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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 며칠전 발표된 710부동산대책, 일명 주택시장 안정 보완대책과 관련해서 저를 포함 수많은 분들이 쉽게 납득하지 못하는 부분들이 많았습니다.

이를 의식한듯 기획재정부에서도 주요 제기사항에 대한 설명을 발표하였는데요, 그 내용을 살펴보다보니 기가 막히는 내용들이 많았습니다. 하나하나 살펴보시겠습니다.

* 제가 웬만하면 정치적언급이나 정부비난을 하지않는데요, 이번 보도자료를 보면서 기가 막혔습니다.

☞ 이번 정부에서 부동산정책에서 주구장창 이야기했던 "실수요=1주택"이었습니다.

그런데, 종부세에서는 이러한 실수요의 개념이 조금 다르게 해석됩니다. 보유기간에 따라 차등을 두었다며 짧은기간의 1주택자는 실수요로 보지 않는 듯한 뉘앙스로 이야기 했네요.

30억 초고가 주택 기준으로 10년보유자의 세부담이 연 126만원이 증가 한것과 3년 보유 1주택자의 세부담이 1,048만원 증가한 것을 비교하며 세부담이 없다고 하는 것 자체가 넌센스 같습니다.

또한, 공시가격 30억원 이상 주택의 0.01%와 종부세 과세대상이 1.6%에 불과하다며 문제가 없단 듯 한 뉘앙스로 보다하였는데요..

실수요면 피해가 없게한다던 부동산대책으로부터 1.6%의 주택을 보유한 국민들은 철저히 외면받는 모습입니다. 여기에 과세 대상이 지속적으로 늘어나고 있는 것은 더욱더 불편하게 느껴집니다.

1주택자라면 실수요라며 말하던 것과는 다른결과가 나온것 같네요.

☞ 지난 617대책으로 수도권 전역이 조정대상지역으로 묶였다고 해도 과언이 아니었는데요, 거기에 이번 710대책은 규제지역으로 묶인 곳들에 중과세율 인상으로 인해 세부담이 커졌습니다.

그러나 해명자료는 마치 크지 않은 것처럼 이야기하면서 실제 부담금액은 수천만원입니다.

실제로 서민들의 경우라도 부모님으로부터 물려받거나 필요로 의해서 2주택이상을 소유한 분들이 계실텐데, 전역이 규제지역으로 묶이게 되면서 각종 세금에서 중과를 적용받게 됩니다.

여기에서도 세부담이 크게 늘지만 다주택자는 0.4%에 불과하며 종부세 납세 부담자는 1%에 불과하다며 선을 긋고 있네요.

'19년 기준에서야 그렇지만 '20년-'21년-'22년 공정가액비율이나 공시가격 현실화를 조속히 실행한다면 더 많은 분들이 해당될텐데 그런 내용은 쏙 빠졌습니다.

즉, 1%라는 숫자로 작아보이게했을뿐.. 시간이 지날수록 급격히 그 비율이 늘어날 것입니다. 이미 서울의 평균집값이 9억원을 넘었으니.. 말다했죠?

왜 그 기준을 미래가 아닌 과거 값을 기준으로 메기는지 참 이해안됩니다.

☞ '21년 6월은 넉넉히 준듯 보이지만 이미 임차 물건이나 전매가 불가능한 분양권들은 맘대로 처분이 불가능합니다. 팔고싶어도 팔리지 않는 것이죠.

더군다나 연이은 규제로 심리가 위축되면 가격이 문제가 아니라 거래자체가 어려운데 퇴로를 차단하고 세부담을 강화한 것이 아니라고 하면 수요자들은 믿기 어려울 것입니다.

☞ 장기보유특별공제시 거주요건과 구분하여 시행한 것 때문에 많은 분들이 피해를 봤는데, 여기서도 거주를 하지 않으면 마치 실수요가 아닌 것처럼 이야기 하고 있습니다.

이와 관련된 대다수의 분들은 기존에 적용받던 세법에 따라 그것을 준수하던 사람들조차 갑작스런 발표로 인해 갈아타기나 매도계획이 틀어 지게 되었습니다.

장특공제에 있어서 실수요의 개념이 이제는 1주택+장기보유+장기거주의 개념으로 확대되었네요.

☞ 증여는 언급할 내용도 없네요.

 

☞ 오늘 발표자료중 가장 어이없는 대목이었습니다.

세부담이 증가하여 전세가격이 오를것인데 어떤 대책이 있는가?라는 질문에...

"임대차3법"이 추진되면 임대인은 일정수준 임대료를 올리수 없어 임차인의 주거권 침해가 없도록 하겠다.

그렇다면 반면에 임대인의 재산권은 침해되는 것이 아닌지?? 참 황당한 답변이라고 생각이 들었습니다.

"임대인=나쁜사람", "임차인=불쌍한 사람"이라는 색안경을 끼고 임차인과 관련된 이야기만 있는데요,

임대인은 진짜 나쁜사람입니까?.. 사유재산을 마치 국가의 것인것 마냥 임차인을 위해 선심쓰듯이.. 발표를 했네요.. 매우 놀랍습니다

다들 비슷한 생각과 느낌을 갖고 계실것 같은데요..

전월세 물량이 부족하다면 전월세 물량을 늘리겠다라는 답변이 아니라서 당황했는데 임대인을 옥죄겠다니..

참으로 아쉽습니다.. 이게 정부의 기조라면 할말이 없지만 보다 근본적인 문제해결에 집중했으면 좋겠습니다.

617대책이라는 파격적인 대책이 나온지 1달도 채 안되어 710대책이 나오며, 너무나 혼란스러운 시장이 되었습니다.

정책입안자와 실무자 조차 대답하지 못하는 많은 케이스에 수요자들을 피해를 입어가고 있고, 유례없는 소급적용으로 말도안되는 재산상 피해를 보는 사람들이 많아졌습니다.

합법적으로 규칙을 지켰을뿐인데 왜 시간이 지나니 적폐가 되어버린걸까요?

주변에서 느껴지는 분노들은 여지껏 보지 못했던 모습들이라.. 정확한 행정지도와 관련된 보도자료들이 나오지 않는다면.. 혹은 늦게나온다면 더욱더 많은 피해자와 국민과 국민, 국가와 국민들 간의 갈등과 불화만 커질 것 같습니다.

너무나 많이 멀어져버린 것은 아닌지.. 이성적인 판단이 필요한 시점입니다.

 

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산에 이어 한국감정원 주간동향 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 7월 6일 기준 한국감정원 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

* 617부동산대책 영향이 반영되었습니다.

1. 매매 가격

 [전국 : 0.15%]전국 주간 아파트 매매가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐다

수도권(0.16%→0.17%) 및 서울(0.06%→0.11%)은 상승폭 확대, 지방(0.10%→0.12%)도 상승폭 확대(5대광역시(0.07%→0.07%), 8개도(0.08%→0.09%), 세종(1.48%→2.06%))됐다.

 

 시도별로는 세종(2.06%), 경기(0.24%), 충남(0.20%), 경남(0.15%), 울산(0.14%), 서울(0.11%), 부산(0.11%), 대전(0.09%), 강원(0.09%) 등은 상승, 제주(-0.10%)는 하락했다.

- 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(126→137개)은 증가, 보합 지역(15→14개) 및 하락 지역(35→25개)은 감소했다.

 [수도권 : 0.17%]서울 0.11% 상승, 인천 0.05% 상승, 경기 0.24% 상승

 [서울 : +0.06% → +0.11%] 6.17대책에 따른 담보대출 후속조치 시행(7.1)* 등 시장안정화 정책이 지속되는 가운데, 저금리․대체투자처 부재 등에 따른 유동성 유입확대로, 강남권은 송파ㆍ강남ㆍ서초구 위주로, 강북권은 중저가 및 신축 대단지, 교통호재(서부선 등) 영향 있는 단지 위주로 매수세 보이며 상승폭 확대

* ① 6개월內 전입 및 처분조건 강화, ② 매매ㆍ임대사업자 담보대출 전면금지

- (강북 14개구 : +0.11%) 도봉(0.14%)ㆍ강북(0.13%)ㆍ노원구(0.13%)는 중저가단지 위주로, 마포구(0.14%)는 아현동 및 성산동(재건축) 위주로, 용산구(0.10%)는 이촌동 위주로, 성북구(0.10%)는 길음ㆍ돈암동 위주로 상승

- (강남 11개구 : +0.11%) ① 강남4구 : 송파구(0.18%)는 신천ㆍ문정ㆍ방이동 위주로, 강남구(0.12%)는 역삼ㆍ도곡ㆍ개포동 등 위주로 매물 감소하고 매수세 증가하며, 서초구(0.10%)는 반포동 신축 위주로 상승폭 확대. 강동구(0.10%)는 고덕ㆍ암사동 등 인기단지 위주로 상승. ② 강남4구 이외 : 양천구(0.06%)는 재건축 규제 강화 이후 혼조세 보이며 상승폭 축소

 

 

 [인천 : +0.07% → +0.05%]

- 6.19 규제지역 지정이후 매수세 줄어들며 동구(-0.04%)를 제외한 모든 구에서 상승폭 축소된 가운데, 계양구(0.07%)는 작전․계산동 위주로, 서구(0.07%)는 검암․당하동 등 2호선 역세권 단지 위주로, 연수구(0.04%)는 역세권(KTX) 개발호재 있는 옥련동 위주로 상승

 

 [경기 : +0.24% → +0.24%]

- 6.17대책後 광주(0.36%)ㆍ평택(0.24%)ㆍ화성(0.23%)․오산시(0.22%) 등에서 상승세 축소된 가운데, 하남시(0.65%)는 5호선 개통(8월) 및 신도시 교통대책에 따른 기대감 등으로,

김포시(0.58%)는 한강신도시와 김포골드라인 인근 단지 위주로, 광명시(0.36%)는 뉴타운 진척호조에 따른 기대감 및 하안동 저가단지 위주로, 구리시(0.33%)는 교통개선(별내선 등) 및 정비사업 기대감 등으로 상승

 

 

 [지방 : 0.12%]5대광역시 0.07% 상승, 8개도 0.09% 상승, 세종 2.06% 상승

 [5대광역시 : +0.07% → +0.07%]

-(울산 : +0.14%)남구(0.27%)는 주거 및 교육환경 우수한 옥ㆍ신정동 위주로, 중구(0.15%)는 재개발사업 이주 수요로 상승. 울주군(0.05%)은 도심 접근성 양호한 범서읍 위주로 상승 전환

-(부산 : +0.11%) 부산진(0.25%)ㆍ해운대구(0.23%)는 정비사업 진척 기대감으로, 남구(0.18%)는 대연ㆍ용호동 대단지 위주로 상승

 

 [세종 : +1.48% → +2.06%]

- 행복도시 외곽 조치원읍을 위주로 매수세 유입되며 상승폭 확대된 가운데, 고운ㆍ아름ㆍ종촌동 등은 교통여건 개선으로, 도담동은 충남대병원 개원(7월) 기대감 등으로 상승

 

 [8개도 : +0.08% → +0.09%]

-청주시(0.07%)는 6.17대책 이후 모든 구에서 상승폭 축소됐고, 천안 서북구(0.34%)는 불당ㆍ쌍용동 저가 단지 위주로, 동남구(0.24%)는 신방동 구축 위주로 상승

 

 

2. 전세 가격

 [전국 : +0.13%]전국 주간 아파트 전세가격은 지난주 대비 상승폭이 확대됐다.

수도권(0.15%→0.17%)은 상승폭 확대, 서울(0.10%→0.10%) 및 지방(0.10%→0.10%)은 상승폭 동일(5대광역시(0.10%→0.08%), 8개도(0.08%→0.07%), 세종(0.81%→1.31%))됐다.

 시도별로는 세종(1.31%), 울산(0.27%), 경기(0.24%), 대전(0.19%), 충남(0.12%), 서울(0.10%), 충북(0.10%), 경남(0.09%), 강원(0.08%) 등은 상승, 제주(-0.07%)는 하락했다.

-공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승 지역(125→130개)은 증가, 보합 지역(32→30개) 및 하락 지역(19→16개)은 감소했다.

 

 

 

 

 [수도권 : 0.17%]서울 0.10% 상승, 인천 0.02% 상승, 경기 0.24% 상승

 [서울 : +0.10% → +0.10%]신축선호와 청약대기, 교육제도 개편 등에 따른 전세수요 꾸준한 가운데, 실거주요건 강화 (양도세 비과세요건 등) 및 정비사업 이주, 저금리 장기화에 따른 풍부한 유동성 등으로 상승 요인 맞물리며 상승세 지속

- (강북 14개구 : +0.09%)마포구(0.19%)는 공덕동 역세권과 성산동 재건축단지 위주로, 강북구(0.14%)는 길음동 등 미아뉴타운 신축 위주로, 성동구(0.12%)는 행당동 구축과 금호동 신축 위주로, 종로구(0.10%)는 평ㆍ내수동 등 직주근접한 역세권 단지 위주로 상승

- (강남 11개구 : +0.10%) ① 강남4구 : 강동구(0.22%)는 상반기 입주물량 해소, 청약대기 수요 영향 등으로, 서초구(0.15%)는 정비사업 이주(한신4지구, ~10月) 영향 지속되는 가운데, 서초동 등 학군 선호지역 위주로, 송파구(0.16%)는 문정ㆍ방이ㆍ장지동 위주로, 강남구(0.16%)는 역삼ㆍ대치동 위주로 상승세 지속 ② 강남4구 이외 : 동작구(0.07%)는 흑석ㆍ신대방동 역세권 위주로, 관악구(0.07%)는 신림ㆍ봉천동 중저가 단지 위주로, 금천구(0.05%)는 시흥ㆍ가산동 위주로 상승세 지속

 

 [인천 :+0.02% → +0.02%]

- 부평구(0.08%)는 서울 출퇴근 용이한 갈산․부개동 역세권 단지 위주로, 계양구(0.06%)는 계산․귤현동 위주로 상승했으나, 동구(-0.02%)는 송현동 대단지 위주로, 연수구(-0.12%)는 신규 입주물량(송도더샵마리나베이, 3,100세대, ‘20.7) 영향 등으로 하락

 

 [경기 : +0.20% → +0.24%]

- 하남시(0.93%)는 5호선 개통예정(8월)에 따른 서울접근성 확대와 청약대기 수요 유입 지속으로, 과천시(0.61%)는 입주물량 해소 및 신축수요 유입 등으로, 용인(0.41%)․수원시(0.34%)는 상대적 중저가 단지 및 역세권 위주로 상승했으나, 파주(-0.10%)․양주시(-0.04%)는 신규 입주물량 영항 등으로, 여주시(-0.09%)는 노후화 등으로 하락

 

 [지방 : 0.10%] 5대광역시 0.08% 상승, 8개도 0.07% 상승, 세종 1.31% 상승

 [5대광역시 : +0.10% → +0.08%]

- (울산 : +0.27%) 북구(0.39%)는 거주여건 양호한 산하동 도시개발지구 내 신축 단지 위주로, 울주군(0.30%)은 도심접근성 양호한 범서읍 위주로, 중구(0.29%)는 약사․남외․반구동 신축 단지 중심으로 상승

- (광주 : +0.02%) 남구(0.03%)는 봉선․송하․주월동 신축단지 위주로, 서구(0.02%)는 주거 환경 양호한 풍암동 중심으로 상승

 

 [세종 : +0.81% → +1.31%]

- 아름․다정동 등 행복도시 위주로 전세수요 꾸준한 가운데, 상대적으로 가격대 낮은 조치원읍 등 외곽지역 위주로 수요 늘어나며 상승폭 확대

 

 [8개도 : +0.08% → +0.07%]

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 아직은 제 수준이 높지 않아서 KB부동산 발표자료를 필사하면서 시황을 체크하고 있습니다.

오늘은 7월 6일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향을 살펴보겠습니다.

주마다 흐름 체크하는데 도움이 되는 자료이지만 현상황과 후행하는 부분이나 직접적인 투자지표로 삼기에는 조금 무리가 있기에 단순 참고 정도로만 하시면 좋겠습니다.

원자료를 필사함으로써 최대한 객관적으로 기술하면서 공부하는데 의의를 두고 있습니다. 아직은 부족한 개인의견은 수준이 올라오면 남기도록 하겠습니다.

* 이번 자료는 6.17 부동산대책 영향이 반영되었습니다. / 7.10부동산대책은 반영되지 않았습니다.

1. 매매 가격

주간 KB주택시장동향 자료에 따르면 서울은 상승폭은 더 커졌고 경기도의 상승폭은 줄었습니다. 지난주에도 상승을 거듭한 서울 매수문의가 이번주에도 더욱 높아지는 모습을 보였습니다

여전히, 저가 매물과 급매물을 문의하는 이가 많습니다. 아직은 서울 인기지역을 중심으로 관심이 높은 바 몇몇 지역은 불안정해 보이지만, 6.17 대책 발표가 지난 지 3주차에 접어들었고, 여름철 비수기로 인해 안정화가 될 여지가 높아 보입니다.

경기(0.33%)는 지난주 대비 상승했고, 서울(0.56%)도 상승했다. 인천을 제외한 5개 광역시(0.15%)는 대전(0.30%), 대구(0.22%), 울산(0.14%), 부산(0.11%)은 상승했고, 광주(0.00%)는 보합입니다.

수도권(0.38%)은 전주대비 상승했고, 광역시 이외의 기타 지방(0.09%)도 상승했습니다. 세종(0.71%), 전남(0.11%), 경북(0.11%), 충북(0.09%), 충남(0.07%), 강원(0.04%), 경남(0.04%), 전북(0.02%)까지 모두 상승했습니다.

 

- 서울 아파트 매매가격은 지난주에 이어서 이번주에도 전 지역 상승을 보였습니다. 은평구(0.79%), 송파구(0.77%), 영등포구(0.76%), 구로구(0.74%) 등 높은 상승을 보였습니다.

은평구는 이주 및 철거 진행 중인 대조1구역을 비롯 갈현1구역, 증산5구역, 수색8구역, 불광5구역, 독바위역세권 등 재개발 진행 구역이 많아 지역 내 움직임이 꾸준합니다. GTX-A 역세권 개발사업 및 연신내역과 불광역 일대 서울시 신전략거점개발 사업지 선정 등으로 투자자 관심도 높은 지역입니다.

송파구는 가락동은 향후 가격 상승을 전망하는 어린 자녀를 둔 학부모와 젊은 직장인들 중심으로 거래되고 있고, 신천동, 오금동은 6억대 비교적 저가 매물을 찾는 투자 수요가 꾸준합니다. 장지동은 인접한 경기권 규제로 매수세가 역 유입되고 있습니다.

 

- 경기는 전주대비 0.33%의 변동률을 기록하면서 지난주 상승폭(0.37%)보다 축소됐지만 여전히 높습니다. 고양시 덕양구(0.69%), 성남 중원구(0.65%), 성남 분당구(0.59%), 군포(0.50%), 수원 영통구(0.50%)이 강세를 보였고, 동두천(-0.01%)만 미미하게 하락했습니다.

고양 덕양구는 화정동, 행신동 역세권 아파트는 지하철 이용으로 서울 진입이 편하고 빨라 서울에서 밀려오는 수요가 있고, 삼송동, 원흥동은 이케아 및 스타필드 입점 등 편의시설 확충으로 관심이 꾸준합니다.

성남 중원구는 재건축 진행중인 단지와 재개발 추진 중인 지역이 다수로 투자 수요가 꾸준합니다. 또한 8호선, 분당선 등을 이용 강남 진입이 수월하여 실수요자 관심도 높습니다.

6·17대책 전후로 공급 불안을 느낀 매수자들의 문의가 증가하면서 수요가 선호하는 소형 평형 위주의 바로 입주가 가능한 매물은 높은 가격에도 거래가 이루어지고 있습니다.

 

- 인천(0.15%)은 연수구(0.39%), 서구(0.16%), 부평구(0.11%)가 전주대비 상승했습니다. 인천 연수구는 수요자 선호도 높은 송도동, 연수동 일대 신축 단지들이 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다.

또한 저평가 지역으로 꼽히는 옥련동 일대 단지들도 수인선 8월 개통, 옥골 재개발(송도역세권도시개발) 연내 착공 목표로 삼성래미안에서 분양한다는 소식에 투자자가 증가하면서 가격 상승세가 유지 중입니다.

 

2. 전세 가격

전국 아파트 전세가격은 전주대비 0.14%의 상승을 기록했다. 수도권(0.20%)과 5개 광역시(0.10%), 기타 지방(0.06%)은 전주대비 상승했습니다.

서울은 전주대비 0.29%을 기록했고, 경기(0.18%)도 전주대비 상승했습니다. 5개 광역시는 대전(0.30%)과 울산(0.29%), 대구(0.05%), 부산(0.03%)은 상승했고, 광주는 보합입니다.

 

- 서울(0.29%)은 전주대비 상승을 기록했습니다. 성동구(0.83%)와 송파구(0.65%), 강남구(0.53%), 성북구(0.42%), 서초구(0.32%)의 상승이 높고, 하락 지역 없이 다수의 지역에서 상승했습니다.

성동구는 강남북의 도심 접근성이 우수하여 문의가 꾸준하고, 가을 이사철 대비한 전월세 문의도 간간이 들어오고 습니 강남 쪽 진입이 편리한 옥수동, 금호동과 더블 역세권인 왕십리역 역세권 단지들의 전세가가 특히 강세를 보이고 있습니다.

강남구는 6.17부동산대책발표로 일부지역이 토지거래허가구역 지정되면서 고가에 매매거래가 이루어지면서 갭투자자들의 전세 호가도 상승했습니다. 초 저금리와 정부의 고가주택에 대한 공시가 인상과 보유세 부담 증가로 늘어난 세금부담을 월세로 메우려는 심리로 인해 월세 매물은 증가하고, 전세 매물은 감소하는 추세입니다.

 

-경기도 아파트 전세가격 변동률은 전주 대비 0.18%로 상승했고, 인천(0.09%)도 상승을 보였습니다. 성남 중원구(0.53%), 성남 분당구(0.51%), 과천(0.40%), 고양 덕양구(0.38%)가 상승했습니다. 하락 지역은 없습니다.

성남 중원구는 여름 비수기로 거래는 많지는 않으나 전세 매물은 수요에 비해 항시 귀한 편입니다. 상대원동 성남일반산업단지 위치로 배후 수요층이 두텁고, 수정구나 분당구보다는 저렴한 가격에 전세가가 형성되어 있어 유입되는 수요도 꾸준한 편입니다.

과천은 6.17 대책 이후 이상 과열 현상에 매매 시세가 급상승하면서 전세 시세도 동반 상향되는 추세입니다. 또한 학군 수요 움직임이 시작되는 방학을 앞두고 있어 수요가 점차 증가 추세를 보이고 있습니다.

 

3. 매수우위 지수

서울의 매수우위 지수는 154.5로 지난주(149.3)보다 더욱 상승했습니다. 강북지역은 지난주(154.3)보다 상승한 160.8을 기록했고, 강남지역은 지난주 144.9에서 149.0으로 더욱 상승을 보였다. 전국 매수우위지수는 94.7을 기록해 지난주(92.0)보다 상승했습니다.

KB부동산_보도자료_20200706.docx
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