안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 국토부에서 발표한 수도권 주택공급 기반 강화 방안에 대해 살펴보겠습니다.
1. 수도권 주택공급 현황 및 평가
시작은 수도권 주택공급 현황 및 평가로 '30만호 공급계획'이 차질 없이 진행 중이라는 이야기를 하네요. 최근 3년('17~19) 수도권 입주물량은 연 29.2만 호, 수도권 7.4만 호로 증가하였다고 하며, 장기전망도 양호하다고 하네요.
3기 신도시와 중규모 택지 지구지정이 양호해 순조롭게 진행중이라고 합니다.
향후 3년 공급전망이 안정적이며 아파트 공급이 늘어난다고 예측하고 있습니다.
향후 3년 간 수도권에 연 22.4만 호, 서울은 7.2만 호가 공급될 예정이라고 합니다. 조금 걱정되는 공급계획이긴 합니다. 기존의 민간에서 발표한 자료와는 조금 다른 느낌이네요.
2. 수도권 주택공급 추진전략
(1) 공공성을 강화한 정비사업 활성화
공공 재개발 사업을 활성화하여 공공참여를 통해 극복하려고 한다는 취지입니다. 현재 서울 재개발 구역 중 102곳이 구역지정 이후에도 조합설립을 못하고 있으며, 평균 10년 이상 소요되고 있다고 합니다.
공공참여는 LH,SH가 단독 또는 공동시행자로 재개발 및 주거환경개선사업에 참여하여 정부와 서울시는 도시 규제 완화, 신속한 인허가, 국비와 기금으로 속도를 낸다고 합니다.
또한, 조합원들의 재산권을 보장하고, 분담금을 대납, 중도금 및 이주비 부담을 완화하여 저소득층 조합원들이 사업에 참여하게끔 유도할 계획이며 세입자들의 지원을 강화할 계획이네요.
사업성 보완을 위해서 도시 및 건축규제 완화하는 주택법을 개정(주택공급활성화지구 신설)할 예정인데, 조합원 물량을 제외하고 50% 이상을 공적 임대(공공임대는 전체 20% 이상)로 공급한다고 합니다.
여기에 용도지역 상향, 용적률 완화, 기부채납 비율 완화, 분양가 상한제 적용을 예외시켜 사업성을 더 높인다고 합니다.
종전에 조합설립(12개월)-사업인가(41개월) 관리처분(37개월)-착공(30개월)을 시행자 지정(12개월)-사업인가(18개월)-관리처분(12개월)-착공(18개월)으로 총 10년에서 5년으로 소요기간을 단축한다고 합니다.
또한, 주택도시 기금을 통해 총사업비의 50%까지 연 1.8%로 융자하여 금융지원을 추가하고, 공간 지원 리츠를 통해 비주거시설 매입을 지원합니다.
(2) 소규모 정비사업 보완
소규모 사업의 사업비 조달과 수익성 확보가 어렵기 때문에 관련된 내용들이 보완되었습니다.
용적률 완화 조건을 개선(공적 임대 20%에서 공공임대 10%로 완화)하고 공공임대 공급량과 비례하여 용적률을 상향하며, 주차장 설치의무 완화(공용주차장 건설 시 의무확보 주차면수 50% 면제)를 통한 사업비를 절감 지원합니다.
공공참여 가로주택정비사업 추가 지원을 통해 공공성 요건을 충족하는(공공임대 10% 이상 공급) 경우에 분양가 상한제를 제외합니다. 또한, 기준을 충족하게 된다면 기금 융자 금리를 1.5% -> 1.2%로 인하합니다.
또한, 증가 용적률의 50%를 소형 공공임대로 기부채납 시 도시 규제 완화(층수제한, 중정형 인동거리, 용도지역 상향 등)합니다.
더불어 역세권 민간주택사업을 활성화(역 350m 내 2,3종 및 준주거지역)하여 재개발사업의 정비계획, 주택건설사업의 지구단위계획 등을 수립하여 추진하는 민간사업은 용도지역을 상향 지원합니다. 다만, 용도지역 상향 시 증가하는 용적률의 50%를 공공임대 주택으로 공급해야 합니다.
이를 위해 서울시는 유휴공간과 도심 내 유휴부지를 추가 확보하여 도심형 공공주택을 공급할 계획입니다. 3년 간 총 만 5천 세대를 공급할 계획이네요.
(3) 기존 수도권 공급계획 조기화
수도권 30만 호 중 21만 호(19곳) 지구지정을 완료(신도시급 5곳 중 4곳 완료)하였습니다. 연내 지구계획 마련과 토지보상을 병행하여 속도를 높일 계획이며, 빠르면 연내에 토지보상을 본격화할 예정입니다.
사업이 빠르게 진행된다면 '21년 말부터 입주자 모집 착수가 가능할 것으로 보고 있습니다.
신도시와 관련된 내용은 한번 읽어보시면 좋을 것 같습니다. 광역교통망 확충(S-BRT, GTX 등)과 스마트 도시를 지향하고 있네요.
(4) 기존 수도권 공공택지 내 아파트 지속 공급
주거복지 로드맵과 수도권 30만 호 등에 반영된 수도권 공공택지에서 '20년 이후 총 77만 호를 공급 예정입니다. 이중 50% 이상은 '23년까지 연 11만 호 수준으로 입주자 모집을 추진 중에 있습니다.
일부 신도시 및 공공택지는 사전 청약제를 통한 조기 분양을 추진할 계획인데요, 공급 1~2년 전에 일부 물량을 사전 청약 선정합니다. 다만, 당첨자는 본 청약 시까지 요건을 갖춰야 100% 당첨됩니다.
지구계획-토지보상-택지조성사업-사전청약-주택사업승인-주택착공-본청약의 과정 중 일정 절차가 완료된 곳에 한해 우선 적용하여 청약까지 대기시간을 최소화하여 공급할 예정입니다.
사전청약 물량은 '21년 약 9천 호로 구체적인 입지는 '21년 상반기 중 확정할 계획입니다.
또한, 정비사업의 시세차익 목적의 조합원 입주권 구입 시 불이익을 부여할 예정입니다.(관련 불이익은 조합정관에 의무적으로 반영 예정)
이외에도 지속적으로 투기방지를 위해 모니터링-투기단속반 운영-불법행위 방지를 실시할 계획입니다.
위 본문의 내용의 추진일정은 대부분 '20년 내에 추진될 예정이며, 서울 내 도심 유휴부지 추가 확보는 '21~'22년, 3기 신도시는 '21년 하반기 이후가 될 것으로 보입니다.
정말 글로는 좋은 내용이 많지만 다소 우려되는 것들도 있습니다. 대표적으로 서울 내 핵심지역들에 대해 임대아파트 공급을 위한 공간으로 낭비하는 내용이랄지, 사전 청약제를 통한 실수요자들을 대기수요로 전환하려는 내용들은 집값 안정을 위한 것이 아니라 일시적 일 수 있습니다.
또한, 광역교통망 확충도 현재 지지부진한 상태에서 신도시 및 수도권 공공택지 주택 추진은 또다시 실수요자들에게 희망고문하지 않을지 심히 염려됩니다.
교통망 확충사업을 조기에 실행하면서 주택을 공급하는 노력들이 조금 더 필요해 보입니다.
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