까?(1부-진행과정)

초과이익환수제의 가격 기준은 추진위원회 설립일부터이기 때문에 정비사업의 기간을 평균적으로 살펴보더라도 최소 10년의 세월이 흘러 차익이 클 확률이 높습니다. 사업마다 다르겠지만 심한 곳은 2000년대 초반에 시작된 곳도 있기 때문에 그 차익이 커 부담이 더욱 클 수밖에 없습니다.

양도세로 이중과세가 되는 것은 아니냐, 최종 소유자가 모두 부담하는 형평성에 문제가 있는 것이 아니냐, 이런 문제점은 굳이 언급하지 않더라도, 재건축 초과이익환수제의 가장 큰 문제점은 기본적인 과세원칙인 '소득 있는 곳에 세금이 있다'와 상충되는 것입니다.

소득이 있어야 세금을 내는 것인데 재건축 초과이익환수제는 건물 가치의 상승으로 실현되지 않은 미실현 이익에 대한 과세를 하기 때문에 논란이 된다는 뜻입니다. 예를 들어 집값이 10억이 올랐다고 해서 부담금을 납부하라고 하면 건물의 가치가 올라갔을 뿐이지 현금으로 보유하는 것은 아니기 때문에 세금을 내기 위해 건물을 팔아야 하는 모순이 발생합니다.

모르시는 분들은 많이 벌었으니 팔고 내면 되지 않느냐고 반문하시겠지만 실거주나 원조합원 입장에서는 세금 때문에 집을 팔아야 하는 모순된 상황이 펼쳐지는 것입니다. 또한, 미실현 이익에 대한 세금을 부과하게 되는데 이후에 시세가 그보다 떨어진다면 납부한 세금을 돌려받는 것도 아니기 때문에 문제가 될 수 있습니다.

준공 완료 시점에 아직 실현되지 않은 가상의 수익을 세금으로 납부하는 것 자체가 기본적인 과세원칙에 벗어난다고 생각이 드는 것입니다.

이외에도 위에서 언급했듯이 양도 시 또다시 양도차익을 내는 이중과세 문제나, 최종 소유자가 이전의 소유자들이 받은 수익까지도 부담하기 때문에 형평성의 문제도 생기는 것입니다.

물론, 현재 시행 중이며 합헌 결정 난 것에 대해 더 이상 문제를 제기하고 싶은 것은 아니나 이러한 관점이 있다 정도로 이해하시면 될 것 같습니다. 

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