부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 연일 부동산이야기로 언론이 도배되는 시점에 정부의 규제들이 이어지고 있습니다. 이러한 정부정책에 아이러니하게도 핵심지역들의 집값은 높아만 가는데 실수요자들의 조바심과 상실감이 클 것같습니다.

오늘자 신문에 능곡1구역에 관한 내용이 나왔습니다. 재개발이나 재건축에 관심이 없는 분이라도 이제는 구역이라는 단어를 많이 접했을 것 같습니다. 능곡재정비촉진지구는 고양시 덕양구 토당동과 행신동 일원을 의미하며 약 4만명 1만4천여세대의 사업규모를 갖고 있으며 2020년에 완성을 목표로 하고 있습니다. 그중에서도  능곡1구역은 대곡역세권과 인접한 곳으로 대곡역에 도보로 이용이 가능할 것으로 판단되고 능곡초를 품고 있는 훌륭한 입지입니다. 특히, 대곡역은 현재 경의선과 3호선이 다니고, 앞으로 대곡소사선, 교외선, GTX 등 복합환승센터로 변모할 우수한 입지입니다.

이러한 능곡1구역은 올 하반기에 분양이 예정되어 있었습니다. 특히, 올 9월 주택도시보증공사(HUG)로 부터 분양승인을 받아 일반분양이 이뤄지는 듯 했으나, 고양시가 고분양가를 이유로 10월 5일, 10월 28일 두차례에 걸쳐 분양공고가 불승인 났습니다.

조합원들은 하루빨리 일반분양이 되어 수익을 실현하고 사업을 마무리 짓고 싶을텐데요, 고양시의 입장에서는 높은 분양가를 이유로 계속해서 막고 있으니 공익과 사익의 충돌이 큰 것 같습니다. 그러나 사실 능곡1구역의 조합원 입장에서는 본인들의 자본으로 재개발이 진행되었고 주택도시보증공사의 분양승인을 받은 시점에 고양시의 2차례에 걸친 분양공고 불승인은 매우 억울할 것 같습니다.

최초에 1차 분양공고에 평당 1850만원에서 분양가를 1790만원으로 하향조정하였는데도 지속적으로 가격하향조정을 권고하게 되니 조합에서는 수익이 줄게되고?" 능곡재개발지역에서도 상대적으로 입지가 우수한 1구역의 분양가와 성적이 추후에 재개발 구역에도 영향을 미치기 때문에 고양시와 조합간의 힘겨루기가 지속될 것 같습니다.
 

결국 이러한 힘겨루기는 일반분양이 늦어지는 기간만큼의 이자부담이 조합에게 전가될 것이고 만약 조합이 승소한다면 그부담은 일반분양자에게 부담될 것입니다. 승자없는 싸움이 될 능곡1구역의 갈등이 아쉽기만 합니다.

사실 고양시가 월권을 행사하고 있다는 조합의 입장이 조금 더 우세하게 가고 있습니다. 지난 2007년 지자체가 고분양가를 이유로 분양공고를 불승인한 것에 대한 권한 남용 판례가 있었기 때문입니다. 이에 조합측은 10월 24일에 감사원에 첫 불승인에 대한 감사청구를 접수했고 행정소송과 행정심판을 진행할 예정입니다.

민간에서 진행하는 사업에 지나친 지자체의 개입이 만든 작은 참사가 될 것 같습니다. 분양가가 높다면 시장에서 판단이 될텐데 지자체가 지나친 간섭을 통해 조합원들의 사적이익을 침해하는 모습이 되어 버려 매우 안타깝습니다.

그렇다면 지금의 능곡1구역 대곡역 두산위브의 평당 분양가 1,790만원이 비싸다고 볼 수 있을까요? 바로 옆에 인접한 비슷한 세대의 아파트인 토당동 대림아파트를 기준으로 비교해보겠습니다. 대곡역 두산위브가 평당 1,790만원으로 분양시 32평형은 약 5억 7천만원입니다. 아래의 대림아파트보다 약 2억원이 비싼데요, 그러나 이둘의 아파트 년식의 차이가 큽니다. 대곡역 두산위브가 입주할 2022~23년은 토당동 대림아파트가 입주한지 26~27년차가 됩니다.

그렇다면 5억 7천만원의 새집인 능곡1구역 두산위브와, 3억 7천만원의 26년차의 헌집인 토당동 대림아파트 어떻게 비교해볼까요? 결국 정답은 없겠지만 평균물가상승률로 계산해보면 조금 이해가 쉬울 것 같습니다. 아래의 그림은 최근 10여년 간의 물가상승률, 경제성장률, 금리 등을 나타낸 표로 평균 2~3%의 물가상승률을 보이고 있습니다. 보수적으로 2%의 상승률을 기준으로 26년을 곱한다면 약 152%의 가격차이가 발생하겠습니다.
3억 7천만원에 152%를 곱한가격은 약 5억 6천만원의 계산이 나옵니다. 보수적인 물가상승률로 계산하더라도 현재의 분양가가 매우 비싸다는 생각은 들지 않습니다. 물가상승률을 2.5%로 잡게된다 약 6억 1천만원이 되고 평당 1,900만원이 나오게 됩니다

물론 저는 조합의 편을 들려고 하는 말씀은 아닙니다. 경기 악화나 디플레이션으로 장차 미래집값이 더 떨어질 확률도 있습니다. 또한, 서민의 입장에서보면 약 6억원에 육박하는 주택은 분명 부담일 것입니다. 그러나 조합원들의 입장에서보면 그동안 투자했던 돈과 시간 그리고 노력들에 비한다면 다소 억울할 수도 있는 것입니다.
 
본인들의 사업을 통해 지자체의 주거의 질을 높이고 뉴타운을 건설하는 취지 자체가 부정되어서는 안되는 것입니다. 새로운 분양이 시작되어야 재개발 전지역의 분양도 성공하게 되고 올바른 시장가치를 판단할 수 있을텐데, 오히려 지금의 고양시의 판단은 미쓰가 아닌가 라는 생각이 듭니다.

때로는 감성적인 판단이 우세한 경우도 있습니다. 그러나 부동산시장에서는 보다 이성적으로 냉정하게 접근해야만이 서민주거안정에 다가갈수 있습니다. 공공택지의 공공분양도 아니고 민간에서 추진한사업을 지자체가 과도하게 간섭한다면 민간자본이 추가적인 사업을 진행할리 만무합니다. 자연스레 공급이 끊기게 되고 오히려 주변구축들의 집값상승과 노후화로 국민들이 힘들어 질 수 있습니다.

분양가가 높다면 시장에서 국민들이 판단할 것입니다. 시장가격을 왜곡하는 정책들은 자칫 좋은 의도와 달리 부정적인 결과를 낳을 수 있을 것입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 고양시에서 조정대상지역 해제를 건의하였다는 내용의 기사를 접하였습니다. 이재준 고양시장이 직접 언급할 정도로 고양시 구도심(흔히 일산을 지칭)이 정말 상황이 좋지 않은 것 같습니다. 사실 일산이 나쁘다기다는 일산과 서울사이에 신규택지들이 공급됨으로 인해서 어쩔 수 없는 시장의 반응일 뿐입니다.

고양시는 투기과열을 막기 위해 조정대상지역으로 지정이 되었습니다. 그러나 고양시 내부에서도 일부지역을 제외하고는 집값이 안정화되었고 정상적인 거래까지 위축되어버리는 상황이 되면서 조정지역 해제를 건의한 것입니다.

고양시는 올해 초 발표한 3기 신도시로 추가지정 여파로 부동산시장이 급랭하였습니다. 그린벨트로 묶여있던 창릉일대가 신도시로 지정되자 안그래도 지축이나 향동지구, 삼송지구, 원흥, 덕은지구, 킨텍스 등 새로이 공급되는 물량이 많았는데 3기 신도시 지정이 고양 구도심인 일산에 직격탄을 날린 것입니다.

고양시는 작년에 비해 거래량이 약 30%가량 급감하였습니다. 이는 새로운 공급에 대한 우려도 있지만 부동산규제를 받는 지역인 조정대상지역으로 지정된 탓도 있습니다. 조정대상지역으로 지정되면 종합부동산세 추가과세, 다주택자 주택담보대출 금지 및 양도소득세 중과 등 일반적인 투기수요차단도 있지만 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 기준 등 실수요자들 에게도 부담이되는 규제들도 있습니다.

또한, 고양시는 주택법에서 정한 조정대상지역 지정요건인 최근 3개월 간 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과하지 않아 해제할 수 있는 법적 조건을 갖추었고 고양시 전체를 해제하지 않고 투자자유입이 우려되는 삼송, 지축, 향동, 원흥, 덕은지구, 킨텍스, 고양관광문화단지는 제외하는 것으로 국토부에 요청하였습니다.

고양시 내부에서도 일산신도시 등 기존 구도심의 주택가격만 하락할 뿐 신규택지개발지구는 분양가 대비 30~40% 가격이 급등하고 있기때문에 고양시 전체를 제외하기는 어렵다는 결론을 내린 것 같습니다.

사실 고양시는 1기 신도시인 일산의 집값 하락이 가장 아픈손가락일 것입니다. 사실 실거주로 손색없는 매우 훌륭한 인프라를 갖추었음에도 노후화와 일자리의 증가가 없었고 신규택지의 공급이 맞물리며 전반기에 집값하락은 물론 거래가 어려웠기 때문에 고양시가 요청한 조정대상지역해제는 매우 타당하다고 느껴집니다.

국가의 정책이 때로는 선의의 피해자를 낳기도 합니다. 과감한 정책수정과 반성은 국민모두를 행복하게하는 지름길일 것입니다. 이번 정권들어서 집값상승이 부채질되는 불통의 정책들을 바라보면서 고양시의 요청이 어떻게 국토부에서 받아들일지 궁금합니다. 결과에 따라 지자체 및 국민들의 움직임이 어떨지도 역시 궁금합니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 가장 살기 좋은 도시 중 하나인 일산에 대한 포스팅을 하려고 합니다. 일산은 1기 신도시로 고양시 일산구 보다는 그냥 일산으로 불리길 원하는, 조금 차원이 다른 택지지구였습니다. 일산은 고양시에 위치한 택지지구로 정부의 1기 신도시 발표에 따라서 일산 동구와 서구에 계획도시로써 탄생하게 되었습니다. 특히, '예술과 문화시설이 완비된 전원도시.', '자급자족의 수도권 서부 중심도시', '남북통일의 전진기지' 등의 다양한 목적을 가지고 조성 되었습니다.

1990년 3월 한국토지공사가 신도시 건설을 시작하여 1992년 12월 준공 되었고 이후, 1993년 일산구로 분구되었다가 2005년 일산동구와 일산서구로 분구되어 현재에 이르고 있습니다. 그러나 그동안 낙후 되어 있던 덕양구에 삼송, 지축, 향동지구에 신축아파트가 대거 입주하면서 구도심이 되어버린 일산은 거래는 전무하며, 전셋값 역시 하락하는 추세입니다.

올 하반기에만 삼송, 지축, 향동지구에 1만 2천여가구가 입주하고, 서울 접근성이 좋은 향동지구에만 약 5천 9백여가구가 입주하면서 구도심인 일산이 더욱더 설자리를 잃게 되었습니다. 스타필드가 위치한 삼송지구에는 약 5천여 세대가, 지축지구에는 약 2천여 세대가 입주예정입니다.

일산과 인접한 세개의 택지지구에 신축아파트가 들어서면서 30~40대의 젊은 수요층 중심으로 새로운 택지지구로 정착을 하고 있으며, 3기 신도시인 창릉지구로 인해 일산은 더이상 경쟁력을 잃고 말았습니다. 일산서구는 3기 신도시 발표 이후 17주 동안 전세가와 매매가가 하락세를 피하지 못한 것이 이를 반증하고 있습니다.

다만, 입주물량이 많지만 기존의 일산지역 신축아파트들이 수도권 신축아파트의 높은 가격으로 인해 갭메우기로 일산 핵심지역 위주로 신축아파트들은 상승세를 거듭하고 있습니다. 특히, GTX-A 초역세권으로 주목받는 킨텍스역 주변 신축은 지속적으로 가격이 오르고 있습니다.

그러나 일산보다 서울과의 접근성이 뛰어난 입지의 덕양구 아파트 공급이 대거 이뤄지면서 전반적으로 기존의 일산 집값의 약세가 이어지고 있는 것 입니다. 반면에 분양가 상한제와 저금리 영향, 교통호재 등으로 킨텍스 주변 신축아파트와 일산 중에서도 백석역 등 역세권 저평가 단지들이 강세를 보일 가능성은 높습니다.
 
이젠 부정할 수 없는 일산의 현재 상황입니다. 아직도 학군에 대한 수요와 훌륭한 인프라 그리고 아직은 저렴한 집값으로 충분히 실수요자들을 끌어들일수 있는 매력이 있음에도 수도권 외곽에 전반적인 공급, 특히, 서울과 물리적 거리가 가까운 지역에 공급들이 1기 신도시인 일산을 위협하고 있습니다. 어쩌면 훌륭한 인프라를 누릴 수 있도록  새로운 상품가치를 창출하는 리모델링 혹은 재건축외에는 정말 답이 없어 보입니다.

그럼에도 아직은 실수요들에게 매력적인 가격과 인프라로 장기적으로 훌륭한 투자처가 될 수 있는 잠재력을 가진 곳입니다. 그러나 서두에 언급했던 것처럼 공급이 많은 곳들은 선별적으로 접근해야되기 때문에 매우 어려울 뿐입니다. 더군다나 대중의 심리가 일산에 부정적이라 시간이 더 필요할 것 같습니다.

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