부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산시장이 복잡해짐에 따라서 분석의 질이 중요해졌습니다. 분석의 도구들은 매우 다양한데 그중에서도 가볍게 살펴보기 좋은 내용들은 가지고 분석해보겠습니다.

저는 시간이 허락한다면 전국의 시장을 살펴보고 있는데요, 그중에서 최근 핫한 지역 중 하나인 대전의 중구가 눈에 들어왔습니다. 대전 중구는 최근에 매매와 전세가 상승이 두드러지고 있습니다. 매매가 상승은 투자자가 유입되었다면 가능한 이야기일수도 있지만 전세가 상승까지 높아지는 곳이라 관심이 갔습니다.
* 지수는 한국감정원자료를 활용하였습니다.

매매지수만으로는 확인하기 어려운 내용들을 저는 '부동산지인'이라는 무료어플을 통해 확인하고 있습니다. 각종데이터를 쉽게 볼수 있는데, 먼저 지수를 살펴보겠습니다.

아래의 그림은 매매지수와 전세지수의 강도를 나타냅니다. 지수가 높다는 것은 주택가격 및 임대가격이 상승한다고 생각하시면 됩니다. 최근에 매매지수 상승이 매우 가파른것이 특징입니다. 그러나 전세가의 상승폭에 비해 매매가의 상승폭이 크기 때문에 다소 정상적으로 보이진 않습니다만, 요즘시장을 보면 꼭 불가능하진 않다고 생각이 듭니다.

다음은 매매와 임대거래량을 나타낸 표로 최근에 거래가 많이 늘어난 모습을 보이고 있습니다. 지수가 높다는 것은 거래량이 늘었다고 볼 수 있습니다. 거래량이 많으면 보통 가격상승도 수반되는 모습을 보입니다.

다음은 대전 중구의 년별 입주량과 수요량을 나타낸 표입니다. 전세가의 상승이 왜곡되었다고 보기엔 어려울 것 같습니다. 2013년 말 마지막 공급을 끝으로 2014년부터는 공급이 부족한 모습입니다.

다음은 미분양 현황으로 미분양은 거의 없다고 보여집니다. 특히, 준공후 미분양은 없습니다.

다음은 중구에서 매매가 상승이 두드러지는 몇 곳의 아파트를 살펴보겠습니다. 먼저 서대전네거리역과 글꽃중 학군을 공유하는 삼성아파트와, 센트럴파크 2차입니다.

대전의 중심인 서구 둔산동에 비해 조금은 떨어지는 입지지만 서대전역(KTX), 서대전네거리역(1호선)의 입지와 글꽃중이라는 명문중학교를 공유하는 훌륭한 입지의 아파트로 상대적으로 신축인 센트럴파크의 상승세가 눈에 띕니다. 오류동 삼성아파트는 훌륭한 입지의 재건축기대감으로 상승폭이 큰것으로 판단됩니다. 그러나 전세가의 변동없이 매매가가 급등한 점은 실수요자 뿐만아니라 투자자들의 유입이 더욱 많다는 반증이 되겠습니다.

다음은 중앙로역 인근에 위치한 준신축급인 대전센트럴자이 1단지입니다.

중구에서는 상대적으로 최신아파트에 속하는 센트럴자이 역시 올 3분기에 급등한 모습을 보이며 위의 아파트들과 같은 흐름을 보이고 있습니다. 2013년 중구의 마지막 공급을 담당했던 아파트로 보여집니다

위와 같이 빅데이터를 통한 '숲'과 개별 물건에 대한 정보를 통해 '나무'를 살펴보았습니다. 대전 중구가 뜨겁긴 뜨거운 모양입니다. 몇달만에 집값이 수천만원이 올랐습니다. 그러나 지수에서 보여지듯이 매매지수의 급등은 리스크관리를 해야할 수도 있습니다. 기존에 물건을 보유한 사람들이라면 상관이 없지만 추경매수에 속하시는 분들이라면 조금 더 고민을 해야하지 않을까 싶습니다. 집값이라는게 오를땐 계속오르는 경향이 있지만 그 끝을 누구도 장담하기 어렵기 때문에 조금더 보수적으로 접근해야 하겠습니다.

대전이 지방의 거대한 광역시더라도 결국 수도권의 수요와는 그 수요의 크기가 다르기 때문에 이러한 데이터를 통해 보다 객관화해서 투자를 해야합니다. 대전은 그동안 세종에 억눌려 집값상승이 적었고 훌륭한 학군이 있으며, 주택의 노후화로 신축공급이 부족한 곳입니다. 충분히 신축에 대한 집값상승 여력이 있는 곳으로 2기 신도시인 도안신도시가 분양이 끝나면서 유성구에 큰 집값 상승의 불이 붙었었고 서구에 이어 중구로 이어진 듯합니다.

대전의 대세상승은 당분간 지속될 것 같은 기분이지만 개별물건에 대한 심층깊은 분석이 선행되어야 가격이 싸다고 쫓기듯 추경매수를 한다면 조금 곤란해질 수 있습니다. 매수시에는 반드시 출구전략을 구체화 해야겠습니다. 보다 많은 고민과 공부를 통해서 훌륭한 투자를 이어가길 소망합니다.

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* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그) 서로이웃 대환영입니다^^

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 집값의 적정수준에 대한 고민을 공유하고자 합니다. 포스팅하는 제글이 정답은 아닐지라도 정답을 찾으려는 노력정도로 봐주시면 감사하겠습니다~^^

최근 경제가 안좋다는 뉴스가 우리사회를 가득 채우고 있지만 우리나라는 세계 10위의 경제 대국(GDP기준)으로 명실공히 선진국의 대열에 들어섰습니다. 단순히 GDP만 말씀드리고자 하는 것이 아닙니다. GDP는 경제규모만 설명하기 때문에 국민들의 평균적인 생활수준을 알아보는 데는 적합하지 못합니다. 이를 보완한 것이 1인당 국민총소득(Gross National Income, GNI)인데 국민총소득입니다.

1인당 국민총소득은 명목GNI를 인구수로 나누어 사용되는데 우리나라의 1인당 GNI는 18년 기준 3,678만 7천원으로 도시근로자의 평균연봉과 비슷한 수준입니다. 전세계로 보면 3만불을 넘겨 24위에 랭크되어 있습니다.
* 아래는 '18년 대도시 기준 도시근로자 평균소득입니다.

이러한 통계를 보았을때 우리나라의 집값은 도대체 얼마가 적당할까요? 매우 고민이 되는 대목이었는데 단순히 선진국의 집값만 비교하기에는 오류가 있어서 우리나라의 1인당 국민총소득을 고려한 가구당 평균소득, 가구가 갖고 있는 자산의 규모와 주택담보대출비율(LTV), 그리고 가구소득대비 주택가격비율(PIR)로 정리해보려고 합니다.

우리나라의 가구수 2018년 기준 약 2,000만 가구로 통계청 기준 평균가구원수는 약 2.4명 입니다. 약 2.4명입니다. 이에 1인당 국민총소득 약 3,680만원을 곱한다면 가구당 연 약 8천 8백만원의 소득을 벌어들이는 셈입니다. 

그렇다면 평균적인 도시근로자 가구의 예로 새집의 적정가격에 대해 알아보겠습니다.

1) 가구소득대비(PIR)
PIR지수를 고려한다면 평균적으로 본인 연봉의 6~8배의 아파트까지 구입이 어렵지 않습니다. 이를 가구로 고려한다면 5억2천 8백만원(가구소득의 6배) ~ 7억 4백만원(가구소득의 8배)의 아파트까지 구입이 가능하겠습니다. 주택담보대출비율이 낮을 수록 낮은 PIR 에 가깝기 때문에 약 5억원의 집을 구매함에는 어려움은 없겠습니다.

2) 가구당 실물자산과 주택담보대출비율(LTV)

가구당 실물자산 금액은 약 3억 1천만원으로 실물자산에는 부동산, 자동차, 금 등 다양한 것이 있겠습니다만 그 중에서도 부동산이 차지하는 비중이 큰 것을을 고려 70%를 적용하여 2억 2천만원을 적용해보겠습니다. 우리나라의 주택을 담보로 실행되어 있는 주택담보대출비율 평균은 약 40%입니다. 주택담보대출비율 40%를 평균으로 고려했을 때 평균 집값 5억 5천만원의 집을 보유하고 있다는 계산이 나옵니다.

위에서 살펴본 우리나라의 경제규모와 가구당 소득, 자산 등을 고려해보았을 때 5억원정도의 집 구입은 충분히 가능하다는 계산이 나옵니다. 물론 본인의 기준에서는 어렵다고 느끼시거나 너무 적은 금액이라고 생각될 수도 있겠지만 통계로 내보는 평균적인 금액임으로 충분히 납득이 가능하다고 보겠습니다.

물론 모든 지역의 집값 5억원을 지불하는 것이 당연하다는 뜻이 아닙니다. 본인의 가치판단 기준에서 좋은 입지의 지역에 최대 5억원의 집을 구매함에 있어서 문제가 없다는 뜻입니다. 그렇다면 수요가 많은 광역시나 수도권을 살펴보면 어떨까요? 최근에 많은 가격상승이 있었던 지방광역시인 대전, 대구, 광주의 예를 들어보겠습니다.

대전은 주변 세종의 영향으로 집값이 주춤했지만 최근에 세종공급이 마무리되어가면서 그동안 오르지 못했던 집값이 올라갔다고 여겨집니다. 광주 역시 상대적으로 저렴했던 집값과 비규제지역이라는 장점이 대구는 과거의 물량이 소화되면서 또 한번 상승했습니다. 이들 광역시의 공통점은 신축이 귀한 곳들에 분양가가 상대적으로 저렴했던 것입니다. 5억원 미만의 분양가에는 소득수준이 올라간 국민들에게는 큰 부담이 없었던 것입니다.

그러나 광주는 높아진 분양가와 상승피로감으로 분양가 5억원 근방에서 수요가 줄어든 느낌이고 대구 역시 비슷합니다. 대전은 아직 구도심인 동구와 중구의 재개발지역들의 새아파트가 상대적으로 저렴하게 분양하고 있지만 분양가가 오르면서 조금은 경계를 해야하는 수준에 올랐습니다.

이번엔 수도권을 예를 들어보겠습니다. 투기 및 투기과열지구인 서울이나, 광명, 과천, 하남, 성남(분당) 등은 논외로 치고 조정지역 및 비규제지역들을 대상으로 간단히 살펴보면 공급이 많았던 서부권에도 미분양이 해소된 시점이 최근에 수도권 분양가 5억원 언저리가 되면서 부터라고 생각이 됩니다. 투자란 미래가치가 상승할 곳과 가격이 저렴한곳에 대해서 이루어지는데 기존의 미분양 지역들의 아파트가 새로이 분양한 아파트보다 상대적으로 싸게 느껴지면서 조바심 난 실수요자들(대기수요자)이 같이 움직여 미분양이 해소된 모습입니다.

대표적으로 인천과 시흥, 김포 등이 해당되겠습니다. 이 지역들의 아파트는 85제곱미터 기준으로 평균 4억원 정도에 분양했었는데 초기에는 수요자들이 기준 구축보다 높은 가격에 부담을 느꼈지만 분양가의 지속적인 상승과 대외환경변화로 지금은 개별입지마다 다르겠지만 일정 프리미엄이 생겨 4~5억원의 가격을 형성중입니다.

개별성에 따라 다르겠지만 현재의 평균적인 가구소득으로는 5억원의 집 구입에는 무리가 없음을 반증하는 모습입니다. 위에 인천, 김포 시흥 등의 모습에서 공급과 수요만으로는 설명하기 어려운 모습들입니다. 공급이 많은 지역이더라도 소폭 프리미엄이 만들어진 모습을 보이지만 기준으로 제시했던 5억원을 상회하는 모습을 보긴 힘듭니다.

이지역들은 고소득직장보단 평균적인 직장들이 많은 지역으로 위에서 열거한 조건들에 부합하는 평균적인 가구가 많이 사는 지역들입니다. 제가 말씀드리는 것은 통계와 평균이기 때문에 일부 해당되지 않는 지역도 많겠지만 거시적인 차원에서 참고정도로 살펴본다면 프리미엄의 거품과 투자로써 매력이 없는 지역들을 걸러내실 수 있을 것입니다.

소득이 높은곳, 접근성이 좋은곳이 아니라면 더 높은 집값 상승은 기대하기 힘듭니다. 그렇기 때문에 조금더 인내하고 연구하면서 인사이트를 키워야겠습니다. 지금의 상승장은 조금더 갈 것 같습니다만 개인의 소득을 고려하지 않은 무리한 투자는 화를 자초하기에 좀더 넓은 안목을 갖고 투자에 임하시기 바랍니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 KB부동산에서 정기적으로 발표하는 주택가격동향자료를 활용하여 분석해보려 합니다. 최근에 여러번 말씀드리지만 전국적으로는 집값이 하락하는 것처럼 보이지만 서울과 일부 수도권, 대전, 대구 등 일부지역들은 상승세를 이어가고 있습니다. 특히, 서울의 상승세가 심상치 않습니다. 아래는 먼저 매매전망 지수로 100을 상회한다면 상승을 예상하는 것입니다. 올해 전반기와 다르게 후반기에는 반등한 모습입니다.

전국을 조금더 세분화해서 살펴본다면 최근에 대전의 상승세가 가파르며 경기와 인천 등 수도권도 상승국면으로 전환한 듯 보입니다.

먼저 서울을 살펴보면 전지역이 상승하고 있음을 알 수 있으며 특히, 송파구가 매우 높게 상승하였습니다.

KB에서는 선도아파트 50지수를 발표하는데 여기서 선도아파트란 시가총액(세대수 * 가격) 상위 50개의 단지를 매년선정하여 가격변동을 살펴보는데 선도아파트가 가장 먼저 가격변화가 감지되므로 기준을 잡고 선험적으로 살펴보고 있습니다. 서울의 흐름과 비슷하게 가고있습니다.

경기권에서는 서울접근성 특히, 동남권에 집값 상승이 가파릅니다. 3기 신도시 이슈이 후 지속적으로 하락하는 일산과 공급폭탄인 안산, 평택, 이천, 화성 등 경기 외곽지역은 하락을 면치 못하고 있습니다.

전세가 역시 공급이 부족한 지역 위주로 상승세입니다. 동남권은 전세가도 상승중이네요. 최근 공급이 많았던 지역들은 전세가가 하락하고 있습니다.

주요지역별 유형별 주택매매가격지수 및 전세가격지수는 참고하시면 좋을 것 같습니다. 위에서 말씀드린 내용과 해석은 대동소이하겠습니다.

위에서 살펴본 것처럼 지금 시장은 모든 데이터가 증명하듯 서울과 수도권 중심으로 상승세로 전환된 듯 합니다. 전반적인 시장이 그렇다는 뜻은 아니기 때문에 오해하지 않으시길 바랍니다. 개별입지와 상품성에 따라 지역별 평균을 상회하는 상품들이 존재할 것이기 때문에 위의 자료는 참고용으로만 해석하시면 되겠습니다.

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