부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 높아진 집값과 분양가 상한제 등의 영향에 따른 로또 분양의 영향으로 임차수요가 증가하였습니다. 특히, 전세 가격은 전국적으로 상승세가 이어지면서 기존에 임대차 계약을 연장하는 경우가 있습니다. 

임차인의 경우에는 보증금의 증액 없이 기존의 임대차 계약내용의 변동 없이 동일한 계약조건으로 이어가는 묵시적 갱신(법정 갱신)을 선호하는 경우가 많습니다. 그러나 묵시적 갱신(법정 갱신) 중이더라도 임차인이나 임대인이 필요에 의해서 계약을 해지하는 경우가 있을 수 있는데요, 복비를 누가 부담해야 하는지 알아보겠습니다. 

묵시적 갱신시에 복비 부담을 아래의 김 모 씨의 사례를 들어 설명해보겠습니다.

서울에 사는 김모씨는 0아파트에 전세 보증금 3억 원에 2년 계약을 맺고 2018년 1월 1일 입주하여 2020년 1월 1일 계약이 종료되었지만 임대인과 임차인 모두 계약에 관하여 언급 없이 묵시적 갱신이 진행되었습니다.(합의 하 묵시적 갱신도 내용은 같습니다.)

오늘은 2020년 1월 28일로 묵시적 갱신이 진행되고 약 한 달이 지난 상태인데 임차인 김 모 씨는 기존에 살던 집이 좁아 조금 더 넓은 평수의 집으로 이사하고자 임대인에게 퇴거를 요청하였습니다. 

그러나 임대인은 현재 계약이 연장된 상태이니 새로운 임차인을 구하고 중개보수(복비)를 부담하고 퇴거하라고 이야기 합니다. 그러면서 새로운 임차인을 구하지 않고 복비를 부담하지 않는다면 보증금을 돌려주지 않겠다고 엄포를 놓았는데, 임차인 김 모 씨는 답답했지만 주변에서도 도움받기 어려웠습니다.

일반적으로 임대차계약기간 중에 퇴거를 한다면 임차인은 새로운 임차인을 구해 복비까지 부담해야 한다고 들었기 때문에 임대인의 요구가 부당하게 느껴졌지만 임차인 김 모 씨는 어쩔 수가 없다고 생각되었습니다.

임대인의 요구대로라면 임차인을 구하고 중개보수(복비)를 부담해야 하는 것인데, 전세보증금 3억 원에 대한 중개보수는 일반적인 요율인 0.4% 적용 시에 약 120만 원가량 되어 부담이 되었습니다.

그렇다면 임차인 김 모 씨는 임대인의 요구를 들어줘야 하는 것일까요?

이에 대한 답을 찾기 위해서 먼저 묵시적 갱신(법정 갱신)에 대해 살펴봐야 합니다.

* 보다 자세한 내용은 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다. 약정 갱신과 법정 갱신에 관한 내용이 있습니다.

2019/12/16 - [부동산 상식] - 임대차 계약기간 중 세입자가 퇴거를 요구한다면? (Feat. 주택임대차 보호법)

위와 같이 최초에 2년 계약을 설정한 약정한 존손 기간이 만료한 경우에 임대인과 임차인의 계약 만료 임대인은 최소 1개월 전 ~ 6개월 전 / 임차인은 최소 1개월 전에 계약해지를 통보한다면 갱신 횟수와 존속기간을 자유로이 정할 수 있습니다. 즉, 위에서 이야기한 기간 안에 서로의 의사표시를 통해서 계약을 연장하거나 해지해야 합니다.

그러나 임대인과 임차인 모두 계약 연장이나 거절에 관한 의사가 없이 기존 계약이 묵시적 갱신되었기 때문에 기존의 임대차와 동일하게 계약한 것으로 봅니다만, 최소 2년간의 계약기간에 대해서 임대인을 보장해야 하고 임차인은 퇴거 3개월 전에만 통보한다면 퇴거가 가능합니다.

따라서, 묵시적 갱신(법정 갱신)이 진행된 이후에 임대인에게 퇴거 의사를 밝힌 날부터 3개월 후 퇴거하게 된다면 법적으로 정당하게 기간이 종료되어 나간다고 볼 수 있기 때문에 임대인이 요구한 내용들은 부당하다고 볼 수 있습니다.

그러나 임차인의 불가피한 사정으로 묵시적 갱신 이후임에도 퇴거가 3개월 이내에 해야 한다면 법으로 보장한 3개월의 기간을 충족시키지 못하기 때문에 중개보수는 임차인이 부담해야 하므로 임대인과 원만하게 이야기하여 해결하는 것이 가장 좋겠습니다.

단, 기존에 임대차 계약 간에 특약조건으로 기간 종료 시(묵시적 갱신을 포함) 후 중개보수(복비)는 임차인이 부담한다는 약정을 했다면 임차인이 부담해야 하지만, 보통 이런 특별한 상황이 없다면 임대인은 묵시적 갱신 후 임차인의 퇴거 요청 3개월 후에는 정당하게 보증금을 돌려주어야 하는 것입니다.

그러나 위에서도 이야기했듯이 묵시적 갱신이 아닌 정상적인 계약기간이었다면 임차인이 기간 내 퇴거를 요청한다면 새로운 임차인을 구하고 중개보수를 부담해야 하겠습니다. 

그러나 임대인의 입장에서 새로운 임차인을 구하더라도 만족할만한 임차인이 아니라면 임대인이 거절할 수도 있기 때문에 계약기간 최초 설정 당시부터 신중히 계약을 진행해야 합니다.

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