부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 7월 13일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

* 이번 자료는 6.17 부동산대책 영향이 반영되었습니다. / 7.10부동산대책은 반영되지 않았습니다.

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1. 매매 가격

주간KB주택시장동향 자료에 따르면 서울은 상승을 거듭했지만 매수문의는 줄어들었다. 수도권에서 서울의 노원구와 성북구, 경기도 광명 등이 두드러지게 높게 나타났지만, 매수 문의 상승세가 꺾이면서 시장이 안정화 될 기미를 보이고 있다

그동안 저가나 급매물에 대한 문의가 많았으나 대책 시행이 진행됨에 따라 문의가 차츰 줄어들면서 과거에도 그랬던 것처럼 시장이 진정될 가능성이 높아 보인다.

경기(0.35%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.63%)도 상승했다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.11%)는 대전(0.20%), 대구(0.15%), 울산(0.14%), 부산(0.07%)은 상승했고, 광주(0.00%)는 보합이다.

수도권(0.41%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.10%)도 상승했다. 세종(1.10%), 충남(0.09%), 경북(0.09%), 경남(0.08%), 전북(0.05%), 전남(0.05%), 충북(0.03%), 강원(0.01%)까지 모두 상승했다.

-서울 아파트 매매가격은 지난주에 이어서 이번주에도 전 지역 상승을 보였다. 노원구(1.22%), 성북구(0.91%), 송파구(0.90%), 중구(0.88%) 등 높은 상승을 보였다

노원구는 정부의 6.17주택안정화대책 및 7.10보완대책 발표로 매매 시장이 혼란스러운 가운데 매도 물량도 약간 출회되고 있으나 취득세 인상 전 사자는 매수세도 있어 높은 호가에도 한 두건 씩 거래가 이루어지고 있다.

광운대역세권개발, 동부간선도로 지하화, 도봉면허시험장 의정부 이전, 동북선 경전철 재추진 등 호재로 작용하고 있다.

성북구는 신월곡1구역(미아리텍사스촌 일대) 사업시행인가를 앞두고 매도호가가 급등하고 있고, 6.17부동산대책 발표 전후로 20평대 투자 수요가 급증하면서 반짝 거래도 이루어지고 있다.

동북선 경전철 기공식으로 기대감도 높아 교통 및 학군 선호도가 높은 길음뉴타운 단지들의 경우 실수요자 문의가 꾸준한 편이다.

-경기는 전주대비 0.35%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.33%)과 유사하다. 광명(1.22%), 남양주(0.87%), 안양 동안구(0.78%), 성남 중원구(0.60%), 용인 기흥구(0.52%)가 강세를 보였고, 하락 지역은 없다.

광명은 광명5구역 이주 중, 광명 1구역·4구역 7월 이주 시작 예정 등 뉴타운 재개발 지역의 대규모 이동으로 전세 품귀에 따른 매매 전환 수요가 꾸준하고, 재개발 지역 인근으로 외부 투자 수요도 유입되고 있어 매매 강세가 유지 중이다.

남양주는 8호선 연장선 별내선 및 4호선 연장선 진접선 개통 예정, 다산신도시에 법원 및 아울렛 입점 예정, 9호선 추진 진행 등 개발 호재로 투자 수요 관심이 여전하고, 초 저금리에 따른 유동성 자금이 계속 부동산에 머물러 있어 매매가 강세가 지속되고 있다.

- 인천(0.10%)은 부평구(0.27%), 계양구(0.15%), 중구(0.12%)가 전주대비 상승했다.

인천 부평구는 학군, 교통, 주거환경 삼박자가 갖추어져 수요가 꾸준한 삼산동 일대 단지들과 7호선 연장, GTX-B 노선 수혜 지역인 산곡동 일대 단지들이 수요에 비해 물건 부족한 편으로 소폭 올라 매물이 출회되어도 거래가 되고 있다.

백운2구역, 산곡5·6구역, 신촌 구역 등 재개발 사업도 활발히 진행 중으로 지역 내 실수요자 움직임도 꾸준한 편이다.

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.14%의 상승을 기록했다. 수도권(0.22%)과 5개 광역시(0.07%), 기타 지방(0.05%)은 전주대비 상승했다.

서울은 전주대비 0.27%을 기록했고, 경기(0.23%)도 전주대비 상승했다. 5개 광역시에서는 대구(0.13%), 대전(0.10%), 울산(0.07%), 광주(0.06%), 부산(0.01%) 모두 상승했다.

-서울(0.27%)은 전주대비 상승을 기록했다. 강남구(0.82%)와 강서구(0.49%), 중구(0.39%), 마포구(0.36%), 구로구(0.36%)의 상승이 높고, 하락 지역 없이 다수의 지역에서 상승했다.

강남구는 초 저금리와 정부의 고가주택에 대한 공시가 인상과 보유세 부담 증가로 늘어난 세금부담을 월세로 메우려는 심리로 인해 월세 매물은 증가하고 전세 매물은 감소하는 추세이다. 투기과열지구 재건축 조합원 2년 거주 의무로 전세 대란이 예상되면서 높은 호가에도 거래가 이루어지고 있다.

강서구는 여름 비수기로 전세 거래는 많지 않으나 여전히 수요에 비해 물량 귀한 편이다. 5호선, 9호선 역세권 단지들 및 목동 학원가 접근이 용이한 등촌동 및 염창동 일대 단지들은 가격을 올려 내놓아도 바로 거래가 되고 있다.

-경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.23%로 상승했고, 인천(0.01%)은 보합에 가까운 미미한 상승을 보였다. 안양 동안구(0.93%), 남양주(0.87%), 안양 만안구(0.56%), 광명(0.54%)가 상승했다. 하락 지역은 없다,

안양 동안구는 비산초교 재개발 5월 이주 시작 등 비산동 지역 재개발·재건축 이주로 문의가 증가하고 있다. 또한 평촌동 일대 단지들은 학군 수요도 많은데 올해 입주 예정인 물량이 없어 전세가 상승 움직임을 보이고 있다.

남양주는 전체적으로 법인 및 개인 투자자들이 대거 들어와 매매거래가 이루어지면서 거래가 상승하는 추세이고, 매매가 상승에 따라 전세가도 동반 상승하고 있다. 현재 공급량보다 수요가 더 많은 편으로 매매 및 전세 매물 모두 매우 부족한 편이다.

3. 매수우위 지수

서울의 매수우위지수는 136.5로 지난주(154.5)보다 하락했다. 강북지역은 지난주(160.8)보다 하락한 145.3을 기록했고, 강남지역은 지난주 149.0에서 128.8로 하락했다. 전국 매수우위지수는 82.6을 기록해 지난주(94.7)보다 하락했다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책을 통해서 많은 분들이 혼란스러워하고 있습니다.

행정안전부사이트에 보도자료 탭에 설명자료에 내용들이 자주 올라오는데요, 그와 관련된 내용을 살펴보려 합니다.

< 관련 보도내용(매일경제 등 7.16(목)) >

□ 전체공동주택의 95.2%(1,383만호 중 1,317만호)에 해당하는 시세 9억원 미만 공동주택의 ‘20년 공시가격은 현실화 제고 없이 시세변동분만을 반영하여 공시가격을 결정하였으며,

* 전체의 4.8%인 시세 9억원 이상만 시세변동분과 함께 현실화 제고를 반영

ㅇ 이에 따라, 9억원 미만공동주택 공시가격 변동률은 1.96%로,‘19년 2.87%에 비해 약 0.9%p 낮아졌습니다.

ㅇ 서울 기준으로, 시세 9억원 이상 공동주택은 전체의 약 20% 수준이며,나머지 80%(253만호 중 201만호)의 공동주택에 대해서는 시세변동분만을 반영하여 ‘20년 공시가격이 결정되었습니다.

< ‘20.1.1 기준 공시 대상 시세구간별 공동주택 분포 현황(단위 : 만호)>

위의 내용은 보도자료인데요, 어이가 없습니다.

지난번 해명자료에서도 이와 비슷한 뉘앙스로 이야기 했는데, 현재의 기준을 가지고 마치 문제가 없단식으로 데이터를 이용하는 것을 보니 참으로 안타깝습니다.

이미 서울의 아파트 중위가격은 9억원을 넘었고, 정부가 추진하고 실제로 이루어지고있는 공시가격 현실화, 공정가액비율 상향은 해가 거듭할수록 세부담을 야기하는 것입니다.

최근에 서울과 주요 입지들의 집값이 또다시 급등하면서, 재산세 뿐만아니라 종부세 부담을 갖게된 1주택자들도 많이 생겼고,

재산세 역시 그간 낮은 기준으로 적은 부담을 하던 많은 분들이, 이제는 그 부담액이 늘어났습니다.

항상 그 수가 적다, 그리고 금액이 적다라고 얘기하지만.. 고가주택이 계속 늘어날수록 적은수는 많이 늘어날 것이고,

금액도 적다라고 하지만 금액이 적은 부분들에 많은 사람들이 해당된다면 그 부담의 전체 합은 더욱더 커지는 것입니다.

솔직하게 말하면 좋겠습니다.

세부담이 늘어나는 것은 사실이지만 조세형평성을 위해서.. 혹은 부의 재분배를 위해서 세부담을 늘렸다라고 솔직하게 해명했으면 좋겠습니다.

자꾸 가진사람 것을 더 뺏어간다. 그외에 사람들에게는 피해가 없다. 피해는 소수한테만 간다라고하면서.. 다수를 달래고 있지만

그 소수에게는 더큰 부담을 주면서, 절대다수에게도 부담을 주고 있는 이 현실을 계속해서 속이면 국민들의 신뢰는 계속해서 무너질 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책을 통해서 많은 분들이 혼란스러워하고 있습니다.

* 아래는 기존에 포스팅한 710부동산대책 내용입니다.

2020/07/14 - [부동산이야기] - 710부동산대책관련 주요 제기사항에 관한 국토부 해명자료.

2020/07/11 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 정책 살펴보기..(5부-'20년 7.10부동산대책)

이중에서도 취득세 중과와 관련된 내용으로 다들 놀라셨을 겁니다.특히, 2주택 이상부터는 주택가액에 따라 1~3%로 부과하던 취득세가 8%~12%로 상향되었습니다.

위와 관련해서 기존에 많이 사용하시던 일시적 1가구 2주택의 비과세부분에 있어서 취득세가 중과되느냐 마느냐로 의견이 분분했는데요, 오늘 행정안전부에서 관련된 내용을 보도하였습니다.

대략적인 내용은 일시적 2주택은 종전규정을 적용하고 경과조치를 둬서 규제이전은 구제를 해주겠다가 골자인데... 다시 정리해보면 아래와 같습니다.

1. 직장, 취학 등의 사유로 거주지를 이전하기 위하여 새로운 주택을 취득하는 경우에는 1주택으로 과세할 예정이다.

2. 일시적 2주택에 해당하면 우선 1주택으로 신고 및 납부 후 추후 2주택 계속 소유여부 등을 확인하여 종전주택을 처분기간(1~3년)내 매각하지 않은경우에는 차액을 추징한다.

3. 일시적 2주택으로 인정되는 경우 종전 주택 처분기간 등 세부사항은 추후에 '지방세법 시행령'으로 규정할 계획이다.

4. '지방세법 개정안'이 국회에서 통과될 경우 시행일(7.10) 이후 취득하는 주택에 대하여 원칙적으로 개정된 세법이 적용된다.

다만, 납세자의 신뢰보호를 위해 대책 발표일인(7.10) 이전(10일을 포함)에 매매계약이 이루어 진경우에는 경과규정을 둬서 개정 이전의 '지방세법'을 적용 할 계획이다.

5. 대책발표일(7.10)일 이전 매매계약을 체결한 주택을 시행일 이후 3개월 이내(분양은 3년 이내) 취득할 경우에는 종전 규정을 적용한다.

그런데 보도자료를 정리해도 해소가 안되는 문구가 있습니다.

바로 5번항에 종전규정 적용 기준입니다.

대책발표일인 7월 10일 이전에 매매계약을 체결한 주택을 시행일 이후 3개월 이내 취득한다면 종전규정을 적용한다는 것에는 의문이 없습니다.

그러나 7월 10일 이전 취득한 분양권은 3년 이내까지 종전규정을 적용하는데, 여기서 그렇다면 취득한 시점을 언제로 보느냐가 궁금한것인데 그와 관련된 내용은 또 없습니다.

입주자모집공고일기준인지, 당첨자발표일기준인지, 계약일 기준인지 어느것 하나 가려운곳을 긁어주지 못하고 있습니다.

또한, 공사 기간이 부득이하게 3년을 초과하는 경우도 생길텐데 이런 경우에는 다른 예외조항이 없는지 궁금한 것들이 계속 생겨납니다.

기껏 보도자료라고 던져놨는데 좀더 디테일한 가이드라인을 제시해주지 않으면 어떻게 미래를 준비하라는 건지.. 간단하게 생각해봐도 질문이 나오는데 더 복잡한 상황이 많을 분들은 얼마나 궁금할까요?

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