부자아빠의 부동산연구소

최근 서울 신규아파트 분양가가 고공행진을 하면서 투기과열지구 내 민간분양에 대한 분양가상한제가 부동산뉴스 메인을 장식하였다. 그 결과 우리는 '후분양제'라는 단어를 자주 접하게 되었는데 그 의미에 대해선 정확히 알지 못했다. 말그대로 분양을 이후에 하겠다는 것인데 주로 시행되고 있는 선분양제와는 어떤 차이가 있는지 자세히 알아보고자 한다.

1. 선분양제
선분양제는 흔히 우리가 알고 있듯이 모델하우스를 오픈하고 입주자를 모아 건축을 하는 방식이다. 이 방식은 사업자가 입주예정자들로부터 계약금ㆍ중도금 등을 확보할 수 있어 자금부담을 줄일 수 있고 입주예정자들은 상대적으로 낮은 분양가의 혜택을 누리고 입주기간 전까지 분양대금 마련의 시간을 확보할 수 있는 장점이 있다. 특히, 주택보급률이 적었던 우리나라는 개인과 기업의 니즈가 서로 맞았고 정부 역시 적극적으로 선분양제를 독려하였다.

그러나 이러한 선분양제에도 단점이 있다. 청약의 열기가 높은 곳들에서는 상대적으로 낮은 분양가로 전매로 인한 시장의 교란을 낳았고 부실시공에 따른 피해나 건설사의 부도파산시 모든 피해가 고스란히 소비자에게 전가될 수 있다. 또한, 분양부터 입주 기간 사이에 기간이 길어 안정적인 주거지 확보가 어렵다.

2. 후분양제

후분양제는 말그대로 선분양제와 개념을 반대로하는 제도로 일정 기준의 공정률(80%에서 60%로 낮추고 있다.)이 진행된 상태에서 분양을 하는 제도이다. 소비자 입장에서는 선분양제와 달리 직접 실제 건물의 상태를 보고 결정할 수 있기 때문에 부실시공과 건설사 파산 및 부도 등의 위험으로 부터 안전하다. 또한, 분양권 전매로 인한 시장교란이나 투기를 차단할 수 있다.

그러나 시공사의 자금조달 부담이 일부 대기업 중심으로 독과점 시장이 나타날 수 있고 시세반영으로 인한 분양가상승과 입주자의 자금조달 압박이 커지며 시공사의 자금조달 압박 역시 커져 자칫 공급부족 사태가 야기될 수 있다. 현재 각 지자체나 정부에서는 후분양제를 점진적으로 적용하려 노력하고 있다.

3. 선분양제와 후분양제의 차이점

선분양제와 후분양제는 분양시기가 가장 큰 차이라고 할 수 있다. 그러나 단순히 시기만의 차이가 아니라 그에 따른 영향이 소비자와 시행사에게는 다르게 적용된다.
과거의 정부들에서는 주택시장의 상황에 따라 선분양제와 후분양제를 고루 적용했지만 분양시장 특성상 역기능이 더 많았다.

선분양제와 후분양제 그 자체가 중요한 것이 아니라 정부는 분양시장에서 갖고 있는 소비자의 불안요소를 제거해주고 시행사의 안정적인 공급을 장려하는 것이 역할이겠다. 선분양제의 상대적으로 낮은 분양가와 공급의 유연성, 후분양제의 부실시공 방지 등의 장점을 살리는 정책이 더 필요할 것이다. 그러나 아쉽게도 최근 발표된 정부의 후분양제 관련 내용에서는 공정률을 80%에서 60%로 낮추고 후분양제 시행사에게는 주택도시기금 대출금리를 인하하고 대출보증한도를 상향만을 골자로 하여 소비자보단 기업측에 유리한 정책이 아닌가 생각이 들었다. 공정률 60%면 외부골조만을 보게 되는 것인데 실제 부실시공은 외부보다 내부의 인테리어에서 많기 때문에 상대적으로 선분양제보다 높은 분양가의 후분양제가 소비자들에게 얼마나 매력적일지는 다소 의문이 가는 대목이다.

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