부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 7월 20일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

* 이번 자료는 7.10부동산대책이 반영되었습니다.

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1. 매매 가격

주간KB주택시장동향 자료에 따르면 서울은 상승을 이어갔지만 상승폭이 꺾였고 매수문의도 줄어들었다.

수도권에서 서울의 강북구와 도봉구, 노원구, 양천구, 중랑구, 강서구 등이 두드러지게 높게 나타났지만, 전체적으로는 지난주보다 상승폭이 낮아졌고 매수 문의 상승세가 둔화되는 모습을 보였다. 시장 안정화와 관련된 대책에 대한 반응이 예전처럼 빠르지는 않지만 천천히 반영되는 형세를 띄고 있다.

경기(0.29%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.58%)도 상승했다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.13%)는 대전(0.22%), 대구(0.20%), 부산(0.14%), 울산(0.07%)은 상승했고, 광주(-0.02%)는 소폭 하락했다

수도권(0.37%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.06%)도 상승했다. 세종(0.58%), 경북(0.07%), 충남(0.06%), 강원(0.05%), 전남(0.05%), 경남(0.03%), 전북(0.02%)은 상승했고, 충북(0.00%)은 보합을 기록했다.

-서울 아파트 매매가격은 지난주에 이어서 이번주에도 전 지역 상승을 보였다. 강북구(1.38%), 도봉구(1.16%), 노원구(0.88%), 양천구(0.84%) 등 높은 상승을 보였다.

도봉구는 7.10대책 발표로 세금 부담에 대한 우려, 신규 주택공급 부족 등의 이유로 다주택자들의 갭투자 유입은 줄었으나 실입주자 및 예비실입주자들의 매수세는 지속되고 있다.

창동 개발 호재에 대한 기대 심리는 여전해 매도자는 높은 호가를 부르고 있으며 매수자는 매물이 없으므로 높은 가격에도 불구하고 매수하는 상황이다.

노원구는 정부의 6.17주택안정화대책 및 7.10보완대책 발표로 매매 시장이 혼란스러운 가운데 취득세 인상 전 사자는 매수세로 높은 호가에도 한 두건씩 거래가 이루어지고 있다.

광운대역세권개발, 동부간선도로 지하화, 도봉면허시험장 의정부 이전, 동북선 경전철 재추진 등도 호재로 작용하고 있다.

-경기는 전주대비 0.29%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.35%)보다는 둔화됐다. 남양주(0.67%), 안양 만안구(0.60%), 광명(0.57%), 수원 영통구(0.51%), 구리(0.48%)가 강세를 보였고, 하락 지역은 없다.

남양주는 7.10대책 영향으로 매매 거래는 다소 한산하고, 매물 품귀 현상까지 갔던 덕소 지역 아파트 시세는 초강력 규제 발표 후 관망세로 돌아서고 있다.

다만 8호선 연장선 별내선 및 4호선 연장선 진접선 개통 예정, 다산신도시에 법원 및 아울렛 입점 예정, 9호선 추진 진행 등 개발 호재로 투자 수요의 관심이 여전하고, 특히 조정 지역이 아닌 화도읍을 중심으로 투자수요가 꾸준히 유입되고 있다.

안양 만안구는 냉천지구, 소곡지구 등 재개발 추진 영향으로 지역 내 움직이는 수요가 꾸준하여 수요자가 많이 찾는 소형 평형대 매물 호가가 오르고 있다. 월곶판교선과 GTX-C노선인 금정역 등 광역교통망 개선으로 투자자들 문의도 늘어나고 있다.

-인천(0.15%)은 남동구(0.28%), 연수구(0.28%), 부평구(0.22%)가 전주대비 상승했다.

남동구는 GTX B노선, 제2 경인전철, 월판선, 수인분당선 등 교통 호재와 구월동을 비롯한 구도심 지역개발 사업 영향으로 갭투자자들의 임장 활동이 꾸준하다.

연수구는 저평가 지역으로 꼽히는 옥련동 일대 단지들이 수인선 8월 개통, 옥골재개발(송도역세권도시개발) 연내 착공 목표로 삼성래미안에서 분양한다는 소식에 투자자가 증가하면서 상승세가 유지 중이다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.12%의 상승을 기록했다. 수도권(0.19%)과 5개 광역시(0.05%), 기타 지방(0.04%)은 전주대비 상승했다.

서울은 전주대비 0.26%을 기록했고, 경기(0.19%)도 전주대비 상승했다. 5개 광역시에서는 대전(0.07%), 대구(0.06%), 울산(0.06%), 부산(0.05%)은 상승했고, 광주(0.00%)는 보합를 기록했다.

-서울(0.26%)은 전주대비 상승을 기록했다. 강북구(0.71%), 송파구(0.62%), 성북구(0.59%), 동작구(0.39%), 강남구(0.38%)의 상승이 높고, 하락 지역 없이 다수의 지역에서 상승했다.

강북구는 임대차3법추진에 따른 불안감, 보유세 및 종합부동산세 등 세율 인상분을 임대료로 메꾸려는 분위기 등으로 인해 상승세를 보이고 있다. 거래량, 수요량이 증가한 것이 아님에도 불구하고 전세 매물이 워낙 귀해 임대 호가를 올려 매물을 내놓아도 거래가 이루어지고 있다.

송파구는 대단지 리센츠, 잠실엘스 등에서 매매 거래가 증가하며 전세 거래도 다수 이루어져 가격 상승을 주도하는 모습이다. 재건축 조합원에 대한 2년 의무 거주 요건으로 전세 품귀현상이 야기되면서 가격 급등에도 임대 거래가 이루어지고 있다.

-경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.19%로 상승했고, 인천(0.03%)은 소폭의 상승을 보였다. 남양주(0.70%), 광명(0.53%), 광주(0.41%), 화성(0.32%)이 상승했다. 하락 지역은 없다.

광명은 광명5구역 이주 중, 광명 1구역·4구역 7월 이주 시작 예정 등 뉴타운 지역 이주민 발생으로 매매가 및 전세가 모두 강세를 보이고 있다.

광주는 강남, 판교, 성남으로 인접하여 도심 출퇴근이 용이하여 인근 지역에서 저가 전세 물량을 찾아 유입되는 수요가 꾸준한 편으로 수요 대비 물량이 항시 귀한 편이다. 임대차 3법 시행 염려로 미리 가격을 높이는 분위기도 보인다.

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3. 매수우위 지수

서울의 매수우위지수는 133.0으로 지난주(136.5)보다 소폭 하락했다.

강북지역은 지난주(145.3)보다 하락한 137.2를 기록했고, 강남지역은 지난주 128.8에서 129.3으로 유사하다. 전국 매수우위지수는 80.6을 기록해 지난주(82.6)보다 하락했다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 어제는 기획재정부에서 2020년 세법 개정안을 발표했습니다.

* 아래는 세법개정안 중 부동산과관련된 세금을 정리한 내용입니다.

2020/07/22 - [부동산 세금] - '20년 세법개정안 중 부동산관련 개정내용(Feat. 양도소득세, 종합부동산세 등)

그 중 실수요자에게 해당했던 양도소득세 부분에서 분양권이 주택수에 포함한다는 문구로 기존 비과세 셋팅 수요자들에 의문과 반발이 컸는데요 이에 기획재정부에서는 법시행 이후 취득하는 분양권부터 적용하기로했습니다.

즉, 기존에 취득했던 분양권으로 양도세 비과세와 중과에는 해당하지 않겠습니다.

'21년 1월 1일 이후 취득하는 분양권부터는 새로운 소득세법을 적용받겠습니다.

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* 아래는 관련된 내용 원문입니다.

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(4) 양도소득세제상 주택 수에 분양권도 포함

1세대 1주택자*, 조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득세제상 주택 수를 계산할 때 조합원 입주권과 동일하게 주택분양권도 포함

**(‘21.1.1. 이후 양도분부터 적용)

* 분양권 취득으로 일시적인 1세대 2주택(1주택+1분양권)에 해당하는 경우,

1주택 비과세 특례 마련 예정(소득세법 시행령)

** (현행) 대출, 청약 시에는 분양권도 주택 수에 포함하고 있으나, 세제상 다주택자 여부

판단 시에는 주택 수에 미포함(조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함)

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다.

오늘은 기획재정부에서 2020년 세법 개정안을 발표했습니다. 많은 내용들이 있는데 그중에서 부동산과 관련된 세법 개정안을 가볍게 살펴보겠습니다.

* 전 세무전문가가 아니므로 반드시 세무전문가와 상담받으시길 바랍니다.

1. 소득세 최고세율 인상

과세형평 제고와 소득재분배 기능을 위해 소득 최고세율을 인상하였습니다. 기존 소득세 5~10억원 구간의 42%에서 10억원 초과는 45%로 3%상향했네요.

정부의 기조를 엿볼 수 있는 대목입니다.

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2. 종합부동산세 강화

종합부동산세는 기본공제를 초과하는 부여되는 부분인데요, 소득세 최고세율을 늘린 것처럼 종합부동산세율을 높히는 것은 정부의 기조를 엿볼수 있습니다.

다주택자에 대한 보유부담 특히, 법인에 대한 보유부담을 대폭 강화하였습니다.

(1) 개인 보유 주택에 대한 종합부동산세율 인상

- (일반) 과세표준 구간별로 0.1∼0.3%p 인상

- (3주택 이상 및 조정대상지역 2주택) 0.6∼2.8%p 인상

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(2) 조정대상지역 2주택자 세부담 상한*을 200% → 300%로 인상

-종전: ①일반 150%, ②조정대상지역 2주택자 200%, ③3주택 이상 300%

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(3) 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율(구간별 +10%p↑) 및 합산공제율* 한도(70→80%) 상향

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(4) 납세의무자를 수탁자에서 위탁자로 변경하여 신탁한 부동산을 위탁자의 다른 재산과 합산하여 종합부동산세 과세

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(5) 법인 보유 주택에 대해 단일세율(3%, 6%)*로 적용

- 2주택 이하(조정대상지역 내 1주택 이하) 3%, 3주택 이상(조정대상지역 내 2주택) 6%

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(6) 법인 보유 주택에 대해 종부세 공제(6억 원) 폐지

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(7) 법인 보유 주택에 대한 종합부동산세 과세시 세부담 상한 폐지

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(8) 법인이 ‘20.6.18. 이후 조정대상지역에 8년 장기임대등록하는 주택에 대해 종합부동산세 비과세 배제(과세 전환)

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(9) 법인의 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 더해 추가과세되는 세율을 10% → 20%로 인상

- 법인이 ‘20.6.18. 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가세율 적용

- 법인이 보유한 주택을 취득하기 위한 권리(조합원입주권, 분양권)에 대해서도 양도시 추가세율 적용

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3. 양도소득세 강화

양도소득세 역시 전반적으로 세율을 높히고 다주택에 대한 부담을 높혔습니다.

(1) 2년 미만 보유 주택(조합원입주권‧분양권 포함)에 대한 양도소득세율 인상(‘21.6.1. 이후 양도분부터 적용)

- 1년 미만 보유: 40% → 70%, 1~2년 보유: 기본세율 → 60%

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(2) 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 10%p 인상(‘21.6.1. 이후 양도분부터 적용)

(현행) 기본세율 + 10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상)

(개정) 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)

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(3) 1세대 1주택자(실거래가 9억 원 초과)에 대한 장기보유특별공제율은 최대 80%(10년)를 유지하되, 적용요건에 거주기간 추가(‘21.1.1. 이후 양도분부터 적용)

- 보유기간 연 8%의 공제율을 「보유기간 4% + 거주기간 4%」로 조정

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(4) 양도소득세제상 주택 수에 분양권도 포함

1세대 1주택자*, 조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득세제상 주택 수를 계산할 때 조합원 입주권과 동일하게 주택분양권도 포함

**(‘21.1.1. 이후 양도분부터 적용)

* 분양권 취득으로 일시적인 1세대 2주택(1주택+1분양권)에 해당하는 경우,

1주택 비과세 특례 마련 예정(소득세법 시행령)

** (현행) 대출, 청약 시에는 분양권도 주택 수에 포함하고 있으나, 세제상 다주택자 여부

판단 시에는 주택 수에 미포함(조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함)

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※ 부동산세금과 관련된 대표적인 내용들을 살펴보았는데요, 아래의 연합뉴스 자료가 요약이 잘되어있네요, 한번 참고하시면 좋을 것 같습니다.

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