부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 1기 신도시 3부에 마지막인 부천 중동과 안양 평촌, 군포 산본 신도시에 대해 알아보려고 합니다. 지난 1부와 2부에서는 동남권의 핵심인 분당과 최근에 침체기를 겪는 일산을 소개하였습니다.

그에 반해 나머지 3개의 신도시는 규모나 인지도는 떨어지지만 중산층이 선택하기에 최적의  대체주거지로 손색이 없는 곳입니다. 이 3곳의 도시는 먼저 소개한 분당과 일산신도시와의 차이가 있는데 도시의 규모도 작지만 기존의 구도심과 연계하여 조성되다 보니 인구밀도를 높게 잡아 밀도 높게 설계된 것이 특징입니다. 이제 3개의 도시별로 나누어 살펴보겠습니다.

1. 부천 중동
부천은 1호선 라인과 7호선 라인으로 크게 나뉘는데 중동신도시는 7호선에 조금 더 가깝다고 볼 수 있겠습니다. 토지공사와 주택공사 부천시가 함께해서 이룬 신도시로 당시에 경인고속도로와 경인로 경인선 등의 주요간선교통망이 갖추어져 있어 교통인프라는 가장 우수한 곳이었습니다. 그러나 1970~80년대의 산업화로 인해 서울-인천 간 교통량의 폭발적인 증가에 일대 교통이 상습정체가 심했는데 서울-인천사이에 부천중동 신도시가 들어서면서 아직도 상습정체구간으로 자리잡게 되었습니다. 특히, 송내역은 경기도 전체 이용자 순위 2위로 유동인구가 매우 많습니다.

신도시가 중동으로 들어서면서 시청도 신도시내로 이전하게 되어 활성화가 되나 싶었지만 상업과 업무지구의 조성이 매우 늦었는데 특히, 2000년대가 되어서야 주상복합아파트가 들어서면서 상권이 형성되었습니다. 최근에는 부동산 비규제지역에 대한 풍선효과로 집값이 상승하였으며 서울접근성에 비해 상대적으로 저렴한 집값과 상권은 신혼부부에게 최적의 주거지로 선호됩니다만 학군에 대한 아쉬움이 있습니다.

2. 안양 평촌

안양 평촌은 '학원가'로 널리 알려져 있어 대치동과 중계동과 어깨를 나란히 하는 대한민국 3대 학원가로 유명한 곳입니다. 10층 건물들이 모두 학원가를 형성하고 있는 지역입니다. 학원가와 범계역 주변은 상대적으로 높은 집값을 자랑하고 있습니다만, 과천에서의 행정기능이 줄어들고 주변 강남의 대체주거지의 공급이 많아지자 집값하락이 컸습니다.

평촌은 4호선이 자리잡고 있어 서울로의 접근성이 좋았고 기존 시가지에 인접하여 조성되어 구도로를 통한 서울시내 진입이 용이 했으나 역시 교통체증은 심한 편이었습니다. 안양평촌은 조금 아래에 위치한 군포 산본과, 서쪽에 위치한 부천 중동 신도시에 비해 과천 및 강남접근성이 좋은편에 속하였습니다. 그 덕분인지 몰라도 3곳의 신도시 중에서는 상대적으로 높은 집값을 자랑하고 있으며 분당 신도시를 제외하고 유일하게 리모델링을 고려하는 1기 신도시입니다. 3개의 신도시 중 안양시 동안구 일대는 조정대상지역으로 규제를 받고 있습니다.

3. 군포 산본

군포의 산본신도시는 군포시 보다는 산본이라는 지명으로 역시 더 잘알려져 있습니다. 배후에 수리산이 위치하여 다른 신도시에 비해 상대적으로 경사지에 자리잡고 있어 도보이동에는 불편함을 겪지만 전원적이고 조용한 베드타운의 모습을 보여주고 있습니다. 5개 신도시중에서 가장 규모가 작은 산본은 다른지역보다도 아파트의 비율이 높은 편입니다. 기존의 1호선과 4호선 라인의 이용으로 교통에 큰 불편함은 없었지만 상대적으로 떨어진 위치로 저렴한 집값에 실거주 최고의 입지로 자리잡았습니다.

최근에는 GTX-C 효과로 주변의 준신축과 분양권의 가격이 상승하였지만 아직도 금정역 주변은 슬럼화가 심하고 재개발이 더뎌 환경개선이 시급한 편입니다. 5개의 신도시중에서 가장 낮은 집값을 보여주고 있으며 안양일대 재개발의 영향으로 대장아파트를 제외하고는 가격회복이 어려운 모습입니다.

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