각종 언론기사를 통해 무주택자인경우, 다주택자인 경우에 따라 중도금 대출을 받을때 변경된 규제를 받는다는 루머 들이 많이 돌았습니다.
그러면서 정부는 해명보도자료를 발표하였습니다. 그런데 "소급적용"이라는 말도안되는 보도자료가 발표되었는데요,
즉, 무주택자와 1주택 처분조건자 / 2주택이상 보유세대가 명암이 나뉘게 되었습니다.
아래는 보도자료 내용입니다.
신규 규제지역 지정*에 따른 중도금대출 등 집단대출에 대한 LTV 적용 기준은 그동안 일관되게 운영되어 왔으며, 금번에 비규제지역에서 규제지역으로 신규 지정된 지역에서도 기존과 동일한 기준으로 LTV가 적용됩니다.
* 旣 신규 규제지역 지정 사례
‣서울 全지역 → 투기과열지구 지정(’17.8월)
‣광명‧하남 → 투기과열지구 지정, 구리‧광교지구 등 → 조정대상지역 지정(’18.8월)
‣수원 팔달, 용인수지‧기흥 → 조정대상지역 지정(’18.12월)
‣수원 영통‧권선‧장안, 안양만안, 의왕 → 조정대상지역 지정(’20.2월) 등
1. 중도금 대출
➊무주택 세대, ➋처분조건부 약정*을 체결한 1주택 세대로서, 금번 신규 규제지역 지정효과 발생일(20년6월19일) 前까지 청약 당첨이 되었거나 계약금 납입을 완료하였다면,
중도금대출(분양가 기준)을 받는 경우, 종전과 같이 비규제지역 LTV 70%가 적용됨을 알려드립니다.
* 대출신청시 분양주택 소유권이전등기 이후 2년내 기존주택을 처분한다는 약정 체결
☞ 즉, 무주택세대나 1주택 처분조건부 약정을 체결한 1주택 세대가 6월 18일 이전 청약당첨이 되었거나 계약금납입을 완료했다면 분양가 기준으로 종전의 중도금 LTV가 적용됩니다.
예1) 비규제지역이었던 검단신도시에 아파트에 6월 18일 이전 청약당첨된 무주택 세대 또는 처분조건 하 약정체결한 1주택 세대의 경우에는 중도금 대출은 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.
예2) 비규제지역이었던 옥정신도시에 아파트 분양권을 매수(매매계약과 계약금납부완료)를 6월 18일 이전까지한 무주택 세대 또는 처분조건 하 약정체결한 1주택 세대의 경우에는 중도금 대출은 분양가의 최대 70%까지 가능합니다.
2. 잔금 대출
잔금대출의 경우에는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV규제*가 적용되나,
* LTV규제 : [조정대상지역] 50%(9억원 이하분) / 30%(9억원 초과분)
[투기과열지구] 40%(9억원 이하분)/20%(9억원 초과분)
※ 잔금대출 LTV 산정시 시세 기준으로 산정
이미 분양받은 세대의 기대이익을 감안하여, 중도금대출을 받은 범위 내에서 종전의 LTV를 적용할 수 있습니다.
그러나, 여타 세대*는 조정대상지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV 기준과 동일한 규제가 적용됨을 알려드립니다.
* 2주택 이상 보유한 다주택 세대, 6월19일 이후 청약당첨 세대 등
☞ 즉, 무주택세대나 1주택 처분조건부 약정을 체결한 1주택 세대라면6월 18일 이전 청약당첨이 되었거나 계약금납입을 완료했다면입주시 변경된 규제지역의 LTV범위내의 시세 또는 기존 분양가 중도금 기준 내에서만 잔금대출이 나오며그게 아닌 여타세대(2주택이상 보유자 또는 6월 19일 이후 청약세대)라면 새로이 적용되는 LTV를 적용받습니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프셨을 겁니다. 저 역시도 안그래도 모르는 내용을 억지로 이해하려니 정말 답답했는데요, 일단 기존 발표자료에서 많이 궁금했었던 내용 중 토지거래허가구역과 관련된 Q&A자료가 보도되어 살펴보도록 하겠습니다.
「강남‧송파구 일원 토지거래허가구역 지정」 는 주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17) 을 통해 발표된 서울 강남 송파구 일원 토지거래허가구역 지정*(지정권자 : 서울시)이 금일부(6.23)로 발효되었습니다.
* (지정범위) 강남구 삼성 대치 청담동, 송파구 잠실동(총 4개 법정동)
(지정기간) ’20.6.23~’21.6.22(1년, 지정기간 만료 시점에 연장 여부 검토)
(허가대상) 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡ 초과 토지 등
주요 Q&A
(1) 임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득
주거용 토지의 경우 2년 간 ‘자기 거주용’으로 이용해야하므로,해당 주택에 임대차 계약기간이 남아 있는 경우에는 원칙적으로 토지거래계약허가를 받을 수 없습니다.
다만,허가를 받더라도 실제로 토지를 취득(소유권 이전)하기까지는 일정기간(통상 2~3개월)이 소요*되므로, 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되는 경우라면 예외적으로 허가 신청이 가능합니다.
* 토지거래계약허가 신청→ 허가→ 계약 체결→ 잔금 완납→ 소유권 이전 順
따라서, 허가 신청 시 토지이용계획서에 작성한 잔금 납부일이 통상적인 계약관행 내(약 2~3개월)에 있고, 신청인이 잔금 납부일 까지 해당 임대차 계약이 만료됨을 객관적으로 소명*하는 경우에는 허가권자(관할 구청장)의 판단 하에 허가를 받을 수 있습니다.
* 주택임대차보호법 에 따른 임대차 계약의 ‘묵시적 갱신’이 존재하지 않음을 입증할 수 있도록 임차인 확인 등 객관적인 증빙자료를 첨부할 필요
(2) 상가 취득 후 일부 임대
건축법 시행령 에 따른 제1,2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안하여,
건축물을 취득하여 실제로 이용하는 자가 해당 건축물의 일부를 임대할 수 있도록 ‘자기경영’ 원칙의 예외를 인정*하고 있습니다.
* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조
따라서, 토지거래계약허가 신청인이 제1, 2종 근린생활시설 내 일정 공간을 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 여타 부분에 대한 임대 제공이 가능합니다.
다만, 신청인이 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간은 구분 소유 등으로 분리되어 있어야 하며,신청인은 허가 신청 시 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성 제출하여야 합니다.
(3) 주택 취득 후 일부 임대
건축법 시행령 에 따른단독주택(다중주택 공관 제외)과 공동주택 (기숙사 제외)의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 ‘자기거주’ 원칙의 예외를 인정*하고 있습니다.
* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조
따라서, 토지거래계약허가 신청인이해당 단독 공동주택에 실제로 거주하는 경우라면, 직접 이용하지 않는 일부 공간에 대해서는 허가권자의 판단 하에 임대 목적으로 활용하는 것이 가능합니다.
다만,실제로는 주택 전체를 임대하면서 일부임대를 가장(假裝)하는 등 제도를 악용하는 문제가 발생하지 않도록 이용실태 조사* 등을 통해 이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획입니다.
* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제18조
(4) 부부‧가족 등이 지분으로 부동산 취득 시 허가 여부
2인 이상이 지분을 공유하고 있는 공유지 거래의 경우, 지분별로 허가대상면적 여부를 판단하는 것이 원칙입니다.
다만,부부 가족 등 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득하는 경우 에는 동일인의 취득으로 간주, 취득한 공유지분 면적 전체를 합산하여 허가대상면적 여부를 판단*하게 됩니다.
* (예시) 주거지역 내 대지면적이 30㎡인 아파트를 부부가 공동명의로 소유
(배우자별 지분 각 15㎡)한 경우, 이를 다른 부부에게 배우자별로 15㎡씩 매도
→ 지분면적 합산 시 18㎡을 초과하므로 허가 대상
(5) 기존 주택 보유자의 신규주택 취득
주택을 旣 보유한 경우에도 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약 허가를 신청할 수 있으나,
이 경우 허가를 신청하면서 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적 객관적으로 소명해야 합니다.
한편, 허가구역이 속한 시(특별시 광역시 포함) 군 또는 연접 시 군에 거주하는 매수자로서 주택을 旣 보유한 경우에는 위의 소명 외에 기존 주택의 처리계획서(매매 임대 등)를 제출*하여야 합니다.
* (예시) 경기도 성남시에 주택을 旣 보유한 자가 송파구 잠실동 등 허가구역 내 신규주택을 취득하려는 경우 기존 주택 매매 또는 임대계획서를 제출해야 함
(6) 최초 분양주택의 전세계약 가능 여부
주택법 제54조에 따라 주택 사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외*됩니다.
* 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제11조
따라서,향후 허가구역 내에서 신규로 주택을 분양받는 수분양자의 경우 허가에 따르는 2년 간 실거주 의무를 부과받지 않으며, 자유로운 전세계약 체결이 가능합니다.
(7) 오피스텔 거래 시 허가 여부
오피스텔도 대지지분면적이 허가 기준면적(상업지역 20㎡ 등)을 초과 하는 경우라면 토지거래계약허가를 받아야 합니다.
허가 신청 시 오피스텔의 이용목적(주거용, 경영용 등)을 토지이용 계획서에 명시하여야 하며, 허가받은 이후에는 2년 간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 합니다.
이러한 토지거래허가구역지정에 대한 규제는 더욱더 강화될 예정이며, 토지거래허가구역 발표 이후의 실거래 신고건에 대해서는 자금조달계획서 및 증빙자료를 면밀히 검토하여 불법증여 등 이상거래 여부를 철저히 확인하고, 아울러 허가 회피목적의 계약일 허위작성 등이 있는지 등에 대해서도 집중 조사할 계획이라고 하니 더욱더 주의해야할 것입니다.
안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 최근 발표한 617부동산대책으로 다들 머리가 많이 아프셨을 겁니다. 저 역시도 안그래도 모르는 내용을 억지로 이해하려니 정말 답답했는데요, 일단 기존 발표자료에서 많이 궁금했었던 내용 중 전세대출과 관련된 해명자료가 보도되어 살펴보도록 하겠습니다.