부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어제에 이어 오늘도 세입자와의 갈등관리에서 필요한 내용을 포스팅하려고 합니다. 아직 저는 그런 경우가 없지만 주변에서 간혹, 임차인이 임대인에게 말없이 본인들이 임의로 수리하고 비용을 청구하는 경우가 있어서 다투는 경우를 봤습니다. 당연히 임대인의 동의를 받지 않고 수리한 것이라 지불하기 아까운 것 같고.. 또 한편으론 어차피 수리해줘야 하는 비용이라 당연히 지불해야 할 것 같은데요, 오늘은 이러한 고민을 해결해보기 위해 글을 써보겠습니다.

어제는 임대인의 의무 중 수선의무를 이야기했습니다.

2019/12/12 - [부동산 상식] - 세입자의 무리한 수선 요구.. 다 받아줘야 할까?(Feat. 임대인의 수선의무)

오늘의 질문의 해결을 위해서는 임차인의 권리 중 비용상환청구권에 대해 알아야 합니다. 비용상환 청구권에는 크게 필요비 상환청구권과 유익비 상환 청구권이 있습니다.

<필요비 상환청구권>

임차인이 임차물의 보존을 위한 필요비(=현상유지 비용)를 지출한 경우에는 임대인에게 상환청구 가능합니다.

* 이때, 필요비는 임차물의 수선비 등과 같이 보존을 위하여 지출한 비용입니다. 필요비는 결국 임대인의 소유물건에 대하여 사용 및 수익 하게 할 의무이므로 원칙적으로 임대인이 부담해야 합니다.

* 필요비의 범위는 현상유지, 원상회복 비용뿐만 아니라, 임차물의 용도가 적합하게 유지하는 데에 지출된 비용도 포함합니다.

* 필요비 상환청구는 필요비 지출 즉시, 지출비용 전액에 대하여 청구가 가능합니다.

* 필요비는 필요비 지출 한때로부터 6개월 내에 행사하여야 합니다.

필요비 상환청구권은 말 그대로 임대해준 주택을 지속적으로 임대가 가능하게 하기 위해 지출한 비용들에 대해 임차인이 지출한 금액을 임대인에게 청구할 수 있는 권리입니다. 즉, 임차인의 권리이기 때문에 임대차가 가능하도록 지출한 비용은 임대인이 즉시 상환해야 하는 것입니다. 예를 들면, 보일러가 고장 나서 난방이 불가한 경우에 임차인이 본인의 돈으로 수리하였다면 이것은 필요비에 속하므로 임대인이 임차인의 지출 확인을 알게 된 즉시 상환해야 합니다. 

<유익비 상환청구권>

임차인이 유익비(=객관적 가치 증가 비용)를 지출한 경우에는 임대인에게 상환청구가 가능합니다.

* 유익비는 목적물을 개량하기 위하여 지출한 비용으로 반드시 임대인이 지출해야 하는 것은 아니지만 목적물 가치가 증대되었기 때문에 부당이득이 되므로 상환하는 것입니다.

* 단, 임차인의 주관적인 취미나 특수한 영업을 목적으로 지출한 것은 안되고, 객관적 가치가 증가하여야 청구가 가능합니다.

* 유익비 상환청구는 유익비 지출 즉시가 아니라 임대차 종료 시에 임대목적물의 가액 증가가 현존 한때에만 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 요청할 수 있습니다.

* 유익비는 임대차가 종료되어 임대인이 목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 행사하여야 합니다.

유익비 상환청구권은 필요비와 반대로 임차해준 주택을 임대인이 돌려받은 이후에 임차인이 지출한 비용이 상환하는 것인데 이때 반드시 임차 주택에 가치가 누가 봐도 객관적으로 증가해야 합니다. 좋은 예시가 될만한 판례가 2가지가 있는데요, 한번 설명해드리겠습니다.

첫 번째 판례인데요, 임차인이 삼계탕집을 경영하기 위해 보일러, 온돌방, 주방 내부, 합판을 이용한 점포 방식, 실내전등 등을 설치하고 유익비를 청구한 사항에는 삼계탕집을 경영하기 위한 것으로 판단하여 필요비 또는 유익비로 보지 않았습니다. 판례에서 살펴보듯이 임차인의 지출행위가 객관적인 임차목적물의 가치 증가가 아니라 임차인이 삼계탕집을 경영하기 위하여 지출한 비용으로 본 것입니다.

두 번째 판례로, 간이음식점을 경영하기 위해 부착한 간판은 건물 부분의 객관적 가치를 증가시키기 어려워 유익비로 보지 않았습니다. 간이음식점에 별도로 부탁된 간판이 객관적으로 건물 부분의 가치를 증가시켰다고 보기 어렵기 때문에 간판 설치비용을 유익비로 보지 않았습니다.

오늘은 임차인의 권리 중 하나인 필요비와 유익비 상환청구권을 알아보았습니다. 결국, 임차인이 주택이 주거용으로 임차하였다면 주거기능을 위한 수리비용들은 반드시 임대인이 상환해야겠습니다. 물론, 어제 포스팅에서 살펴본 것처럼 간단한 전구 교체와 같은 것들에 대해선 필요비로 보기 어려울 것입니다. 임대의 목적인 주거가 가능하도록 하는 수선 내용들이 필요비에 해당될 것입니다. 

그러나 임대인의 입장에서 보면 본인이 수리가 가능했거나, 더 저렴하게 수리가 가능핱수도 있었는데, 임차인이 먼저 지출해버린 상황에서는 임대인은 상환해줄 수밖에 없습니다. 그래서 임대차 계약 간에 반드시 집중인의 동의를 얻어 수리해야 한다고 말씀드리거나 특약을 넣으면 조금 편하실 수 있겠습니다.

그렇다면 임대차 계약에 원상복구 특약이 있다면 유익비 상환청구권은 유효할까? 궁금증이 들 겁니다. 판례에 따르면 임대차계약서에 '임대인의 승인을 받아 개축 또는 변조가 가능하지만 반환 전에는 임차인이 원상 복구한다'라는 특약이 있다면 임차인이 유익비의 상환청구권을 미리 포기한 것으로 봅니다. 

이렇듯 각종 판례와 개념을 정리하다 보면 어디까지 임대인의 권리고 세입자의 권리인지 정리가 될 것입니다. 다시 한번 개념을 머릿속에 넣으신다면 임차인과의 갈등관리에 도움이 되실 겁니다.

반드시 임차인을 구하셨다면 수리 전 임대인과 상의하자고 이야기하시는 것이 서로 좋은 방향으로 흘러갈 수 있을 것입니다.

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