부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 작년 1216부동산 안정화 대책이 발표된 이후 서울 부동산시장은 조금 잠잠해진 모습입니다만, 그외 지역에서 신고가가 갱신되면서 우려했던 풍선효과가 나타나고 있습니다.

그러나 정부의 시각은 조금 다른 것 같습니다. 현재의 집값 상승이 '허위신고', ' 집값담함'과 같은 교란행위와 공인중개사 그리고 스타강사 등으로 인한 투기조장에서 비롯되었다고 보고 있는 것인데요,

물론, 그러한 지역과 아파트 단지들도 일부 있겠으나 전반적인 시장자체가 과열된 지금의 상황에 대해서 전문가들과 해석을 달리 하는 것 같습니다.

어쨋든 잘못된 것이 있다면 바로잡아야 하겠죠, 그래서 이와 관련된 부동산 거래 신고법 및 공인중개사법 개정안이 2월 21일부터 시행되는데 어떠한 배경에서 나왔고 어떠한 내용들로 이루어진 것인지 살펴보겠습니다.

1. 부동산거래신고법 및 공인중개사법 개정안 시행 배경

정부는 지난해 10만건이 넘는 부동산 허위매물 신고를 조사하였고 절반이 가짜로 파악하였습니다. 즉, 다운 및 업게약 등 교란행위가 많았었다는 뜻입니다. 이러한 행위들을 규제하기 위해 부동산 고강도 정책의 연장선으로 엄중조치하려 하는 것입니다. 

특히, 아파트를 중심으로 한 '집값 담합'을 부동산 적폐로 중요하게 생각하고 있습니다. 부동산중개업소의 담합행위와 주민들의 SNS를 이용한 담합이 지속되어 부동산 시장이 교란된다고 이야기하고 있습니다.

이와 더불어 일부 대규모 아파트 단지에서는 '변호사'까지 동원해 법망을 빠져나갈 방법을 찾고 있다는 이야기까지 할 정도라고 하는데 이건 좀 사실을 확인해볼 필요가 있어보입니다. 

어쨌든 이러한 기조를 문재인 대통령께서도 신년사를 통해 "부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않겠다"고 거듭 밝혔고, 김현미 국토부 장관은 새해 첫 주문으로 '집값 담합'에 대한 엄단을 지시하였기 때문에 정부의 방향성이 반영되었다고 보여집니다.

지난해 국정감사에서 국회 국토교통위원회 소속 민경욱 자유한국당 의원은 한국감정원으로부터 제출받은 자료를 분석한 결과 집값 답합 의심 행위 신고의 90%가 수도권에 몰려있다고 밝혔는데요,

민 의원에 따르면 2018년 10월부터 지난해 9월까지 11개월간 총 175건의 가격 담합 및 부정행위가 신고됐고, 이중 서울 76건을 비롯해 수도권에서만 159건이 접수되었다고 합니다.

유형별로는 집값을 높여 담합하는 고가담합이 전체의 77.1%(135건)였고, 공인중개사 업무방해 행위 및 거래금액 허위신고 등 기타 신고가 20%(35건), 가격을 낮춰 담합하는 저가담합도 2건(2.9%) 신고됐습니다.

또 22일 한국인터넷자율정책기구(KISO) 부동산매물클린관리센터에 따르면 지난해 10만3793건의 허위매물이 신고됐고, 이 중 5만9368건이 실제 허위매물인 것으로 판명됐으며 이는 전체 신고 건수의 절반(57.1%)을 넘는 수치라고 합니다. 

아래표는 KISO에서 발표한 지난해 시군구별 허위매물 상위지역 순위표 입니다. 

이러한 배경들로 인해 부동산거래신고법 및 공인중개사법 개정이 되었다고 할 수 있겠습니다.

2. 부동산거래신고법 및 공인중개사법 개정안 주요 내용

한 시행을 앞둔 부동산거래신고법 및 공인중개사법 개정안의 주요 내용은 다음과 같습니다.

1. 가격 왜곡 행위 및 집주인 담합 금지

2. 부동산 거래 질서 교란 행위 신고센터 법제화

3. 부동산 거래신고 기한 단축(60일->30일)

4. 부동산 거래계약 해제 등에 대한 신고 의무화

5. 허위 계약 신고에 관한 금지규정 신설

6. 국토교통부에 실거래 신고 조사 권한 부여 

등으로  이들 금지사항을 위반·적발 시 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금이 부과되고, 공인중개사의 경우 벌금 외에 자격 취소의 행청처분이 내려질 수도 있습니다.

간단한 예로 카톡방을 통해서 구체적인 금액으로 아파트가격의 판매금액을 언급하는 것(0아파트 0억이하 팔지 맙시다 등)과 부동산에서 고의로 신거래 신고를 늦추는 것들이 포함되겠습니다.

또한, 개정법에 따르면 국토부가 한국감정원과 함께 공동으로 실거래 상설조사팀을 꾸려 관련 사건과 연관한 조사·대응도 가능해진다고 합니다. 

감정원에 상설조사팀은 직접 불법거래, 불법전매행위 등의 부동산 실거래 조사에 나서며 전국적으로 확대한다고 합니다.

아울러 부동산 거래 허위 신고 등을 조사할 수 있는 권한이 있는 특별사법경찰(특사경) 인력을 현재 6명에서 최대 20명으로 확대하는 방안도 논의하고 있는데요,

중점 수사대상은 아파트 부정청약 행위, 불법 전매행위, 집값 담합행위, 무자격·무등록 중개행위, 중개보수 초과수수 행위, 임시 중개시설물 (떴다방) 중개행위, 토지거래 허가구역 내 무허가·부정허가 행위 등을 수사한다고 합니다.

3. 짧은 생각

개정될 부동산 거래신고법 및 공인중개사법의 개정안에 대해서는 매우 동의하고 있습니다. 시장을 불법으로 교란하는 행위들은 마땅히 잡아야겠죠,

그러나 이러한 문제점이 이번에만 있는 것이 아니었기 때문에 지금도 그러한 행위를 규제하는 단속장치들은 시행되고 있었으나 실제로 단속을 못하고 있었습니다.

그이유는 너무나도 잘아시다시피 시장은 너무 크고, 단속인원은 부족한 것이죠,.

저의 짧은 생각으로도 정부의 강도 높은 투기 단속 실효성에 대해 매우 회의적인 생각이 듭니다. 아파트를 담합하는 행위들을 특정해서 단속하는 것은 사실상 불가능하고 충분히 음성화를 통해 규제를 벗어날 수 있기 때문입니다.

또한, 위에서 언급했지만 현재에도 인력이 적어서 단속 및 처벌이 불가한데, 감정원이나 특사경의 인원들을 통해 단속 및 처벌한다는 것이 사실상 불가능하다는 것입니다.

특히, 현장에서 벌어지는 담합 행위나 실시간 방송이 가능한 유튜버, 직접 조사가 필요한 불법 전매까지 다루는 것이 매우 어려운 일이라고 생각됩니다.

이러한 개정안의 의도가 불법행위만을 차단하기 위해 시행한다면 매우 찬성하지만 아직도 집값상승이 그들이 지칭하는 일명 '부동산 적폐세력'에 의해서라고만 생각한다면 그러한 것에는 동의하기 어렵겠습니다.

지금 시장에 참여한 많은 사람들을 단순히 '적폐'로만 보긴 어렵겠습니다. 실제 시장의 움직임을 조금더 면밀히 보고 왜 저러한 행위들이 일어나는지 근본적인 해결책을 내놓는 것이 더욱더 타당하다는게 저의 생각입니다.

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