안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 진짜 한주가 빠르게 흘러가는 것 같습니다. 이번 주는 지난주 발표한 1216 부동산 대책에 영향이 반영되었을 12월 23일 기준 KB부동산 주간 아파트 가격동향입니다. 과연 대책의 반응이 있을지 특히, 고가 주택이 밀집한 서울의 시장 상황이 궁금합니다. 한번 살펴보도록 하겠습니다.
1. 매매가격
12월 23일 기준 전국 아파트 매매 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.11%)을 기록했습니다. 서울(0.19%)과 경기(0.12%)는 상승했고, 인천을 제외한 5개 광역시(0.12%)는 대전(0.45%)과 울산(0.09%), 부산(0.08%), 대구(0.03%), 광주(0.01%) 역시 모두 상승하였습니다. 기타 지방(0.02%)은 전주대비 상승을 기록했다. 세종(0.41%), 충남(0.07%), 전남(0.043%), 경남(0.01%)은 상승했고, 강원(-0.04%), 전북(-0.01%)은 하락했으며, 충북과 경북은 보합을 나타냈습니다.
이번 규제에 영향이 조금은 반영된 듯한 모습입니다. 서울은 지난주 대비 상승률이 소폭 하락한 모습인데요 지역별로 살펴보겠습니다.
- 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.19%의 변동률을 기록했습니다. 지난주에 비해 상승폭의 차이가 없는데요, 양천구(0.46%), 금천구(0.35%), 관악구(0.34%), 서대문구(0.34%) 순으로 다른 구에 비해 상승폭이 높았습니다. 서울 전 지역에 시세 15억 초과 주택은 주택담보대출 전면 금지에 따라 매물에 대한 영향이 반영된 듯하지만 15억 이하 단지들의 매매가가 오히려 오르는 분위기로 보이며, 학군수요 등으로 인해 학군 우수지역인 양천구의 상승세가 높았습니다.
금천구는 아파트 가격이 대부분9억 원 이하인 지역으로 대책 발표 후 오히려 매물이 자취를 감추고 매도호가가 높아지고 있습니다. 입주 1~2년 미만인 독산동 롯데캐슬 골드파크 1,2,3차 영향이 크며 규제에 따른 서울 내 풍선효과로 보입니다.
☞ 1216 부동산 대책의 영향에 서울의 고가주택 수요에 대한 영향이 있어 보입니다. 풍선효과가 지속될지, 규제가 먹힐지 조금은 지켜봐야겠습니다.
- 경기는 수원과 성남 및 용인, 의왕 지역이 상승하며 전주 대비 0.12% 상승했고, 인천도 0.07% 상승했습니다. 수원 영통구(0.97%), 성남 중원구(0.52%), 용인 수지구(0.33%), 수원 팔달구(0.32%) 등이 상승을 주도하였고, 군포(-0.32%), 동두천(-0.02%), 이천(-0.01%)은 하락하였습니다.
수원 영통구는 신분당선이 들어가는 이의동 일대와 GTX-C 노선이 들어가는 망포동 인근에 매매수요가 증가하며 가격 상승세를 이어가고 있으며. 2020년 경기도청 신청사와 한국가스안전공사 등의 공공기관이 이전을 앞두고 있고 광교신도시 부근에 광교테크노밸리와 광교비즈니스센터 등을 배후 수요로 두고 있어 중소형평 형대의 매물이 부족한 상황입니다. 지속적으로 수원의 상승세가 이어지는 모습입니다. 최근 분양하는 단지마다 수요가 폭발적이라 당분간 상승세가 지속될 것 같습니다.
성남 중원구는 도시재생사업이 중점 추진될 후보지로 선정된 금광동, 상대원동, 하대원지역에 투자 및 실수요 문의가 증가하고 있고, 트램(성남1호선) 건설 예정 지역을 중심으로 수요 문의가 활발합니다. 분양가 상한제 풍선 효과로 신축 가격 상승 부담에 매수자들이 구축 단지로 이동하면서 저가매물이 소진되고 있습니다.
- 인천은 중구의 상승세가 눈에 띕니다. 중구(0.13%)는 하늘도시 KCC 스위첸, 등의 신규 단지 입주가 마무리 단계로 접어들면서 하락했던 매매가가 회복세를 보이고 있으며, 드림아일랜드 사업,제3연륙교 건설사업 등 여러 개발 호재가 있어 저점 매수 타이밍으로 보고 매수하려는 움직임이 증가하고 있습니다.
☞ 경기와 인천 역시 1216 부동산 대책의 영향으로 9억 미만 주택으로 수요가 늘어난 모습이며 수도권 지역 중 입지가 좋은 지역들, 저평가 지역들 위주로 움직임이 포착되고 있습니다. 풍선효과의 영향이 느껴지고 있습니다.
- 기타 지방에서는 대전의 상승세가 지속되는 모습입니다. 더이상 대전은 언급하지 않더라도 완벽한 실수요장이 되었습니다. 거래량이 소폭 감소했지만 꾸준하게 거래가 지속되는 모습입니다.
2. 전세 가격
전국 아파트 전세 가격은 전주 대비 0.04% 상승을 기록했습니다. 수도권(0.07%)과 5개 광역시(0.02%), 기타 지방(0.01%). 서울(0.09%), 경기(0.07%)는 소폭 상승했습니다. 5개 광역시는 울산(0.05%)과 대전(0.03%), 대구(0.02%), 부산(0.01%)은 상승했으며, 광주(0.00%)는 보합을 기록했습니다.
- 서울(0.09%)은 전주 대비 상승폭이 증가하며 24주 연속 꾸준히 상승 중입니다. 동작구(0.53%), 양천구(0.33%), 용산구(0.23%), 강남구(0.18%) 등이 상대적으로 상승하였고, 종로·동대문·금천·광진·중구는 보합(0.00%)을 보이고, 나머지 전 지역이 상승했습니다.
☞ 서울 전 지역의 수요가 부족한 가운데 1216 부동산 추가 대책 발표에 따라 관망세로 매물이 나오지 않아 매매에서 전세로 갈아타는 수요가 증가했습니다. 고가주택 보유자에 대한 전세자금 금지 등의 영향이 가시화된다면 전세 가격 상승은 더욱더 높아질 수밖에 없어 보입니다.
- 경기도 아파트 전세 가격 변동률은 전주 대비 상승(0.07%)을 보인 반면, 인천은 보합(0.00%)을 나타냈다. 수원 영통구(0.67%), 용인 수지구(0.38%), 용인 기흥구(0.17%), 의정부(0.12%) 등은 상승하였고, 시흥(-0.02%)만 하락했습니다.
용인 수지구는 대규모 단지들 입주가 마무리되며 추가 공급이 없는 가운데 신학기 수요 등이 증가하고 있고 강남권 진입이 용이한 신분당선 초역세권 단지들 전세가가 상승하고 있습니다.
의정부는 연말연시로 거래가 다소 주춤한 편이나 겨울방학 학교 주변 아파트 전세 수요로 인해 상승세가 유지 중입니다. 서울과 인접해 있어 저렴한 매물을 찾아 유입되는 수요가 꾸준하고, 7호선 연장사업으로 용현동과 민락동 일대 수요가 늘면서 전세가가 상승 중입니다.
☞ 경기도 역시 서울 접근성이 좋은 지역들 위주로 전세가가 상승하는 모습입니다. 신분당선은 강남, 의정부는 강북과 밀접한 경기도 지역으로 영향이 먼저 반응하는 모습입니다. 수원 영통구 역시 정비사업과 개발호재 등으로 수요가 증가하여 매매가 상승뿐만 아니라 전세가 상승률도 높습니다.
- 기타 지방에서는 세종, 대구, 광양 등 입주물량이 적은 지역들에 전세가 상승이 엿보입니다. 입주물량과 전세가는 매우 영향이 깊습니다
3. 전국매수우위지수
전국 매수우위 지수는 64.9를 기록해 전주(70.4) 대비 하락했습니다. 서울은 108.5으로 전주(128.3) 대비 크게 하락한 모습인데요, 12.16 안정화 대책 발표 이후에 매도 문의와 매수 문의 모두 크게 위축되면서 시장을 관망하는 심리가 강해졌습니다. 이는 거래량 위축에도 영향을 미칠 것으로 보이기 때문에 향후 시장의 움직임을 지켜봐야겠습니다.
이번주 자료를 본다면 1216대책의 영향이 있던 곳과 풍선효과 지역들이 눈에 들어오실텐데요, 전세가는 지속적으로 상승하고 돈이 규제를 피해 움직이는 모습들이 자주 포착됩니다.
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