부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 최근에 정부가 무주택 서민들을 위해 아파트 로또를 제공하다 보니 청약광풍이 불고 있습니다.

민간택지 분양가 상한제까지 적용되어 로또의 폭들이 넓어졌는데요, 정비사업이 진행되는 조합 입장에서는 수익이 줄어들어 매우 아쉽겠지만 가점이나 특별공급이 가능한 무주택자들에게는 엄청난 로또 아파트들을 청약을 통해 가져 갈 수 있는 기회가 주어졌습니다.

그러나 이러한 기회가 모두에게 주어지는 것은 아닌데요, 사각지대가 분명 존재하고 있습니다. 미혼들의 경우에는 이러한 혜택에 완벽한 사각지대에 속합니다. 부양가족도 없고, 특별공급 조건도 안맞고, 도저히 당첨이 어려운 상태이지만 그래도 당첨되고 싶은 마음에 이곳저곳 청약을 하는 경우가 많습니다.

그러나 상대적으로 경쟁이 없는 곳에 청약을 하다보니 당첨이 돼도 고민이 더 많아지고 결국, 포기하는 경우도 생깁니다. 당첨자 발표가 된다면 청약통장을 사용한 것으로 간주하기 때문에 계약 여부와 상관없이 재당첨 제한 요건에 걸리게 되는데요, 

그러나 혼인을 통해 새로운 세대가 구성된다면 재당첨제한이 소멸되는 것으로 아는 경우가 많습니다. 당첨이 되더라도 부적격세대가 될 수 있기 때문에 오늘은 결혼 전 청약 당첨 이력이 결혼 후에도 어떻게 영향을 미치는지 알아보도록 하겠습니다.

1. 당첨자와 당첨자 관리는 어떻게 할까?

(1) 당첨자란?

'주택공급에 관한 규칙' 제2조에 따르면  "당첨자"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람을 말합니다. 다만, 분양전환되지 아니하는 공공임대주택(「공공주택 특별법」 제2조 제1호가 목에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)의 입주자로 선정된 자는 제외하며, 법 제65조 제2항에 따라 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급신청이 무효로 된 자는 당첨자로 봅니다.

가. 제3조제2항제1호 및 제5호에 따른 주택에 대하여 해당 사업계획 승인일 당시 입주대상자로 확정된 자

나. 제3조제2항제7호가목에 따른 주택에 대하여 해당 관리처분계획인가일 당시 입주대상자로 확정된 자

다. 제3조제2항제7호나목 및 제8호에 따른 주택을 공급받은 자

라. 제27조부터 제32조까지, 제35조에서 제49조까지, 「공공주택 특별법 시행규칙」 제19조에 따라 입주자로 선정된 자(제27조 제5항 및 제28조 제10항 제1호에 따라 선착순의 방법으로 주택을 공급받는 자는 제외한다)

마. 제26조에 따라 예비입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자(제26조제5항 본문에 따라 최초로 예비입주자를 입주자로 선정하는 경우로서 동ㆍ호수 배정의 추첨에 참가하여 동ㆍ호수를 배정받고 공급계약을 체결하지 아니한 자를 포함한다)

바. 법 제80조에 따라 주택상환사채를 매입한 자(상환 전에 중도 해약하거나 주택분양 전에 현금으로 상환받은 자는 제외한다)

사. 법 제64조제2항 단서 및 제3항에 따라 한국 토지주택공사(「한국 토지주택공사법」에 따른 한국 토지주택공사를 말한다. 이하 같다) 또는 사업주체가 취득한 지위를 양도받은 자

아. 「공공주택 특별법 시행령」 제2조제1항제5호에 따른 분양전환 공공임대주택(이하 "분양전환 공공임대주택"이라 한다)을 공급받은 자

자. 분양전환공공임대주택의 입주자가 퇴거하여 사업주체에게 명도 된 주택을 공급받은 자

☞ 원문에 대한 내용은 어렵지만 간단히 말씀드리면 당첨자란 지역주택조합은 사업계획 승인 이후, 정비사업은 관리처분계획인가 이후, 청약에 당첨된 경우, 미계약분을 계약한 경우, 예비당첨 후 동호수를 배정받은 경우(계약 유무 상관없이) 등을 의미하는 것입니다.

예외조항에 따라 분양전환되지 않는 공공임대주택 당첨자와 미분양 분에 대한 선착순(일명 줍줍) 당첨자는 당첨자로 보지 않습니다.(미계약분 줍줍은 당첨자로 간주됩니다)

(2) 당첨자 관리

'주택공급에 관한규칙' 제57조 당첨자 관리에 따라 청약 당첨 후에 부적격 당첨자가 아닌 경우에는 당첨자 명단에서 삭제되지 않고, 전산관리지정기관(현, 금융결제원)에 통보하여 영구적으로 전산관리되고 있습니다.

2. 결혼 전 청약이 결혼후에도 영향을 미칠 수 있다.

주택의 당첨자가 당첨 후 계약을 포기한 경우에는 당첨자로 관리되고 영향을 미칠 수도 있습니다.

* 재당첨제한이 바로 그 내용인데요, 세부적인 내용은 이전에 포스팅 자료를 참고하시기 바랍니다.

2019/12/24 - [부동산 상식] - 청약당첨이 되었는데 다시 청약할 수 없을까?(Feat. 청약 재당첨 제한)

재당첨 제한은 '주택공급에 관한 규칙' 제54조에 따라 분양가 상한제 적용주택, 분양전환 공공임대주택, 이전기관 종사자 등 특별 공급되는 주택, 토지임대주택, 공공임대주택, 투기과열지구 및 청약과열지역에서 공급되는 주택에 당첨된 자의 세대에 속하면 재당첨 제한을 받게 됩니다.

이에 따른 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대주택을 포함하되, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외한다)의 입주자로 선정될 수 없습니다.

※ 적용 주택에 포함될 경우에 재당첨 제한기간은 다음과 같습니다.

1. 수도권 과밀억제권역에서 85㎡이하로 당첨된 경우에는 당첨일부터 5년간 외의 지역에서 당첨된 경우에는 3년 간

1. 수도권 과밀억제권역에서 85㎡초과로 당첨된 경우에는 당첨일부터 3년간 외의 지역에서 당첨된 경우에는 1년 간

지역에 따라 다르겠지만 서울과 같은 투기과열지구 혹은 청약과열지역(=조정대상지역)에 공급되는 민영주택(분양전환 공공임대주택 및 국민주택을 포함) 등에 당첨되었다면 재당첨 제한기간 동안 다른 분양주택(분양전환 공공임대, 국민주택, 투기과열지구 및 청약과열 지역에서 공급되는 민영주택)에 대해서는 세대원 전체가 재당첨 제한이 됩니다.

즉, 결혼 전 당첨 포기한 청약으로 인해 결혼 후에도 전 세대원이 청약이 불가능하며 재당첨 제한으로 당첨이 무효가 되는 것입니다. 

☞ 결혼 전 청약당첨 주택 계약을 포기하고 결혼 후 새로운 세대를 구성하였다 하더라도 예외 없이 청약과열지역 내에서는 제한 규정의 적용을 받게 됩니다. 

또한, 세대 합가 전 청약에 가점제로 당첨되었다면 당첨자 발표일로부터 2년 간 가점제 당첨 제한(추첨제만 가능)도 적용받게 됩니다.

단, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 민영주택에 대해서는 재당첨 제한을 받지 않기 때문에 이러한 점은 참고하셔야겠습니다. 

오늘은 청약의 일부 사례를 보면서 청약제도에 대해 살펴보았는데요, 오늘의 결론은 세대가 바뀐다 하더라도 청약의 당첨 및 제한 규정이 계속해서 유효하다는 것을 인지하시면 되겠습니다.

재당첨 제한, 1순위 제한, 가점제 제한 등 제한요소들은 많지만 각 항에 해당이 되지 않거나 해당되더라도 규제 외 지역에 민영주택에는 지원이 가능하니 이러한 부분들을 잘 숙지해야 하겠습니다.

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