부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 올해는 이례적으로 SOC사업이 많았습니다. SOC란 Social Overhead Capital의 약자로 한글로는 사회간접자본을 뜻합니다. 생산활동과 소비활동을 직간접적으로 지원해주는 자본으로 도로나 항만 공항 및 철도 등 교통시설 뿐 아니라 전기나 통신, 공업단지 등 자연과 사법, 교육 등의 사회제도를 포함합니다. 그렇다면 왜 올해 이런 투자들이 많았을까요? 당연히 부동산 규제로 인한 경제성장 둔화에서 비롯되었을 것입니다. 실제로 2017년부터 안좋아진 국내외경기로 경제부흥을 꿈꾸는 정부에서는 높은 부동산 집값을 막는 정책이 경제성장률에 역행하는 결과를 냈기 때문에 결국은 많은 SOC사업을 시행한 것입니다.

아이러니하게도 부동산 규제와 SOC사업은 부동산시장에서 완전 반대되는 목적을 위해 시행되었지만 집값 상승에는 같은 결과를 낳았습니다. 부동산 시장을 안정시키려는 규제책과 대조적으로 수많은 SOC사업들은 부동산 시장에 부의 외부효과로 나타났고 그동안 지하철 등 사회기반시설이 열악한 지역에 밀렸던 SOC사업들이 통과됨으로 인해 정부의 부동산규제책과 상반되게 SOC사업으로 인해 교통이 편리해지는 지역에 부동산시장이 과열되는 모습을 보였습니다.

이러한 상황에서 정부는 3기 신도시 발표에 따른 1,2기 신도시 특히, 수도권 서부축의 아쉬움을 달래기 위해 '광역교통 2030비전'을 발표하였습니다.

그러나 대도시광역교통위원회가 31일 발표한 '광역교통2030'은 실현되기까지 매우 어려운 난관들이 기다리고 있습니다. 광역교통망 사업은 5년 단위로 발표하는 '법정계획'을 수립해야 하지만 발표한 계획의 일부는 법정계획에도 담겨 있지 않습니다. 그렇다보니 단순히 지역주민의 민원사업이 총망라되어 사업추진여부가 불투명한 노선들인 것입니다.

특히, 대광위가 제시한 수도권을 가로로 지르는 GTX-D 노선(김포,검단-하남교산신도시)은 기존 부동산 커뮤니티에서 웃음거리로 넘어가던 노선들이었습니다. 당장에 발표한 GTX-A, C, B도 실제 개통까지 얼마나 걸릴지 장담이 안되는데 아직 계획수립에 타당성도 검토되지 않은 사업들이 태반인 것입니다.

발표한 사업들을 보면 고양 파주 등 서북권에 , 강일, 미사등 동남권에, 안산과 인천에 서남권에, 남양주 구리등 서북권 전반적으로 교통대책이 발표되었습니다. 정부는 이러한 사업들을 통해서 2023년에는 수도권 인구의 77%가 급행철도 수혜지역에 살것이라고 이야기하고 있습니다.

그러나 아이러니하게도 이러한 사업들은 이미 2016년 '제3차 국가철도망 구축계획'에 담겨 있던 내용이 대부분이며 아직도 사업 첫단추인 예타에도 착수하지 못했습니다. 결국 재탕이라는 말을 듣게되고 총선용이라는 지적을 피하기 어려운 이유입니다.

특히, GTX-D와 같이 지역 주민들이 원하는 노선들은 실제로 사업성에 대해서는 의문부호를 품기 때문에 실제로 사업까지 진행되기가 어려울 것이며 되더라도 많은 시간이 걸릴 것입니다. 이러한 점을 인지한 국토부도 "광역교통시행계획 등 법정계획 수립과정에서 세부내용을 검토할 예정이며 최종 사업시행여부는 예비타당성 조사 등을 거쳐 확정한다"라고 이야기 하였습니다.

지하철과 같은 철도노선들의 계획은 막대한 재원이 소요되기 때문에 계획을 세우더라도 기재부와 구체적인 재원조달계획에서도 마찰이 있을 수 있기 때문에 실제로 실현되기는 매우 힘듭니다. 그럼에도 이러한 시점에 먼 미래의 호재들을 발표하였을까요?

저는 실수요자들을 억제하고 분산하기 위한 목적이 있다고 봅니다. 작년 말 913대책과 올해 발표한 10.1 대책에서 실수요자들을 분양시장으로 눈을 돌리고 다주택자의 추가 주택구입을 막음으로써 철저히 주택수요를 분산하려는 노력을 하였으나 실패하여 서울을 중심으로 집값이 급등하였습니다. 이에 수도권 외곽으로 수요자들의 눈을 돌리기 위한 하나의 퍼포먼스로 보여질 뿐입니다.

실제로 발표한 교통호재들은 당장 눈앞에 있는 것처럼보이지만 얼마나 걸리는지 뿐만아니라 시행여부자체가 불확실하기 때문에 정말 희망고문으로 밖에 느껴지지 않습니다. 물론, 이러한 정부의 노력이 국민들을 위한것으로 생각되지만 한편으로 내년 4월 총선을 반년가량 남긴 이시점에 불확실한 내용들을 발표하는 것을 보면서 국민을 우롱하는 것이 아닌지 아쉽습니다.

하나의 국민들은 국가의 발표를 믿고 선택을 하지만 그 선택에 대한 책임은 결국 국민이 지고 있습니다. 실제로 2기 신도시의 대부분의 국민들이 아직도 교통불편으로 시름하고 있습니다. 정부가 발표한 계획보다 수년씩 늦어지면서 정부를 믿고 주택을 구입한 국민들만 바보가 된 것입니다.

수개월 또는 수년씩 늦어지는 사업에 대해서 가볍게 여길수도 있지만 국민들에게는 하루하루가 생활에 고통일 수 있기 때문에 이러한 정책발표에는 더욱더 신중하고 확실한 내용들로 발표해야 합니다. 단순히 청사진만을 제시하는 홍보성 정책물은 이제는 구시대적인 정치공세로 밖에 보이지 않습니다.

서울집값을 잡으려는 정부의 노력에는 큰 점수를 주고 싶으나 방법에 있어서는 최하점을 주고 싶습니다. 시장에 대한 접근을 사람들의 심리를 이용하는 인문학적인 접근이 아니라 시장과 자본주의에 기본속성에 기반한 접근이 더 필요할 것 같습니다.

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