부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 어제는 지난 617부동산대책이후에 1달도 안지나 710부동산 대책이 발표되었습니다.

징벌적 과세정책이다, 수요억제정책이란 평이 많은데요, 놀라운 부분들이 많습니다. 간단히 살펴보겠습니다.

※ '20년 710부동산대책 배경

6월 17일 발표된지 1달도 채 안되어 정부는 강도높은 규제책을 내놓았습니다.

​

크게 아래의 2가지로 요약할 수 있습니다.

(1) 서울 등 일부 수도권 입지좋은 지역의 과열이 지속

(2) 서민 실수요를 위한 제도개선 필요

1. 서민실수요자 부담을 경감

(1) 생애최초 특별공급을 민영주택에도 도입하여 비율을 확대

* 공공택지는 15% / 민간택지는 7% 배정

​

(2) 신혼부부 특별공급 소득기준을 완화

* (공공분양) 6억원 이상 신혼희망타운에 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 확대

* (민영주택) 분양가 6억원이상 민영주택 최대 130%(맞벌이140%)까지 완화

​

(3) 생애최초 주택에 대한 취득세감면

* 1.5억원 이하 : 100% 감면 / 1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권4억원) 이하 : 50%감면

* 감면대상 주택가액은 세수감소 규모추계이후에 조정가능

​

(4) 규제지역 LTV,DTI를 10%p우대하는 서민실수요자 소득기준 완화

​

(5) 잔금대출 규제 경과조치 보완; 규제지역 지정 및 변경전까지 입주자모집 공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대해서는 종전 규정 적용

* 다주택자는 규제지역 지정 및 변경전까지 대출받은 범위내에서만 잔금대출 가능

* 20. 7 13부터 시행

​

(6) 청년 전월세 자금 지원 강화

​

(7) 주택공급확대 방안 마련

그러나.. 결국, 절대값이 늘어난 것이 아닌 공급비율내에서 조절이라 공급자체에 대한 의문은 가시지 않지만 그래도 신혼부부 소득요건의 현실화는 긍정적으로 보이네요.​

​

그러나 생색내기 생애최초 취득세감면은 실효성에 대한 의문이 드는데요, 과연 실제로 적용받을 분들이 얼마나 될지? 의문입니다.

​

서민실수요자 소득기준을 완화했으나 주택가격 기준이 더 높았으면 좋았겠네요.

​

또한, 잔금대출에 대한 규제 경과조치 보완으로 규제지역으로 지정되었더라도 규제지역 이전에 입주자모집공고된 사업장의 경우 규제 이전의 대출규제를 적용하니 실수요자들을 보호해주고, 다주택자 역시 최소한 대출받은 범위내에서 잔금대출이 가능하게 하여 어느정도 양보한 모습을 보입니다.

​

전월세자금지원이나 주택공급확대는 중요해보이진 않습니다.

​

​

​

2. 다주택자 및 단기거래에 대한 부동산 세제 강화

(1) 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대한 종부세 중과세율 인상

* 구간별로 1.2~6%세율을 적용하나 다주택법인은 중과 최고세율 6%적용.

​

(2) 단기양도차익 환수 위환 양도소득세율 인상

* 2년미만 단기보유주택 : 40% -> 70% / 2년 미만 : 기본세율 -> 60%

※ 매물유도 위해 21년 6월 1일 이후 시행

​

(3) 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상

* 기본세율(6~42%) + 10%(2주택) 또는 20%(3주택이상) -> 20% 또는 30% 인상

​

(4) 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상

* 2주택 : 8% / 3주택이상 또는 법인 : 12%

* 법인 전환시 취득세 감면제한(현물출자 75%) 혜택 배제

​

(5) 부동산 신탁통한 재산세 및 종부세 회피 방지

​

(6) 단기 임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지

* 단기임대 신규등록 및 장기임대 유형 전환 불가(세제혜택 없음)

* 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 8년->10년 연장 등 의무 강화

규제지역 다주택자에 대한 종부세 중과세율은 인상하고 법인의 종부세 부담을 최고세율을 적용함으로써 개인 및 법인을 통한 다주택보유부담을 늘렸습니다.

​

특히, 신탁을 통한 부담완화를 막고, 등록임대사업자 혜택과 등록을 축소하여 시장에 물건이 나오게끔 유도한 듯보입니다.

​

여기에 양도세율을 높혀 단기간 팔게끔 분위기를 만드는 모습입니다.(21년 6월 1일 이전 매도 유도)

​

그러나, 종전 등록한 임대사업자의 경우에는 급하게 매도할 이유가 없어(기존혜택 적용으로 보유부담이 없음) 일시적인 급매외에 시장에 쏟아질지 의문입니다.

​

또한, 4주택 이상 취득세대에 대한 취득세 중과가 적용된지 얼마 되지 않아 2배가 넘는 인상안은 취득자체에 대한 심리를 일시적으로 억누를순 있겠지만 결국, 조세부담이 매매가로 전가될 것 같네요.

​

양도소득세에 대한 부담을 늘렸는데 분양권에 대한 기본세율이 사라진 것은 이미 규제지역 내에서는 적용 받던 터라 양도세가 과연 시장에 물건을 쏟아지게 할것인가에 대한 물음표는 여전합니다.

유례 없는 역대급 수요억제 정책이 시작되면서 많은 수요자들이 혼란에 빠졌습니다. 의문점 투성인데요, 어제 포스팅한 글이 지금의 상황과 딱맞는 제목인 것같은데요,

주택 보유자들에 대한 징벌적 과세정책.. 극단적인 수요억제 정책의 부작용으로 조세부담이 세입자로 전가될 것으로 우려가 됩니다. 특히, 임대시장에 키를 쥐고 있었던 민간임대시장을 위축시킨다면 당연히 임차물건이 줄어들게 될텐데..

​

당연히 그런 상황을 예상한 정부는 전월세 상승을 방지하기 위해 전월세 상한제 등 카드를 만지작 거리는 모습이 자연스러운 수순이라고 보입니다만..

​

결국, 억지로 눌러버린 수요는 언젠가 폭발한다고 본다면.. 공급과 관련된 시그널.. 그리고 실제로 움직임들이 우선되어야 하지 않을까 싶습니다.

​

수요억제정책은 반드시 실패합니다.

주택문제는 주택으로 풀어야합니다.

​

​

공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 어제는 지난 617부동산대책이후에 1달도 안지나 710부동산 대책이 발표되었습니다.

징벌적 과세정책이다, 수요억제정책이란 평이 많은데요, 놀라운 부분들이 많습니다. 간단히 살펴보겠습니다.

※ '20년 710부동산대책 배경

6월 17일 발표된지 1달도 채 안되어 정부는 강도높은 규제책을 내놓았습니다.

​

크게 아래의 2가지로 요약할 수 있습니다.

(1) 서울 등 일부 수도권 입지좋은 지역의 과열이 지속

(2) 서민 실수요를 위한 제도개선 필요

1. 서민실수요자 부담을 경감

(1) 생애최초 특별공급을 민영주택에도 도입하여 비율을 확대

* 공공택지는 15% / 민간택지는 7% 배정

​

(2) 신혼부부 특별공급 소득기준을 완화

* (공공분양) 6억원 이상 신혼희망타운에 월평균 소득 130%(맞벌이 140%) 확대

* (민영주택) 분양가 6억원이상 민영주택 최대 130%(맞벌이140%)까지 완화

​

(3) 생애최초 주택에 대한 취득세감면

* 1.5억원 이하 : 100% 감면 / 1.5억원 초과 ~ 3억원(수도권4억원) 이하 : 50%감면

* 감면대상 주택가액은 세수감소 규모추계이후에 조정가능

​

(4) 규제지역 LTV,DTI를 10%p우대하는 서민실수요자 소득기준 완화

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(5) 잔금대출 규제 경과조치 보완; 규제지역 지정 및 변경전까지 입주자모집 공고된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대해서는 종전 규정 적용

* 다주택자는 규제지역 지정 및 변경전까지 대출받은 범위내에서만 잔금대출 가능

* 20. 7 13부터 시행

​

(6) 청년 전월세 자금 지원 강화

​

(7) 주택공급확대 방안 마련

그러나.. 결국, 절대값이 늘어난 것이 아닌 공급비율내에서 조절이라 공급자체에 대한 의문은 가시지 않지만 그래도 신혼부부 소득요건의 현실화는 긍정적으로 보이네요.​

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그러나 생색내기 생애최초 취득세감면은 실효성에 대한 의문이 드는데요, 과연 실제로 적용받을 분들이 얼마나 될지? 의문입니다.

​

서민실수요자 소득기준을 완화했으나 주택가격 기준이 더 높았으면 좋았겠네요.

​

또한, 잔금대출에 대한 규제 경과조치 보완으로 규제지역으로 지정되었더라도 규제지역 이전에 입주자모집공고된 사업장의 경우 규제 이전의 대출규제를 적용하니 실수요자들을 보호해주고, 다주택자 역시 최소한 대출받은 범위내에서 잔금대출이 가능하게 하여 어느정도 양보한 모습을 보입니다.

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전월세자금지원이나 주택공급확대는 중요해보이진 않습니다.

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2. 다주택자 및 단기거래에 대한 부동산 세제 강화

(1) 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대한 종부세 중과세율 인상

* 구간별로 1.2~6%세율을 적용하나 다주택법인은 중과 최고세율 6%적용.

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(2) 단기양도차익 환수 위환 양도소득세율 인상

* 2년미만 단기보유주택 : 40% -> 70% / 2년 미만 : 기본세율 -> 60%

※ 매물유도 위해 21년 6월 1일 이후 시행

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(3) 규제지역 다주택자 양도세 중과세율 인상

* 기본세율(6~42%) + 10%(2주택) 또는 20%(3주택이상) -> 20% 또는 30% 인상

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(4) 다주택자, 법인 등에 대한 취득세율 인상

* 2주택 : 8% / 3주택이상 또는 법인 : 12%

* 법인 전환시 취득세 감면제한(현물출자 75%) 혜택 배제

​

(5) 부동산 신탁통한 재산세 및 종부세 회피 방지

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(6) 단기 임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지

* 단기임대 신규등록 및 장기임대 유형 전환 불가(세제혜택 없음)

* 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 8년->10년 연장 등 의무 강화

규제지역 다주택자에 대한 종부세 중과세율은 인상하고 법인의 종부세 부담을 최고세율을 적용함으로써 개인 및 법인을 통한 다주택보유부담을 늘렸습니다.

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특히, 신탁을 통한 부담완화를 막고, 등록임대사업자 혜택과 등록을 축소하여 시장에 물건이 나오게끔 유도한 듯보입니다.

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여기에 양도세율을 높혀 단기간 팔게끔 분위기를 만드는 모습입니다.(21년 6월 1일 이전 매도 유도)

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그러나, 종전 등록한 임대사업자의 경우에는 급하게 매도할 이유가 없어(기존혜택 적용으로 보유부담이 없음) 일시적인 급매외에 시장에 쏟아질지 의문입니다.

​

또한, 4주택 이상 취득세대에 대한 취득세 중과가 적용된지 얼마 되지 않아 2배가 넘는 인상안은 취득자체에 대한 심리를 일시적으로 억누를순 있겠지만 결국, 조세부담이 매매가로 전가될 것 같네요.

​

양도소득세에 대한 부담을 늘렸는데 분양권에 대한 기본세율이 사라진 것은 이미 규제지역 내에서는 적용 받던 터라 양도세가 과연 시장에 물건을 쏟아지게 할것인가에 대한 물음표는 여전합니다.

유례 없는 역대급 수요억제 정책이 시작되면서 많은 수요자들이 혼란에 빠졌습니다. 의문점 투성인데요, 어제 포스팅한 글이 지금의 상황과 딱맞는 제목인 것같은데요,

주택 보유자들에 대한 징벌적 과세정책.. 극단적인 수요억제 정책의 부작용으로 조세부담이 세입자로 전가될 것으로 우려가 됩니다. 특히, 임대시장에 키를 쥐고 있었던 민간임대시장을 위축시킨다면 당연히 임차물건이 줄어들게 될텐데..

​

당연히 그런 상황을 예상한 정부는 전월세 상승을 방지하기 위해 전월세 상한제 등 카드를 만지작 거리는 모습이 자연스러운 수순이라고 보입니다만..

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결국, 억지로 눌러버린 수요는 언젠가 폭발한다고 본다면.. 공급과 관련된 시그널.. 그리고 실제로 움직임들이 우선되어야 하지 않을까 싶습니다.

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수요억제정책은 반드시 실패합니다.

주택문제는 주택으로 풀어야합니다.

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공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소에 부빠입니다. 617부동산대책 발표이후에도 이와 관련된 숱한 해명과 보도자료들 그리고 너무나 많은 관련기사들이 쏟아지면서 수요자들의 혼란이 가중되고 있습니다.

​

저도 공부하는 차원에서 이해는 되지 않지만 보도자료들을 반드시 살펴보고 넘어가고 있습니다. 그러나 너무나 복잡한 부동산대책과 관련 내용들로 머리가 아팠던 적이 많습니다.

​

그러다보면 관련내용을 쳐다보기도 싫을때가 많아 지는게 사실입니다만 그럼에도 내 소중한 자산을 지키기 위해 작은 투쟁(?)의 개념으로 참고 또 살펴보고 있습니다.

​

이처럼 정책에 직접적인 영향을 받는 기존 유주택자들은 그래도 어렵지만 공부를 해나가지만, 이제 막 접근하고 해보려던 사람들은 의지가 꺾일 수 있습니다.

​

정부의 부동산 대책의 근본적인 목적은 무주택자와 1주택 갈아타기 실수요자들에게 내집마련을 위한 기회를 제공함에 있지만 대책의 세부내용들은 오히려 내집마련을 어렵게 하는 것들이 많습니다.

​

특히, 대출규제나 전입요건 등으로 의도치 않게 그러한 조건들을 맞추기 어렵다면 내집마련의 시기가 더욱더 늦어 질 수 있는 것입니다.

​

실제로, 부채 없이 내집마련을 하는사람이 얼마나 될 것이며 내가 미리 사놓고 추후에 전입하려는 사람도 실수요일 수 있을테며,

​

필요에 의해 2주택 이상이 있어야될 사람이 있을텐데.. 너무나 단순하게 주택수만을 기준으로 하여 실수요를 판단하니 선의의 피해자가 나오는 것입니다.

​

여기에 복잡한 규제책과 강도높은 정부의 목소리는 오히려 기회가 많아진 실수요자들의 심리를 꺾어버리는 부작용을 낳기도 합니다.

​

실제로, 주변에 심약했던 무주택자분들을 어렵사리 설득하여 내집마련에 도움을 드리려고 했었으나 정부의 강도높은 규제로 인해 다시 심약자로 돌아서버린 지인들이 많습니다.

​

내집마련에 대한 욕구는 많지만 복잡한 부동산대책을 면밀히 살펴보기 어려운 실수요자들이 오히려 피해보는 경우가 많은 것입니다.

​

저 스스로도 지난 부동산대책들을 살펴보고 나름 공부를 했다고 생각했음에도 아직도 틀리고 새롭게 깨닫는게 많습니다. 오히려 알아야할 내용들이 더욱더 무궁무진함에도 불구하고..

​

지금의 부동산 대책에

가장 큰 문제는

관련된 규제를

명확하고 속 쉬원하게 대답해줄

사람이 없는 것입니다.

​

쉽게 접하는 모델하우스 직원들, 기존에 내집마련에 성공하신 분들은 복잡해진 규제를 이해하고 정확히 답변하기 어렵고 심지어 국토부 상담원들 조차도 정확하게 대답할 수 없는 부분들이 너무 많습니다.

​

더군다나 대출과 세제, 청약법 등 너무 다양한 주제들의 주무부서가 다르고 연계성이 떨어지는 경우도 많다보니 오히려 실수요자들이 피해를 보는 경우가 많은 것입니다.

​

이와 비슷한 느낌을 저도 최근에 받은 에피소드가 있었습니다.

​

기존에 매도한 분양권에 대한 양도세 신고를 위해 세무서에 방문하였는데, 세금과 관련해서 세무서는 도움을 주지 않고 모두다 수요자에게 책임을 떠 넘깁니다.

​

질문이라도 하려고하면 세금과 관련해서는 신청자 본인이 해야하며 세무서 직원들은 단순히 행정업무만 한다고 이야기 하는데요,

​

버젓이 문앞에도 관련된 문구가 있습니다. 세무서는 국민들에 세금납부의 편의를 봐주는 곳은 아니다라고 이야기하는 것 같았습니다.

​

나름 살펴본 저조차도 이렇다면 일평생 한두번의 신고만 할 사람들이 과연 이렇게 복잡한 내용들을 본인이 직접 할 수 있을까요?

​

결국, 불필요한 비용을 들여 세무사에게 맡겨야 할 것입니다.

​

어려울 것도 어려울필요도 없는 내용이 너무나 일반인이 접근하기 어렵게 만들어 놓은것도 이해가 안되는데 질문하는 국민들에게 오히려 무안을줍니다..

​

아니? 세무서에 성실납부를 하러 온 국민이 칭찬과 도움을 받진 못하고 찬밥 신세를 면치 못하는 상황이 웃기기도하고 화도 나기도 했는데요,

​

관련한 전문인력을 비치하고 도와주진 못할 망정 너무나 당연하게 돈내고 세무사 상담 받고 신고를 하라고 하는 모습을 보며 현 부동산정책의 실수요자들의 모습들과 비슷하다고 느꼈습니다.

​

복잡하고 다양한 규제들 속에서 어떤게 맞는지, 틀린지, 다른것인지 물어볼곳도 알려주는 곳도 없는 현실인 것입니다.

​

부동산 대책이 복잡해지고 어려워 질수록 실수요자들은 의도치 않게 피해를 볼 수 있습니다. 또한, 이러한 규제로 인해 선량한 피해를 받을 분들과의 갈등은 곧, 사회적 갈등비용을 키우는 일이 될 수 있습니다.

​

실제로 무주택자와 실수요자를 위한일인지? 아니면 집을 사지 못하게하려는 것인지? 대책의 목적과 실제가 다르다면 실수요자는 혼란스러울 수 밖에 없습니다.

​

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공감과 이웃추가는 글작성에 힘이됩니다.^^

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다.