부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 부동산 투자와 공부를 시작한지 이제는 1년이 되어가는 것 같은데요, 어제는 저에게 부동산 투자를 시작한 이후 처음으로 '매도'라는 것을 실천 했던 날이었습니다.

처음에 매수하면서 생각했던 매도시기와는 다르게 정말 단기간에 매도를 하였는데요, 이번 매도를 통해 느낀점과 관련된 잡생각들을 정리하려고 합니다.

부동산 투자 심리에 대해서 많은 생각이 들었던 하루였기 때문에, 초보투자자로써 오늘을 기록하고 싶었습니다.

우리의 투자는 위의 대립되는 두 토론자처럼 말은 하지 않더라도 상대방의 심리를 읽어내면서 나에게 유리한 상황을 가져오는 것이 중요합니다.

특히, 부동산 시장에서는 시장과 반대로 행동해야 심리에서 앞설수 있고 투자자로서 성공하기 좋다고 익히 알고 있죠..

그러나 작년 초에는 이러한 이론을 실천하면서 냉랑했던 시장상황속에서 '매수자'라는 시장과 다른 포지션을 통해 심리전에서 이겨냈으나 이번 '매도자'라는 포지션에서는 '심리전'에서 패배했습니다. 

투자했던 아파트를 간단히 말씀드리면, 작년초에 매입한 수도권에 위치한 구축아파트였는데 예견된 교통호재가 있었으며, 나름 입지가 우수하다고 판단하였고 높은 전세가율을 활용하여 상대적으로 적은 비용으로 투자하였습니다.

작년 초만 하더라도 부동산에 매수문의나 방문시에는 극빈으로 대접받았기 때문에 시장과의 심리싸음을 이겨내고 저렴한 가격에 RR을 매수할 수 있었습니다. 

불과 1년전이지만 다시 기억해보면 부동산에 전화하거나 방문할때마다 매우 적극적으로 응대했고, 냉랭했던 시장분위기 덕분에 융숭한 대접을 받았었습니다.

이는 시장과의 심리싸움에서 앞섰던 것이고 지금에서 보면 매우 좋은 타이밍이었습니다.

물론, 투자관점으로 본다면 조금 부족한 물건이지만 당시에 저의 수준에서는 최선의 물건이었습니다.

그러나 매수하고 작년 여름이 지나면서 생각했던 것보다 빠르게 수도권에 전반적인 온기가 돌자 내가 갖고 있는 물건에는 온기가 돌지 않는 상황속에서 심리가 무너지면서 조바심이 나기 시작했습니다.

특히, 단기간 급등하는 다른 아파트를 보다보니 오르지 않는 내 물건이 원망스러워졌고 이내 심리가 무너져 작년 가을부터 부동산에 내놓았습니다. 빨리 팔고 다른것을 갈아타야겠다는 '조바심'이 저를 지배했던 것입니다.

투자했던 단지는 작년 여름부터는 간간히 저렴한 급매물들이 소화가 되고 있었지만 나름 RR이라는 자부심으로 최고가에 매도하고 싶은 욕구가 강했던 내 물건에는 높은가격에 매수세가 적었습니다. 입지가 좋다고 생각했는데 매수세가 전혀 붙지 않으면서 지쳤갔고 이제 매도를 포기하고 잊고 지냈습니다.

그런데 새해가 밝자마자 1월 초 갑작스레 문의전화가 여러 부동산에서 왔습니다 그동안 시그널이 전혀 없었기 때문에 매수콜이 오니 너무 기뻤으며 당장에 팔고싶은 마음이 앞서고 아쉬웠던 탓에 바로 팔겠다고 이야기하고 계좌를 보내주었습니다.

당시 실거래가를 보더라도 내가 파는 가격이 최고가이기 때문에 괜찮다는 생각을 했었고, 당장에 새로운 투자로 투자하고 싶은마음이 크다보니 심리싸움에서 밀렸던 것입니다.

이러한 심리는 결국 최초 고집했던 매도가보다도 조정을 하게 만들었습니다. 이러한 심리덕분에 매수자는 조정된 금액으로 매수하였고 저의 수익률은 떨어졌습니다.

그러나 이내 계좌로 계약금을 입금되었고 아쉽지만 첫 매도 계약이 완료되었습니다.

매도를 했다는 안도감도 잠시.. 얼마 지나지 않아 다른 부동산들에서 몇통의 전화를 받고, 아차 싶었습니다. 무슨 상황인지 정확한 파악은 안되었지만 본능적으로 매수콜이 쇄도하고 있다는 것을 느낀 것입니다.

그러나 이미 계좌에는 계약금이 입금되었고, 기차는 떠나린 상태.. 배액배상을 할만한 입지나 가격은 아니였기에 후회하기엔 늦어버렸습니다. 

다음날 상황을 다시 한번 살펴보기 위해 부동산을 통해 동일물건을 조회해보니, 인근지역 아파트들까지 모든 물건이 단기간에 거래가 완료되었고 부동산에 문의전화가 빗발치고 있다고 하는 것입니다.

수달동안 거래가 뜸했던 아파트가 새해가 밝자마자 갑작스레 엄청난 매수세가 들어온 것입니다. 다시 정신을 차리고 깨달았을땐 이미 늦었고 이후에는 제가 매도한 금액보다 더좋은 금액에 안좋은 물건들도 거래가 되었습니다.

이러한 상황을 겪고나니 매도를 하면서 느꼈던 감정은 크게 두가지였습니다.

(1) 매수든 매도든 조급하면 안된다.

(2) 부동산 투자심리가 무섭다.

첫번째 매수와 매도시 조급함을 갖지말잔 생각은 다시한번 마음속에 각인하게 되었습니다. 부동산 공부를 시작하고서 부터 계속해서 단련했던 부분인데도 매도에 조급한 마음이 앞서자 풋내기처럼 행동하게 만들었던 것입니다.

조금더 신중하고 고민했더라면 무언가 달라졌던 변화를 캐치할수도 있었을텐데, 단순히 매도에 대한 조바심으로 스스로 시장과의 심리전에서 패배하였던 것입니다.

두번째는 수요자들의 심리에 대한 무서운 생각이 들었습니다. 작년초에 RR을 깎아가면서 손쉽게 계약했던 당시의 상황과 지금을 비교해보면 불과 1년도 안된 시간에 같은 입지를 가지고 수요자들의 반응이 다른건지 너무 충격입니다.

약 10개월 간의 차이를 둔 현재 이렇게 매수했던 타이밍과 현재 수요자들의 반응이 왜 극과 극을 달리는 것인지 정말로 궁금해졌습니다.

혹시나 하는 마음에 매도하면서 매수자에게 투자기준을 물어봤는데, 내가 투자하고자 했던 기준과 매우 유사했으며 큰차이가 없었습니다. 같은 기준이었는데도 이렇게 타이밍이 다른것이 었습니다.

부동산 공부를 하신분들이라면 주택가격전망지수 CSI를 알고 계실텐데요,

아래의 표에서 제가 작년에 매수했던 연초는 최하를, 매도했던 올 1월은 정점과 거의 근접하고 있습니다. 매수와 매도 타이밍은 좋았으나, 결국 스스로의 심리싸움에서 져버려 수익이 크게 나지 못했던 것입니다.

이러한 첫번째 매도사례를 통해서 저는 '심리'에 대해 다시한번 생각하게 되었고, 결국 이러한 심리에 흔들리지 않으려면 보다 '심리'에 지배당하지 말고 '심리'를 이용하자라는 생각이 들었으며, 

매수와 매도가 아무리 좋은 시기더라도 내가 그러한 위치인줄 모른다면 그에따른 이익을 얻을 수 없다는 것을 이번 매도를 통해 크게 느꼈습니다. 

대부분의 사람이 과거를 후회하며 타이밍만 탓하지만 실제로는 타이밍보다 마인드와 인사이트가 더욱더 큰수익을 안겨준다는 사실.. 이번 매도를 통해 얻어낸 가장 값진 교훈이었습니다.

* 부자아빠의 부동산연구소(네이버블로그 링크) 이웃추가 및 소통환영합니다~^^