부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소 입니다. 오늘은 다주택자에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 부동산투자자를 이야기할때 대부분은 다주택자를 생각할 겁니다. 사회통념상, 우리는 다주택자를 사회악으로 정의하고 부정하려하고 타도의 대상으로 삼고 있습니다. 마치 노동쟁의에서 지주를 적으로 삼고 싸우던 모습, 노조가 회사를 욕하고, 군에서는 간부를 욕하고, 회사 내에서 사장을 욕하는 일반적인 모습과 같습니다. 그렇다면 회사와 군간부, 사장.. 그리고 부동산시장에서 다주택자는 악인 것일까요?

먼저, 다주택자가 어느정돈지 감이 오지 않을 분들을 위해서 간단한 데이터를 말씀드리겠습니다. 우리나라는 2017년 기준으로 약 5,100만명의 인구가 2,000만 가구로 나누어 있습니다. 우리나라 전체 일반가구 약 1,967만 가구 중 주택을 소유한 가구는 약 1,100만 가구로 무주택가구가 약867만 가구로 그 비율로 본다면 약 56%의 가구가 자기소유의 집을 갖고 있고 44%는 무주택 가구입니다. 이는 전국 평균으로 서울의 예를 들다면 서울은 약 380만 가구 중 187만가구만이 자가를 소유하고 있어 비율로는 49%로 전국 평균보다 낮습니다.

여기서 집을소유한 전체 56%의 1,100만를 더세분화 한다면 1주택을 소유한 가구는 800만 가구, 2주택을 소유한 가구는 220만 가구, 3주택 이상의 가구는 80만 가구 입니다. 2017년 기준 전국의 주택수가 약 1,710만호 인데 여기서 1주택자의 800만가구를 뺀 910만 가구 중 공공부문 약 140만호를 제외하면 770만호를 2주택이상의 다주택자가 보유하고 있는 것입니다. 쉽게 얘기해서 전체주택의 절반 가까이를 2주택 이상의 가구가 갖고 있다는 뜻입니다.

바꿔 얘기한다면 현재 무주택의 867만 가구가 생활하는 임대주택(전ㆍ월세) 중 공공부문의 140만 호를 제외하면 약 700만가구는 다주택자에 의해 공급된 집에 살고 있는 것입니다. 이렇게 본다면 다주택자가 다 사라지나면 그 많음 임대주택은 누가 공급할까요? 역설적이게도 우리나라는 공공부문에서 채우지못하는 임대시장을 다주택자가 채워주고 시장을 움직였던 것입니다. 정부말대로 다주택자가 줄어들고 사라진다면 그많은 임대주택은 누가 공급할 것인가요? 이게 냉엄한 현실이자 팩트인 것입니다.

주택보급률이 100%를 상회하는 현시점에서 우리가 알고 있는 것과는 대조되는 부분이 많습니다. 현대의 사회는 중세시대처럼 눈에 보이는 계급은 사라졌지만 자본주의 사회에서 소득과 돈에 의해 보이지 않는 계급이 존재하고 있습니다. 다주택자의 자본이 부동산시장에 공급되지 않았더라면 더 많은 무주택자가 부족한 임대시장 부족한 공급에 의해 많은 피해를 입었을 것입니다. 결국 다주택자의 돈과 주택으로 우리나라의 임대시장이 유지되고 있던 것이었습니다.

그래서 정부의 규제책이 발표될때마다 대부분의 서민들은 마치 정의가 실현된 듯 정책을 적극적으로 지지했지만 그 결과는 집값 상승으로 이어졌던 것도 이러한 현실이 있었던 것입니다. 팩트는 다주택자가 줄어들면 임대시장이 위축되고 임대시장에서 가격은 상승할 수 밖에 없는 것입니다. 정부가 그 역할을 적극적으로 해내야만이 그 바람이 이루어질 것이지만 그 많은 돈을 정부가 다 감당할 수 있겠습니까?

어쩌면 우리는 단순한 피해의식으로 그들을 증오하고 미워했는지 모릅니다. 감정에 휘둘렸던 것입니다. 팩트와 현실을 인지하고 받아들일때 진정한 인사이트가 생기고 시장을 읽을 수 있는 것입니다. 제가 지금 다주택자의 편에서서 무조건 옹호하는 것이 아닙니다. 자본주의 사회의 부동산시장에서 특히 우리나라의 경우 다주택자의 순기능, 긍정적인면이 더크다는 것을 말씀드리는 것 뿐이니 오해하지 않으셨으면 좋겠습니다.

저는 경매공부를 하기전에는 경매낙찰자는 무조건 나쁜사람으로 알았습니다. 그러나 나쁜사람은 경매의 물건을 담보로 채무를 갚지 못한 소유주지 낙찰자가 아니었습니다. 낙찰자는 본인의 돈으로 정당한 법적절차에 의해 물건을 구입하고 피해자들을 구제해줬던 것입니다. 낙찰자가 없다면 채권자들은 영원히 피해자로 남았을 것이기 때문입니다.

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