부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 부동산투자에서 생각해야할 새로운 시각으로 글을 써보려고 합니다. 그동안 고소득직장, 교통호재, 학군, 도시계획, 자연 등의 핵심키워드로 부동산의 가치를 설명했지만 오늘은 조금 다릅니다.  부동산에 관심이 있는 분들은 이미 알고 계시겠지만 유명한 부동산 애널리스트인 채상욱저자가 얘기한 서울세력권에 대해 이야기해보려 합니다. 서울은 대한민국 인구의 20%가 살고 있고 그 중심지로써 대단한 파급력을 갖고 있습니다. 특히, 고소득 직장과 수준높은 학군으로 그 수요가 끊이지 않는 곳입니다. 그러나 시장논리에 따라 우리 모두가 서울에 살수가 없없고 그로 인해 수도권이라는 거대한 메갈로폴리스가 되었습니다.

특히, 서울을 중심으로 한 주변 수도권은 행정구역은 상이하지만 마치 하나의 지역처럼 통합되었습니다. 전 국토의 12%에 해당하지만 40%의 인구가 거주하는 거대한 도시가 된 것입니다. 부동산 투자 측면에서 서울은 둘러싼 수도권의 위성도시들 중 서울과 연관이 깊다면 서울과 흐름을 더 비슷하게 가져갈 것입니다. 서울을 서울답게 대체할 수 있는 곳, 그 판단기준을 서울로의 통근ㆍ통학비율로 판단하고자 합니다.

그렇다면 수도권 내에서 서울부동산의 영향을 많이 받는 지역은 어디일까요? 통계청 지표 중 '통근ㆍ통학 통계'라는 것이 있는데 이는 12세 이상의 학생이나 직장인들의 통근ㆍ통학인구를 지역별로 나타낸 것입니다. 예를 들어 2015년 기준으로 서울에 살고 있는 통근ㆍ통학인구는 총 506만명으로 서울인구의 절반쯤 되는데 서울에서 서울 즉, 서울 내에서 통근ㆍ통학하는 인구는 455만명으로 전체의 88%가 됩니다. 나머지 12%는 서울을 제외한 경기 또는 인천 등의 지역으로 통근ㆍ통학 하고있습니다.

보통 A도시에서 B도시로 통근ㆍ통학하는 인구가 전체 통근ㆍ통학인구에 15%를 넘으면 B도시에 세력권에 있다고 합니다. 그래서 통계청 자료 인용하여 서울세력권에 있는 도시들을 살펴보겠습니다.(도시들은 시군구로 구분하였습니다.)
* 출처 : KOSIS  2015년 현 거주지별/성별/통근통학지별 통근통학인구(서울,인천,경기)(12세이상)-시군구

먼저 상위 10개의 지역입니다. 30%가 넘는 지역들도 눈에 보입니다. 특히, 과천이나 광명은 서울이라고 봐도 될 정도로 높은 비율을 보이고 있습니다. 서울에 바로 인접한 지역들이 주로 높은 통근ㆍ통학비율을 보이고 있으나 고양시를 제외하곤 서울을 기준으로 동북권과 동남권에 집중되어 있음을 알 수 있습니다. 이는 서울을 기준으로 동남권이 보다 서울세력권에 근접함을 나타내는 또다른 지표가 될 것같습니다.

그 다음 10위권 역시 서울과 지리적으로 인접한 지역들로 서울의 대체주거지로 선호받는 부천이나 성남, 용인, 김포, 안양 등이 포진해 있습니다. 통근ㆍ통학비율이 20%가 넘기에 서울세력권으로 볼 수 있겠습니다.

20위권은 10위권에 비해 조금 더 외곽지역인 의왕,군포,인천 부평과 계양이 포함되어 있습니다. 서울로의 통근ㆍ통학비율이 15%를 넘기에 20위권까지는 당연히 서울세력권으로 볼 수 있겠습니다.

30위권부터는 통근ㆍ통학비율이 10%를 넘는 지역들을 제외하고는 서울세력권으로 보기는 어려우나 자족기능을 갖춘도시들도 보이고 있습니다. 또한, GTX 등과 같은 교통호재로 인해 충분히 서울세력권으로 편입될 가능성이 있겠습니다.

40위권부터는 일부 자족도시를 제외하고는 서울세력권으로 보기 매우 어렵고 서울의 영향을 거의 받지 않는다고 볼 수 있겠습니다.

오늘은 통근ㆍ통학비율로 본 서울의 대체제, 서울세력권을 알아보았습니다. 기존의 부동산을 공부하신분들은 알겠지만 실제로 통근ㆍ통학비율로 본 서울세력권이 서울집값과 같은 방향을 보이는 경향이 있는 것을 눈치 챘을 것입니다. 또한, 서울 외곽 도시들 중 물리적인 거리에 비해 동남권과 동북권이 서울세력권에 많이 해당되는 것 역시 알 수 있습니다.

이는 서울의 일자리가 서울의 동남권에 더 치중되어 있음에 반증이며 그로 인해 물리적거리가 가까운 서부권에 비해 동남권이 더 먼지역까지 서울세력권에 편입됨을 알 수 있었습니다. 이러한 점을 빗대어 볼때 서울세력권에서 가까워 질수록 집값은 높아지고 멀어질수록 집값이 낮아지는 경향을 보입니다. 그러나 서울세력권이 아닌지역들 중에 자족도시를 지향하는 일부 도시들(송도, 동탄, 영통구 등)은 다른흐름을 보이고 있으니 참고자료로만 사용하시면 좋을 것 같습니다. 서울세력권을 설명하면서도 결국, 고소득 직장이 곧 부동산가치에 중요한 요소임을 다시한번 확인하였습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 의식주의 주거로서 부동산을 바라보려고 합니다. 단순 투자수익률측면에서 바라보는 것이 아니라 전통적인 관점과 인식을 바탕으로 실거주를 중심으로 하는 자가소비용 주택매수방법에 대해 알아보겠습니다.

크게 욕심을 부리기보다는 주어진 환경과 삶의 만족도에 중심으로 적합한 주택 매수방법으로 부동산투자의 핵심키워드(직장,교통,학군,자연환경,도시계획 등) 중 최소한 2개이상이 충족하는 지역을 고르는 것이 중요하겠습니다. 대부분의 서민들이 비슷할 생애주기을 고려한 한 부부의 사례를 가정해보겠습니다. 저역시도 적용될 것 같습니다.

1. 맞벌이 신혼부부

맞벌이 신혼부부는 행복한 결혼생활을 시작하였지만 맞벌이라는 상황때문에 매일 생이별과 만남을 반복하며 살고 있을 것입니다. 실제로 저도 그렇게 지냈습니다. 그렇다면 이러한 상황에서 행복할 수 있는 판단 기준은 무엇일까요?  가장 중요한 핵심키워드는 아마 '교통 환경'일 것입니다. 교통환경이 개선이 된다면 워라벨의 중요요소인 '저녁이 있는 삶'이 영위 가능하고 최소한 부부가 저녁식사를 같이하고 절약된 출퇴근 시간만큼 함께하는 시간이 늘어 날 것입니다.

이 때 가장 중요한 것은 직장과 근접해야하고 만약에 부부의 직장이 떨어진 곳이라면 중간의 교통적환지가 좋겠습니다. 또한, 짧은 이동거리에 부부가 즐길거리가 많은 상업기능이 집중조성되어 있어야 좋을 것입니다. 아마 이러한 환경을 따진다면 도심부의 교통접근성이 좋은 지역을 선호할 것 입니다.

2. 자녀의 탄생

맞벌이 부부에게 자녀가 태어났습니다. 저도 그랬었습니다. 대부분 여기서 부부는 고민을 하게 될 것입니다. 맞벌이를 이어갈 것인지, 외벌이로 육아에 전념할 것인지, 선택은 두 부부의 자유이지만 아이가 태어남으로 당장에는 육아에 고민이 될 것이지만 조금더 혜안이 있는 부부라면 교육환경(학군)을 고려하게 됩니다.

자녀교육을 위해 3번이나 이사했다는 '맹모삼천지교' 일화는 우리나라 모든 학부모에게 해당되는 이야기로, 요즘 중학교 학군이 더욱더 중요시 되는 시점에 아이가 태어나고 중학교에 입학하기 전인 최소한 10년 안에는 이사를 고민하게 될 것입니다. 중학교는 해당거주지역에서 우선배정될 확률이 높기 때문에 더욱더 중요한 것입니다.
 
비단 중학교 진학만이 문제가 아닙니다. 육아가 끝이나고 어린이가 되어가는 자녀가 유치원과 초등학교를 안전하게 다닐 수 있는 곳, 배울 곳이 많은 곳, 깨끗한 곳 등 이제는 본인이 아니라 자녀를 위해 주거지의 선택이 이뤄집니다. 이제는 자신들의 통근편의성보다 교육이 중요시 되는 것입니다.

3. 자녀의 성장과 중년의 나이로..

일과 육아에 찌든 부부는 어느새 중년을 향해 달려가고 자녀들은 중학교 혹은 고등학교에 진학을 합니다. 이때가 되면 본인이 체력이 예전만 못하다고 생각이 들면서 모아놓은 돈도 없는 것을 깨닫고 생각하는 것이 '재산증식'과 '건강'이 중요한 요소로 자리잡습니다. 이전에는 자산증식이 필요하단 것을 인지한 정도였다면 이제는 의지가 더욱더 강해지는 것입니다.

결혼후 10~20년의 세월이 지나면서 이제는 주변사람들과 자산의 크기에 대한 비교가 시작됩니다. 과거에는 다들 대동소이했던 것 같은데 세월이 흐르면서 자산의 차이가 커진 것입니다. 특히, 자산의 변동이 거의없는 부부는 이제 마음이 조급해지며 뒤늦게 부동산 투자에 뛰어 들게됩니다.

그러나 목돈도 부족하고 지식도 부족하고 자녀의 대학 또는 결혼에 따른 추가 비용부담과 투자리스크에 대한 부담도 떠안은 상황에서 투자를 결정하기 쉽지 않은 상황입니다. 그렇지만 더 늦기전에 자산증식을 위해 부동산 투자에 관심을 갖고 도시계획이 향후 어떻게 변하게 될지 등 부동산 이슈가 주요 관심사항이 됩니다.

4. 자녀의 독립과 은퇴

이제는 은퇴이후에 할일도 없고 대부분 집에서 시간을 보내게 됩니다. 이때에는 산책하기 좋고 살아가는데 문제가 없는 지역을 선호하게 됩니다. 특히, 산이나 공원가까이에 대학병원이 위치한 곳들이 인기가 많습니다. 대부분의 은퇴한 노년층은 별다른 취미없이 생산활동보다는 등산과 산책 등의 소박한 여가만으로도 만족하기 때문에 자연환경이 가장 중요한 요소가 됩니다.

오늘은 일반적인 사람들의 생애주기를 바탕으로 각 생애주기별 부동산에서 중요하게 여기는 가치를 따져보았습니다. 맞벌이 신혼부부에게는 직주근접과 교통이, 아이가 있는 부부에게는 학군이, 자산증식을 요하는 중년에겐 도시계획과 같은 부동산정보, 노년에겐 자연환경이 중요한 가치입니다. 그럼 이 모든것을 종합해보면 핵심키워드는 정해져있습니다. 이 핵심키워드들이 많이 모여있는 곳, 중첩되는 곳이 바로 우리가 투자해야 할 곳입니다.

또한, 생애주기를 고려했을때 사회에 부동산수요층이 풍부한 계층이 누구인지도 지역별로는 조금 다르게 접근할 수도 있습니다. 도심에서는 생산인구를, 도시외곽에서는 중장년층을 공략하는 것이 좋을 수도 있겠습니다. 결국 오늘 고민해본 생애주기의 핵심키워드는 바로 부동산가치판단의 기준이되고 곧 아파트값 상승의 원동력입니다.

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