부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 전세보증보험에 대해 알아보려고합니다. 전세보증보험은 나의 소중한 돈(전세금)을 보호 받을 수 있는 제도로 소정에 수수료를 지불하고 보증보험회사에 가입해두는 일종의 보험상품입니다. 크게 주택도시보증(HUG), 서울보증보험(SGI)의 상품으로 나뉘는데 전세보증보험의 개념과 종류에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

1. 전세보증보험
전세보증보험이란 임대차계약 만료 또는 해지 후 30일 경과시까지도 특별한 이유없이 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우 혹은 계약기간 중에 주택이 경매나 공매로 배당이 이뤄졌음에도 임차인이 전세금을 반환 받지 못했을 경우 보증기관에서 임차인에게 전세금을 대신 반환하고 임대인에게 보증기관이 직접 상환받는제도를 말합니다.

이때 전세보증보험의 두 종류(HUG와 SGI)에 가입하기 위해선 다음과 같은 조건을 필수적으로 갖추어야 합니다.
1) 전입신고를 마치고 확정일자를 갖추어 대항력이 있어야 합니다.
* 확정일자는 관할 동사무소에서 전입신고시 함께 신청하시면됩니다.
2) 임대차계약기간이 최소 1년 이상이어야 합니다.
3) 건물과 토지가 모두 임대인의 소유여야 합니다.
4) 보증대상은 단독ㆍ다가구ㆍ연립ㆍ다세대ㆍ도시형생활주택ㆍ아파트ㆍ주거용오피스텔이 포함됩니다.
5) 단, 다중주택ㆍ상가건물ㆍ공관ㆍ가정어린이집ㆍ공동생활가정 등은 보증대상이 아닙니다.

2. 전세보증보험 상품종류와 비교
현재 시판되고 있는 상품에는 주택보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증과 SGI서울보증의 전세금보장신용보험 2가지 상품이 있습니다. 명칭에는 차이가 있지만 기본적으로 임차인의 보증금을 보호하는 취지는 같습니다. 차이점은 가입가능시기 보증료, 보험요율, 보증한도액 등의 차이가 있습니다.

1) 신청기한
HUG의 경우에는 계약기간 1/2가 경과하기 전까지만 가능하면 SGI의 경우 임대차 계약이 1년인 경우에는 5개월 이전에 1년 이상인 경우에는 10개월 이전에 가입이 가능해 기간에 따라 가입가능시기가 차이가 있습니다.

2) 보증한도
보증한도에 HUG는 수도권 7억원 그 외 지역 5억원 SGI는 아파트는 제한없고 그 외 주택은 10억 이내에서만 보증됩니다.

3) 보증수수료
보증수수료는 아래의 표와 같습니다. 그외 참고사항으로는 신혼부부ㆍ다자녀ㆍ저소득층ㆍ한부모가정ㆍ장애인 등 사회배려계층은 40~60% 할인됩니다.

4) 가입방법
전국의 주택도시보증공사 지사와 우리은행, 신한은행 등 위탁은행 및 위탁 공인중개사 사무소를 통해 가입이 가능합니다. 이때 서류늘 신청서ㆍ등본ㆍ확정일자 받은 전세계약서ㆍ전세보증금 수령 및 지급확인서가 되겠습니다. 보다 자세한건 아래 링크 참고하십시오. 참고자료 같이 첨부합니다.
* 주택도시보증공사
* SGI 서울보증
* 콜센터 1566-9009

위에서 살펴보았듯이 임차인이 전세보증금을 지키는 방법은 의외로 간단합니다. 적은비용으로 안전장치를 마련하기에 가입은 꼭 권유드리겠습니다.

좋아요와 구독하기는 글작성에 힘이됩니다~^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산 연구소 입니다. 최근에 역전세와 깡통전세 등이 이슈화되면서 많은 임차인들이 피해를 보셨을텐데요, 그래서 오늘은 임차인들을 보호하기 위한 법인 주택임대차 보호법과 최우선변제권ㆍ우선변제권과 최우선변제금액에 대해서 포스팅 하고자 합니다.

1. 주택임대차보호법

먼저 주택임대차보호법을 알아보겠습니다. 주택임대차 보호법은 국민 주거생활의 안전을 보장할 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률입니다. 한마디로 임차인을 보호하기 위한 법입니다.

주택임대차보호법은 1981년 처음 제정된 이후 현재까지 17번의 개정을 거쳤습니다. 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실적으로 임차인에게 불리한 면이 있기에 상대적으로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 위해 제정된 특별법인 것입니다. 그중에서도 가장 중요한 내용인 최우선변제권과 우선변제권에 대해 살펴보겠습니다.

2. 최우선변제권

최우선 변제권이란 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대해서도 효력이 발생하는 것으로 별도의 임차권 등기를 하지 않더라도 주택을 점유하고 전입신고를 한다면 대항력이라는 것이 생긴다는 뜻입니다. 여기서 대항력이란 위에서 말한 점유 + 전입신고(주민등록)을 통해 생깁니다.

최우선변제권은 주택임대차 계약관계에 있는 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 일반법(민법)보다 상위에 존재하는 특별법(주택임대차보호법)을 통하여 임차인의 최소한의 권리를 보장한다는 차원에서 소액의 보증금 만큼은 최우선으로 임차인에게 변제해주는 권리입니다.

만약 전ㆍ월세 임대차계약으로 임차인으로 거주중에 집이 경매나 공매로 새로운 제3자에게 낙찰되더라도 최우선변제범위내에서 보증금중 일정액을 다른 담보물권자들보다 먼저 받을 수 있습니다. 그러나 지역별로 소액임차인의 범위와 최우선변제금이 다르므로 불안하시다면 임대차 계약시 꼭 확인하시길 바랍니다.

* 임대차 기준일이 아닌 선순위권리 기준으로 보기 때문에 꼭 근저당권 등 설정된 담보물권의 설정일을 기준으로 해야합니다. 예로 임대차 개시일이 '19년 3월이고 근저당권이 '17년 3월이라면 '17년 3월이 기준이 됩니다.
다시한번 정리해보면 최우선변제권의 조건은

1) 보증금액이 지역별 소액임차인의 범위여야 하고
2) 경매개시 전 대항력(점유 및 전입신고)를 갖추고
3) 배당요구 종기일까지 배당요구를 하고
4)배당요구종기일까지 대항력을 유지하면 되겠습니다.

또한 최우선변제금액에 보증금에는 환산보증금이 아닌 실제 보증금이기 때문에 반전세 계약시에도  최우선변제금액을 참고해 보증금과 월세를 설정하시는 것도 도움이 되겠습니다.

3. 우선변제권

우선변제권이란 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매시 후순위 권리자와 기타채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있는 것으로 주택을 점유하고 전입신고를 하고 확정일자를 받아둔다면 선순위 조건 하 전세보증금을 보호받을 수 있는 것입니다. 최우선변제권과 달리 추가로 확정일자를 받아야 하는데요, 확정일자는 전입신고시에 같이 받으면 됩니다.

우선변제권의 요건을 갖추면 전세입자가 돈을 돌려주지 않으면 직접 경매를 개시할 수도 있습니다. 좀 어렵게 설명해드린 것 같은데요, 그냥 간단하게 생각하면 전입신고시 확정일자도 같이 받고 집에 계속해서 거주하신다면 요건에 부합하겠습니다. 특히, 대항력은 전입신고 다음날부터 효력이 발생하기 때문에 다른권리가 계약 이후에 생겼는지 반드시  등기부등본을 살펴봐야겠습니다.

오늘은 주택임대차보호법 중 최우선변제권과 변제금액, 우선변제권에 대해 알아보았는데요, 많이 어려우실 겁니다. 간단히 생각해서 최우선변제권은 지역별 기준금액에 해당하는 보증금을 전입신고와 거주를 하고있다면 범위 내에서 우선적으로 보장받을 수 있는 것이구요,

우선변제권은 전입신고와 확정신고를 받고 거주하고 있다면 비록 등기가 되어 있지 않더라도 선순위권리가 되어 후순위권리로부터 보증금을 지키는 권리라고 생각하시면 됩니다. 그래서 반드시 등기부등본을 살펴보시고 전입신고와 확정일자는 꼭 받으셔야겠습니다.


좋아요와 구독하기는 글 작성에 힘이됩니다~^^