안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 아마 최근에 부동산에 관심을 갖고 부동산 투자를 시작하신 분들은 너무 복잡한 부동산 대책들로 인해 혼선이 많으실 것 같습니다. 저 역시도 마찬가지였습니다.
그러다 보니 투자를 할 때 투자에 리스크에 해당하는 부분들에 대한 이해가 쉽지 않았었습니다. 그 이유는 과거 대책들의 연속성과 기간에 따른 예외조항들이 많아서였는데요, 결국 이러한 갈증을 해소하기 위해서는 과거 대책들을 살펴봐야 했습니다.
지난번 1부에서는 '17년 발표한 8.2 부동산 대책과 2부에서는 '18년 발표한 9.13 부동산 대책, 3부에서는 '19년 12월 16일 발표된 1216 대책을 살펴봤습니다.
오늘은 최근에 발표한 따끈 따근한 6.17부동산대책을 살펴보겠습니다.
82 대책과 913 대책, 1216대책은 아래의 기존 포스팅을 참고하시면 좋을 것 같습니다. 다소 지루하고 어렵더라도 투자자라면 반드시 부동산 정책에 대한 전반에 이해는 필수라고 생각합니다.^^
2020/02/06 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(1부-'17년 8.2부동산대책)
2020/02/13 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(2부-'18년 9.13부동산대책)
2020/02/28 - [부동산 정책 및 동향] - 누더기 부동산정책 이해를 위한 과거정책 살펴보기..(3부-'19년 12.16부동산대책)
2020/02/26 - [부동산 정책 및 동향] - '20년 0220부동산 대책 정리(Feat. 투기수요차단을 통한 주택시장 안정적 관리기조 강화)
1216 대책 역시 913 대책에 후속타로 강력한 규제들이 나오면서 시장의 혼란을 가속화하고 일시적으로 서울에는 효과를 보여주고 있었지만 다시 상승하는 모습이고 그 외 비규제 지역에 급상승의 부작용을 보여주고 있습니다. 수요 억제정책=부동산 실패라는 공식을 깨지 못한 듯 보입니다.
※ '20년 617부동산대책 배경
6월 17일 발표된 부동산대책은 지난 '19년 발표한 1216부동산 대책이후 6월 이후 상승세가 이어지면서 정부가 규제책을 꺼내들었습니다.
크게 아래의 3가지로 요약할 수 있습니다.
(1) 비규제지역 위주로의 풍선효과 상승
(2) 법인거래(부동산매매업 및 임대업 법인증가) 및 갭투자 증가세
(3) 역대최저 금리와 현금화 가능한 M1/M2 비율 증가 등의 유동성
이러한 요소들로 인해서 서울의 중저가주택과 수도권 및 지방의 비규제지역 위주로 상승 압력이 가시화 되어 규제를 발표하였습니다.
※ '20년 617부동산대책의 주요 내용
(1) 비규제지역에 투기수요 유입 차단위한 신규 조정규제지역지정
(2) 서울국제교류협력지구 인근지역에 토지거래허가구역 지정 추진
(3) 갭투자 차단 위한 주택담보대출 실수요 요건 및 전세자금대출 규제 강화
(4) 정비사업 지위요건 강화
(5) 주택 매매 및 임대사업자의 주택담보대출 규제
(6) 수도권 주택공급 기반 강화방안(5.6) 후속조치 시행
1. 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 및 주요 개발호재 지역 토지거래허가구역 지정
(1) 조정대상 지역 및 투기과열지구 추가 지정
* 6. 19(금) 일자로 지정 및 효력 발생
(2) 잠실MICE개발사업, 영동대로 복합개발 사업부지 및 영향권 일대 허가구역지정
* 6. 23(화) 일자로 효력발생 / 추후 지정구역 확대 검토 가능
2. 개발호재 등 과열우려지역 실거래 기획 조사 실행, 자금조달계획서 제출대상 및 증빙자료 대상확대
(1)고가주택 9억원 이상 주택에 대해 상시조사 중(2.21이후)이며 국토부 실거래 기획조사 6~8월 간 실시예정
* 잠실 MICE발표(6.5) : 송파 잠실, 강남 삼성동 등 / 용산 정비창 발표(5.6) : 용산
(2) 자금조달계획서 제출대상 확대 : 규제지역 3억 -> 거래가액 무관하게 제출
* 적용시기 : 부동산거래신고법 시행령 개정 후 시행 ('20년 9월)
(3) 증빙자료 제출 대상 확대 : 투기과열지구 9억 초과시 -> 투기과열지구 전체
* 적용시기 : 부동산거래신고법 시행령 개정 후 시행 ('20년 9월)
3. 규제지역 내 주택담보대출 취급시 전입 및 처분요건 강화
<무주택자>
투기지역 및투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택구입을 위한 주택담보대출 시 1년내 전입의무 / 조정대상지역은 2년 내 전입의무 -> 규제지역내 주택은 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입의무
<1주택자>
투기지역 및투기과열지구내 시가 9억원 초과 주택구입을 위한 주택담보대출 시 1년내 전입의무 / 조정대상지역은 2년 내 전입의무 -> 규제지역내 주택은 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과
* 시행시기 : '20년 7월 1일 부 / 단, 행정지도시행 이전에 주택매매계약(계약서 및 계약금 납부 증명, 대출신청접수 완료한 차주 는 종전규정 적용)
4. 보금자리론 및 전세자금대출 보증이용, 한도축소
(1) 보금자리론 이용 차주는 전입의무 없었으나 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무 부과(위반시 대출금 회수)
* 시행시기 : 주택금융공사 내규 개정 시행일 이후
(2) 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증제한 및 초과주택 구입시 대출 즉시 회수 -> 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트 신규구입시 전세대출 보증제한 대상 추가 및 전세대출 후 투기지역 및 투기과열지구 3억원 초과 아파트 구입시 전세대출 즉시 회수 / 기존 전세대출 차주는 연장제한
* 시행시기 : 보증기관 내규 개정 후 시행
(3) 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도를 1주택자는전세대출 보증한도를 2억원으로 인하
* 시행시기 : 주택도시보증공사(HUG) 내규개정시행일 이후
5. 정비사업 규제 정비
(1) 재건축 안전진단의 구조적 독립성 강화 : 1차 기관선정 및 관리주체 및 2차안전진단 의뢰 시군구에서 시도로 변경
* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 '21년 상반기 시행
(2)부실 안전진단 기관에 대한 제재 강화 : 과태료(2천만원) 및 안전진단 입찰제한(1년) 강화
* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 '21년 상반기 시행
(3) 투기과열지구 재건축에서 조합원 분양신청시까지 2년 이상 거주한 경우에 분양신청허용(연속거주아닌 합산거주, 매각 후 재매입시에는 재매입시점부터 기산함)
* 적용시기 : 도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 최초 조합설립인가 신청사업
(4) 재건축부담금 본격 징수 시작('20년 하반기 시행)
(5) 재건축 부담금 산정 개시 및 종료시점 주택가액 산정시 동일한 공시비율 적용
* 적용시기 : 재건축초과이익환수에 관한 법률 개정('20.12) 후 최초재건축부담금 부과조합
6. 법인을 활용한 투기수요 근절
(1) 주택 매매 및 임대사업자 주택담보대출 금지 : 모든 지역 매매 및 임대사업자에 대한 주택담보대출 금지
* 시행시기 : '20.7.1일 부 시행 / 단, 행정지도 시행 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 차주, 대출신청접수를 완료한 차주 등은 종전 규정 적용
(2)법인 보유 주택에 대한 종부세율 인상 : 개인보다 높은세율로 적용
* 적용시기 : '21년 종합부동산세부터 적용
(3) 법인 보유한 주택에 대한 과세표준공제(6억원, 1세대1주택 9억원)을 폐지
* 적용시기 : '21년 종합부동산세부터 적용
(4) 법인 신규취득 임대주택에 대한 종부세 합산 과세 : 법인이 조정대상지역에 새로 임대 및 등록하는 주택에 대해서도 종부세 합산과세(913이후 1세대 1주택 이상 보유한 개인은 조정대상지역 신규 취득주택 임대 등록하여도 종부세 합산하여 과세함)
* 적용시기 : 대책발표 다음날(6.18부)부터 새로 임대등록하는 주택에 적용
(5)법인이 보유한 주택 양도시 추가세율 인상 : 현행 10%에서 20%로 인상하고, 새로 임대하는 주택(8년 장기임대 등록 주택 : 수도권6억, 비수도권 3억 이하)에 대해서는 추가세율을 적용
* 적용시기 : '21. 1. 1 이후 양도분 적용 / 임대등록하는 주택에 대한 추가세율적용은 6.18부 적용
(6) 부동산 매매업을 자유업에서 법정업종으로 관리 : 설립요건 및 의무사항 규정 등 마련하여 체계적 관리 예정
* 적용시기 : 법 개정 이후 '22년 시행
(7) 법인 대상 실거래 특별조사 및 법인거래 강화: 개인 및 법인 동일하게 자금조달계획서(규제지역 : 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상) 의무제출 대상지역이 동일하여 법인은 법인용 신고서식을 작성토록하여 모든 법인 거래에 자금조달 계획서 제출 의무화
* 적용시기 : 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙 개정 이후 '20. 8월
7. 12.16 주택시장 안정화 방안 후속조치 이행
자세한 내용은 사진에 원문을 보고 이해를 하고 추후에 QnA도 살펴보겠습니다. 정말 어려운 시장입니다.
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