부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 시장이 매우 뜨거워지고 있다보니 정말 가치가 높은 곳이 어디인지 구분이 어려워지는 현실입니다. 이럴때일수록 더욱더 객관화 할 수있는 분석을 해야 한다고 생각이 듭니다. 교통이나 고소득직장 등 전통적인 입지를 찾는 것은 크게 어렵지 않습니다. 그러나 입지분석에 중요요소인 학군은 정말 살펴보기 어렵습니다. 요즘 어플로 간단히 학교의 순위를 참고할 순 있지만 보다 객관화하기 위해서는 한국교육학술정보원에서 제공하는 학교알리미 서비스를 활용하면 좋습니다.

* 링크 : 학교알리미 사이트
학교알리미서비스는 2008년부터 교육부에서 정한 공시기준에 따라 매년 1회 이상 초,중등학교 정보공시를 하고 있습니다. 여기에서는 각 학교별로 학생수, 교원현황, 시설, 학교폭력발생현황, 위생,교육여건,재정상황,급식상황,학업성취 등을 확인 할 수있는데 가장 중요한 학업성취와 졸업생들의 진로를 확인하여 학군을 측정하고 비교할 수 있습니다.

요즘에는 중학교 학군을 많이 강조하는데 좋은고등학교를 진학해야 좋은 대학교를 진학하기에 중학교 학군을 매우 중요시 하고 있습니다. 좋은 고등학교에 진학시키는 중학교가 위치한 지역일수록 아파트값이 높은 경향이 있습니다. 그렇다면 중학교 졸업생의 고등학교 진학을 살펴보겠습니다.

위에 그림에서 살펴보아야 할 것은 특수목적고와 자율고 진학률입니다. 고교평준화로 인해 좋은 고등학교는 특수목적고나 자율고일 확률이 높아졌는데 이러한 고등학교가 대체적으로 좋은 대학교로 진학하기 때문입니다. 물론 학생수가 학교별로 다르기 때문에 비율을 참고하는 것이 보다 객관화 할 수 있겠습니다. 그러나 진학률이 무조건 수준이 높다고 보장하는 것은 아니기에 참고만 하시는 것이 좋습니다.

고교진학률로는 보다 객관화하기 어렵기때문에 국가수준학업성취도평가결과를 참고해보겠습니다. 국가수준학업성취도평가는 우리나라 학생들의 교과별 학업성취 추이 파악을 위해 전국의 모든 중학교 3학년생과 고등학교 2학년생을 대상으로 평가하는 것입니다. 아쉽게도 성적줄세우기와 사교육조장 등의 이유로 2017년부터 폐지가 되었습니다. 그러나 2016년 자료가 현재에는 탑재되어 있습니다.

보통학력이상의 학생들의 국,영,수 의 평균값으로 중학교 순위를 정하였습니다. 보통 3과목 평균이 90점이 넘으면 좋은학교라고 할 수 있습니다. 여담으로 전국 100위권 중학교 중 약 70%이상이 수도권에 위치하며 그 중 서울에는 40개 이상의 학교가 위치하고 있으니 교육의 차이를 느끼게 됩니다.
 
그러나 각 지자체별로도 우수한 중학교 학군이 있기에 그러한 지역들을 찾아서 활용한다면 실거주와 투자처를 검색함에 있어 매우 유용할 것으로 판단됩니다. 지방일수록 우수한 학군이 포함된 지역이 높은 집값을 형성하고 있는 것이 특징입니다.

다음은 고등학교에 대해 간단히 살펴보겠습니다. 고등학교의 경우에는 대학진학률에 구체적인 대학명이 언급은 되지 않습니다만 참고할만한 내용들이 있습니다. 아래의 두그림은 특수목적고인 국제고와 일반고등학교의 대학 진학률을 나타냅니다. 우선 자료보는 방법을 설명해드리면 대학진학은 4년제 대학교를 의미하고 전문대학은 2년제 또는 3년제 전문대학을 의미합니다. 국외진학은 해외 대학교 및 대학 진학을, 취업자는 졸업직후 똔느 졸업전 취업자를 의미하며, 기타는 취업을 하지 않거나, 재수 준비자와 진학포기자를 모두 포함합니다. 그렇기 때문에 단순히 진학률로는 우수학교를 판단하긴 어렵습니다.

그러나 4년제 진학비율과 전문대 진학비율을 평가하면 조금 말이 달라집니다. 대학진학 중 전문대학교 비율이 높을수록 실제 진학한 대학의 등급이 낮을 가능성이 높고, 기타에 포함된 인원 이 진학포기자가 많을 가능성이 높습니다. 또한 재수 특정 희망대학 진로를 위한 것보다는 성적이 부족하여 선택한 인원이 많을 가능성이 높습니다.

위에 첫번째 그림에 국제고에서는 전문대 진학이 0명으로 상대적으로 4년제 대학의 진학이 높습니다. 그러므로 전반적인 성적이 높을 확률이 높고, 기타에 포함된 인원 중 특정희망대학 진학을 위한 재수가 많고 재수생 역시 성적이 높을 확률이 많겠습니다. 물론 국제고와 일반고의 차이를 두어 비교하였지만 일반고에서도 비슷한 수치가 나옵니다. 아래는 서울에 유명한 일반고등학교의 대학진학률입니다.

국제고의 전문대 진학률과 매우 유사한 모습을 보여주고 있습니다 특수목적고와 일반고의 차이가 아니라 학교 학생들의 성적차이가 진로에 반영됨을 알 수 있습니다. 물론 이러한 데이터가 절대적인 학군을 설명하지는 못하겠지만 고교평준화가 대학진학에 대한 세부지표를 찾기 어려운 시점에서 이러한 분석을 토대로 본인의 관심지역의 부동산투자를 한다면 학군에 대한 실수요자들의 니즈에 부합하는 투자가 될 확률이 높습니다.

또한, 꼭 투자가 아니더라도 자녀가 있는 실수요자라면 단순히 초품아나 학교가 가까운 투자처가 아닌 보다 나은 수준의 학교를 찾아 실거주가 가능할 것입니다. 자녀 교육은 모든 부모의 바람이기 때문입니다.

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