부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 서울 신축을 중심으로 부동산 상승장이 이어지고 경기도 그리고 인천까지 수도권 전반적으로 상승세가 번지고 있습니다. 그중에서도 인천은 그동안 낮은 집값과 물량으로 고전을 면치 못했는데, 수도권의 비규제지역이며 GTX-B와 같은 대형 교통호재들이 맞물리며 새로운 투자처로 각광받고 있습니다.

인천은 인구 300만의 대도시이며 중구와 동구, 서구, 연수구, 계양구, 강화군 등 넓은 면적을 자랑하는 도시입니다. 서울보다 1.6배 넓으며 매립의 영향으로 지속적으로 면적이 넓어지고 있습니다. 그러다 보니 넓은 땅덩어리로 땅덩어리가 큰 만큼 각 지역별로 생활권도 다르게 형성되었고 인천1호선과 2호선의 경전철이 있지만 각 지역간의 물리적인 거리의 차이가 컸습니다. 특히, 부평이나 서구와 계양구 일부를 제외하면 서울접근성이 나빴기 때문에 더욱더 집값상승은 더딜 수 밖에 없었습니다.

그러나 최근 광역철도계획에 따라 GTX-B 노선이 부평역-인천시청-인천대입구역 3곳에 예정되면서 서울접근성에 대한 기대감이 커졌고 신규택지인 인천대입구역(송도) 일대를 제외한 구도심인 인천시청역(남동구)와 부평역(부평구) 일대에 재개발 및 재건축 사업이 활발히 진행되고 있었습니다. 특히, 구도심인 부평일대는 7호선 연장에 따른 산곡역 일대에 재개발지역까지 맞물리며 신축과 재개발 및 재건축 중심으로 프리미엄이 형성되고 있습니다.

다른 수도권 지역에 비해 아직은 낮은 투자금과 미래가치에 대한 기대감으로 투자자들 뿐만 아니라 인천 내 실수요자들까지 참여하는 모습을 보여주고 있습니다.

그러나 정부가 민간택지 분양가 상한제를 지정한지 얼마 지나지 않아 인천시가 엉뚱하게 사업에 제동을 걸고 있습니다. 갑작스레 재건축 및 재개발 사업장의 일조권을 신도시 수준으로 올리는 방침을 정한 것입니다. 일조권을 늘리기 위해 간격이나 층수를 조정해야하고 그렇게 되면 일반분양 물량이 줄어들기 때문에 세대수가 감소하며 사업성이 악화되어 조합원들에게 부담이 전가됩니다.

단순히 부담이 아니라 낮은 투자금과 적은 비용으로 투자나 사업을 찬성한 조합원들에게 분담금 인상은 자칫 사업 중단을 야기할 수 있는 것입니다. 특히, 인천시가 제시한 내부 일조율을 맞출 수 있는 재개발 지역이 현재 한 곳도 없기 때문에 이러한 방침에 변화가 없다면 사업 무산되는 지역이 발생할 것입니다.

또한, 이전에 인정한 사업장들(60%미만)과의 형평성과 강제할 수 있는 법리가 없기 때문에 조합원들과 인천시 간에 마찰이 커질 수 밖에 없습니다. 아직 정확하게 발표된 것을 없지만 정부의 방향성과 일치되는 인천시의 태도변화에 큰 우려가 생기는 것입니다.

민간택지 분양가 상한제에 대한 포스팅을 통해 공급우려에 대한 부작용을 언급했었습니다만 인천 구도심에 사업들이 지지부진해지거나 사업중단이 된다면 노후화된 주택에 사는 많은 시민들이 불편을 겪게 될 것입니다.
 * 민간택지분양가 상한제 영향에 대해서.. 참조

비규제지역이면서 아직은 저렴한 집값으로 투자자들의 새로운 투자처로 각광받는 인천에 규제아닌규제가 생기는 것은 아닌지 심히 우려가 됩니다. 비단 인천 뿐만 아니라 서울 및 기타지역에서도 재개발 및 재건축에 따른 기존 주택에 대한 일조권 문제가 종종 이슈가 되긴 했지만 이로 인해 사업이 중단된 건은 많지 않았기 때문에 인천시 건축위원회가 심의를 진행하는 오는 26일에 결과에 따라 진행되는 사업들에 영향을 줄 것으로 보입니다.

정부의 일관된 부동산 정책에 대한 방향성을 인정하지만 방향성에 대한 영향이 방향과 반대로 나타났기 때문에 인천시의 이러한 모습이 순수한 뜻보다는 정치적인 의미로 해석되어 집니다. 저는 인천 재개발 및 재건축에 투자한 투자자도아니고 엄청난 부동산 재벌도 아니지만 서민들의 꿈을 부셔버리는 모습들이 너무 안타깝습니다.

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