안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 신축에 대한 수요가 많다보니 수요자분들은 신축-분양권-재건축-재개발 순으로 눈을 돌리고 있습니다. 신축은 너무 올라서 비싸고 분양권은 자격이 되지 않거나 피가 너무 비싸서 사지 못하기 때문에 재건축과 재개발에 눈을 돌리는 분들이 많습니다. 저역시 비슷한 생각입니다. 그러나 부동산 투자에 생소하다면 재건축과 재개발에 대한 정보와 두려움이 교차하기 마련입니다. 그래서 제가 공부한 내용들은 간단하게 정리해보려 합니다. 오늘은 먼저 재건축과 재개발의 진행과정에 대해 알아보려고 합니다.
재건축과 재개발 투자를 꺼리는 가장큰 이유는 이해도가 낮아서라기 보다는 많은 시간이 걸린다고 생각하는 편견때문일 것입니다. 각각의 사업에 따라 다르겠지만 보통 정비기본계획수립부터 입주까지 약 10년여의 기간이 걸립니다. 개별 사업에 따라 특별한 경우가 있겠지만 보통 이러한 긴 사업기간을 갖습니다. 그렇기 때문에 보통의 투자자들은 돈이 묶이거나 사업이 무산될 것을 우려하여 투자를 꺼리는게 사실입니다.
그러나 재개발이나 재건축이 과거 황금알을 낳는 거위로 인기를 끌었기 때문에 아직도 투자자들에겐 충분히 매력적이며 실수요자들 역시 비싼 신축을 대신할 매력적인 투자처인 것입니다. 그래서 우리는 반드시 재건축과 재개발의 사업 추진절차를 이해하고 어느 단계에서 투자를 할 지 판단해야됩니다. 간혹 높은 프리미엄으로 매입할 경우에는 추후에 수익이 적을 수 있기 때문에 이러한 점도 사전에 판단해야합니다.
2. 조합설립-시공자선정
추진위원회가 승인된다면 조합설립을 위해 주민들에게 동의서를 받습니다. 재개발의 경우에는 토지등소유자의 4분의 이상, 토지면적의 2분의 1이상의 동의를 받아야 하고 재건축의 경우에는 전체구분소유자의 4분의 3이상, 각 동별 과반수의 동의를 필요로 합니다. 조합설립동의요건이 충족된다면 추진위원회는 시ㆍ군ㆍ구에 조합설립인가를 신청하게되고 별다른 하자가 없다면 조합설립인가가 나옵니다. 인가가 나온날로부터 30일 이내에 조합사무소가 소재할 지역에 법인등기를 하면 정식조합이 설립됩니다. 이렇게되면 추진위원회는 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 해산합니다.
조합이 설립되면 공개경쟁입찰방식으로 시공자를 선정하고 조합원들의 투표를 통해 선정하게 됩니다. 이때의 사업성을 토대로 사전에 사업성을 분석하여 분담금을 예측하고 투자를 하기도 하지만 수익성에 대한 예측이 부정확하므로 다소 신중을 기해야합니다. 또한 사업진행 자체가 중단될 수 있는 위험도 존재하기 때문에 개략적인 사업성분석과 추이를 지켜보면 좋은 단계입니다.
*서울시의 경우에는 시공자 선정을 사업시행 인가 이후에 실시함.
조합은 추진하고 있는 정비사업에 대한 일체의 내용을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 확정받는 행정절차인 사업시행인가를 받게됩니다. 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형 구성, 신축 아파트의 세대수, 임대아파트 세대수 등 대부분의 내용이 결정되며 본격적으로 사업이 시작되는 시점입니다.
이 과정에서 어떤 사람은 분양을 포기하고 현금청산을 하기도 하는 단계입니다. 사업시행인가 이후에는 투자자들이 가장 선호하는 투자타이밍으로 중간에 사업이 중단될 가능성이 거의 없고 개략적인 분담금 산출을 토대로 어느정도 투자 수익을 예측 할 수 있기 때문입니다.
4. 관리처분계획-이주 및 철거-동 및 호수 추첨 - 착공
정비사업 시행자가 분양신청 기간이 종료된 후에 수립하는 계획인 관리처분계획이 실시됩니다. 분양신청이 이뤄짐에 따라 계획을 수정 보완하는 단계인 것입니다.
관리처분계획 단계가 되면 구체적인 투자수익이 분석가능하게 됩니다. 조합원분양을 통한 수익이나 일반분양을 통한 수익 뿐만아니라 추정비례율이 결정되면서 각 조합원별 권리가액이 결정되고 그에 따라 조합원들의 분담금도 결정됩니다. 관리처분계획 단계가 되면 조합원사이의 분쟁도 많이 일어나는 단계인데요, 구체적인 추정비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 조합원마다의 이해관계과 조합의 자금운영에 영향을 미치기 때문입니다.
따라서 관리처분계획은 재건축 및 재개발 사업의 성공여부를 가능하는 중요한 단계입니다. 만약 무탈하게 계획이 수립되었다면 시ㆍ군ㆍ구에 제출하고 인가를 받게되면 철거를 위한 이주가 시작됩니다. 이주기간은 보통 6개월에서 1년 정도 걸리게 되는데 빠르게 이주가 되야 일반분양이 빨라지고 그만큼 금융비용일 줄어들기 때문에 조합에서는 이주를 독려합니다. 이주단계가 되면 수익성이 공개되어 크게 매력적이진 않지만 사업진행의 불확실성이 사라진 단계입니다.
이주 및 철거가 끝이나면 조합은 착공신고를 하고 일반분양을 하게되는데 일반분양 전 2~3개월 전에 조합원 동호수 추첨 및 계약이 진행됩니다. 이때 조합원입주권의 거래가 가장 활발한 시기가 되겠습니다. 준공인가가 이뤄진 후 실제 입주까지 이루어진다면 몇개월 내에 공사가 완료되었음을 고시하고 정식으로 대지를 분할하고 분양받은 사람들에게 소유권을 이전하는 이전고시절차가 이루어 집니다. 마지막으로 사업이 최종 청산되면 재건축 및 재개발 사업의 모든 절차가 완료됩니다만 입주후에도 추가부담금문제나 소송으로 이전고시가 늦춰지는 경우도 있습니다.
좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^
* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그) 이웃추가 및 소통 대환영입니다^^
재건축과 재개발 투자를 꺼리는 가장큰 이유는 이해도가 낮아서라기 보다는 많은 시간이 걸린다고 생각하는 편견때문일 것입니다. 각각의 사업에 따라 다르겠지만 보통 정비기본계획수립부터 입주까지 약 10년여의 기간이 걸립니다. 개별 사업에 따라 특별한 경우가 있겠지만 보통 이러한 긴 사업기간을 갖습니다. 그렇기 때문에 보통의 투자자들은 돈이 묶이거나 사업이 무산될 것을 우려하여 투자를 꺼리는게 사실입니다.
그러나 재개발이나 재건축이 과거 황금알을 낳는 거위로 인기를 끌었기 때문에 아직도 투자자들에겐 충분히 매력적이며 실수요자들 역시 비싼 신축을 대신할 매력적인 투자처인 것입니다. 그래서 우리는 반드시 재건축과 재개발의 사업 추진절차를 이해하고 어느 단계에서 투자를 할 지 판단해야됩니다. 간혹 높은 프리미엄으로 매입할 경우에는 추후에 수익이 적을 수 있기 때문에 이러한 점도 사전에 판단해야합니다.
2. 조합설립-시공자선정
추진위원회가 승인된다면 조합설립을 위해 주민들에게 동의서를 받습니다. 재개발의 경우에는 토지등소유자의 4분의 이상, 토지면적의 2분의 1이상의 동의를 받아야 하고 재건축의 경우에는 전체구분소유자의 4분의 3이상, 각 동별 과반수의 동의를 필요로 합니다. 조합설립동의요건이 충족된다면 추진위원회는 시ㆍ군ㆍ구에 조합설립인가를 신청하게되고 별다른 하자가 없다면 조합설립인가가 나옵니다. 인가가 나온날로부터 30일 이내에 조합사무소가 소재할 지역에 법인등기를 하면 정식조합이 설립됩니다. 이렇게되면 추진위원회는 모든 업무와 자산을 조합에 인계하고 해산합니다.
조합이 설립되면 공개경쟁입찰방식으로 시공자를 선정하고 조합원들의 투표를 통해 선정하게 됩니다. 이때의 사업성을 토대로 사전에 사업성을 분석하여 분담금을 예측하고 투자를 하기도 하지만 수익성에 대한 예측이 부정확하므로 다소 신중을 기해야합니다. 또한 사업진행 자체가 중단될 수 있는 위험도 존재하기 때문에 개략적인 사업성분석과 추이를 지켜보면 좋은 단계입니다.
*서울시의 경우에는 시공자 선정을 사업시행 인가 이후에 실시함.
조합은 추진하고 있는 정비사업에 대한 일체의 내용을 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 확정받는 행정절차인 사업시행인가를 받게됩니다. 총대지면적, 용적률, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적 및 평형 구성, 신축 아파트의 세대수, 임대아파트 세대수 등 대부분의 내용이 결정되며 본격적으로 사업이 시작되는 시점입니다.
이 과정에서 어떤 사람은 분양을 포기하고 현금청산을 하기도 하는 단계입니다. 사업시행인가 이후에는 투자자들이 가장 선호하는 투자타이밍으로 중간에 사업이 중단될 가능성이 거의 없고 개략적인 분담금 산출을 토대로 어느정도 투자 수익을 예측 할 수 있기 때문입니다.
4. 관리처분계획-이주 및 철거-동 및 호수 추첨 - 착공
정비사업 시행자가 분양신청 기간이 종료된 후에 수립하는 계획인 관리처분계획이 실시됩니다. 분양신청이 이뤄짐에 따라 계획을 수정 보완하는 단계인 것입니다.
관리처분계획 단계가 되면 구체적인 투자수익이 분석가능하게 됩니다. 조합원분양을 통한 수익이나 일반분양을 통한 수익 뿐만아니라 추정비례율이 결정되면서 각 조합원별 권리가액이 결정되고 그에 따라 조합원들의 분담금도 결정됩니다. 관리처분계획 단계가 되면 조합원사이의 분쟁도 많이 일어나는 단계인데요, 구체적인 추정비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 조합원마다의 이해관계과 조합의 자금운영에 영향을 미치기 때문입니다.
따라서 관리처분계획은 재건축 및 재개발 사업의 성공여부를 가능하는 중요한 단계입니다. 만약 무탈하게 계획이 수립되었다면 시ㆍ군ㆍ구에 제출하고 인가를 받게되면 철거를 위한 이주가 시작됩니다. 이주기간은 보통 6개월에서 1년 정도 걸리게 되는데 빠르게 이주가 되야 일반분양이 빨라지고 그만큼 금융비용일 줄어들기 때문에 조합에서는 이주를 독려합니다. 이주단계가 되면 수익성이 공개되어 크게 매력적이진 않지만 사업진행의 불확실성이 사라진 단계입니다.
이주 및 철거가 끝이나면 조합은 착공신고를 하고 일반분양을 하게되는데 일반분양 전 2~3개월 전에 조합원 동호수 추첨 및 계약이 진행됩니다. 이때 조합원입주권의 거래가 가장 활발한 시기가 되겠습니다. 준공인가가 이뤄진 후 실제 입주까지 이루어진다면 몇개월 내에 공사가 완료되었음을 고시하고 정식으로 대지를 분할하고 분양받은 사람들에게 소유권을 이전하는 이전고시절차가 이루어 집니다. 마지막으로 사업이 최종 청산되면 재건축 및 재개발 사업의 모든 절차가 완료됩니다만 입주후에도 추가부담금문제나 소송으로 이전고시가 늦춰지는 경우도 있습니다.
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