부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소의 부빠입니다. 오늘은 국토부에서 발표한 전국 미분양 주택 현황을 살펴보려고 합니다.

미분양 주택숫자는 유의미한 숫자로 어느정도 미분양주택수를 꾸준히 모니터링하는 것을 추천 드립니다.

'20.5월말 기준 전국의 미분양 주택이 총 33,894호로 전월(36,629호) 대비 7.5%(2,735호), 전년 동월(62,741호) 대비 46.0%(28,847호) 각각 감소하였습니다.

* ‘19.5월 62,741호 → ‘19.10월 56,098호 → ‘20.2월 39,456호 → ‘20.5월 33,894호

흔히,말하는 악성 미분양인 준공 후 미분양은 ‘20.5월말 기준으로 전월(16,372호)대비 3.6%(584호) 감소한 총 15,788호로 집계되었다.

* ‘19.11월 19,587호 → ‘20.1월 17,500호 → ‘20.3월 16,649호 → ‘20.5월 15,788호

지역별로 보면 수도권 미분양은 3,016호로 전월(3,783호) 대비 20.3%(767호) 감소하였고, 지방은 30,878호로 전월(32,846호) 대비 6.0%(1,968호) 감소하였습니다.

* 신규 등 증가분 : ’20.4월 1,117호 → ’20.5월 1,330호(수도권 12호, 지방 1,318호)

** 기존 미분양 해소분 : ’20.4월 2,792호 → ’20.5월 4,065호(수도권 779호, 지방 3,286호)

특히, 지방 미분양은 ‘19.8월(52,054호) 이후 9개월 연속 감소하였으며, 전년 동월(52,523호) 대비 41.2%(21,645호) 감소한 것으로 나타났습니다.

* ‘19.8월 52,054호 → ‘19.11월 45,246호 → ‘20.2월 35,223호 → ‘20.5월 30,878호

규모별로 전체 미분양 물량을 보면, 85㎡ 초과 중대형 미분양은 전월(2,925호)대비 8.5%(250호) 감소한 2,675호로 집계되었고, 85㎡ 이하는 전월(33,704호) 대비 7.4%(2,485호) 감소한 31,219호로 나타났습니다.

전국의 미분양 주택 현황은 지속적으로 감소하는 추세를 보이고 있습니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 전반적인 부동산 시장이 침체기가 온 듯 보이는 시기인데요, 이러다 보니 미래에 주택 공급과 관련된 정보를 찾아보게 되었습니다.

그러던 중 자주 봤던 인허가, 착공, 분양, 준공 이란 단어가 나왔는데 정확하게 설명하지 못하는 모습을 보고 정리해야겠단 생각이 들었습니다.

그래서 오늘은 인허가, 착공, 분양, 준공의 개념을 정리하고 관련된 자료들을 어디서 볼 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 추가로 확인하는 방법도 살펴보겠습니다.

★ 인ㆍ허가

인허가는 인가와 허가를 아울러 이르는 말로 토지 인허가나 건축 인허가 등등 여러 가지 종류가 있습니다.

인허가 중 허가는 법령에 의하여 제한하는 범위 내에서 법적 요건에 적합하게 신청한 경우 특별한 사정이 없는 한 이를 허가해야 하는 것이고, 인가는 타법률 행위를 동의로써 법률행위의 효력을 완성시켜주는 행정행위입니다. 둘은 외형적인 속성이 비슷해서 인허가라고 많이 사용합니다.

아파트의 인허가 역시 같은 의미로 본다면 아파트를 공급할 수 있도록 지자체에서 허가했다고 볼 수 있겠습니다. 즉, 인허가는 공급에 시작이라고 생각하면 편하겠습니다.

* 건축신고 : 건축물 규모에 따라 건축허가를 받지 않고 허가권자에게 서면을 제출하여 건축하는 것을 '건축신고'라고 합니다. 도시지역의 경우 '연면적 100㎡이하인 건축물', 비도시지역(관리지역/농림지역/자연환경보전지역)의 경우 '연면적 200㎡미만, 3층 미만의 건축물'은 '건축신고'만으로 허가를 받을 수 있습니다.

★ 착공

착공은 첫 삽을 뜬 후 공사를 시작한다는 것을 의미하며 공사시공자가 공사에 착수하는 것으로 토목공사나 땅파기 공사 등이 본격적으로 이루어지는 것을 뜻합니다.

한마디로 착공에 들어간다 하면 공사가 시작한다고 이해하시면 빠를 것 같습니다. 간혹 건설현장에 안전 천막을 치고 안에서 공사를 진행하는 것을 생각하심 편합니다.

* 기공 : 기공은 공사가 시작한다는 것을 여러 사람들에게 알리는 첫 단계로 건축주의 주최나 시공자의 주최로 행해지는 기념식이라고 생각하시면 됩니다. 기공은 첫 시작을 축하하고 안전한 공사가 되기를 비는 마음으로 여러 사람이 한자리에 모여 축하하는 자리를 가져 리본 커팅식도 하고 첫 삽 뜨기 행사를 진행합니다.

★ 분양

분양이란 사전적 의미로는 '전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 줌'이란 뜻으로 나와있습니다. 우리나라에서는 통상적으로 등기 이전의 부동산을 처음 계약하는 것을 분양이라 칭하고 있습니다.

그러나 분양이라는 말은 우리나라에서만 쓴다고 합니다. 그 이유는 '선분양' 제도인데요, 다른 나라에서는 이런 제도가 없기 때문에 '거래 또는 매매'로 부동산을 거래합니다. 선분양제와 후분양제는 아래의 글을 참고하세요~

* 선분양제? 후분양제? 차이가 뭘까? 참조

★ 완공

완공은 말 그대로 모든 공사가 끝이 났다는 걸 의미하는 겁니다. 아마 완공의 단어 뜻은 모르는 사람이 없을 것처럼 보이는데,이때 단순히 건물이 모두 지어진 것만을 완공이라고 칭하는 것이 아닌, 건물의 공사는 끝이 났지만 법적 절차가 남아있는 경우에 완공의 명칭이 따라붙습니다.

★ 준공

준공은 공사가 모두 끝난 것을 의미하여 행정관청에서 건물을 확인하고 승인까지 처리가 난 것을 의미합니다. 건물을 완공시키면 지자체에서 준공승인을 받고 관련 서류들이 모두 통과를 해야 하는데,통과를 할 경우 준공이 났다고 하는 것입니다.

​현장을 확인한 뒤 마땅한 판정을 취득할 경우 건축물 관리대장에 등재가 되는데 흔히, 준공이나 준공검사라고 말을 사용하지만 '주택법'이나 '건축법'에서는 '사용승인'이라고 합니다.

즉, 흔히 사용하는 준공이나 준공검사가 아니라 '사용승인'이라는 말이 옳은 표현이라고 하네요.

※ 아파트 인허가, 착공, 준공, 완공 물량 및 미분양 물량 확인

가끔 주택건설실적(인허가, 착공, 분양, 준공 / 미분양) 등의 자료를 찾고 싶어도 찾기 어려운 경우가 많은데요, 원문은 국토교통부에서 보도자료로 배포합니다.

* 국토교통부 홈페이지(링크) - 보도자료 - 주택 토지

이 자료는 앞으로 공급될 물량과 미분양 물량을 체크할 수 있어서 많은 도움이 됩니다. 

특히, 공급 예정 물량을 체크하는 것뿐만 아니라, 미분양 물량 그중에서도 악성 미분양인 준공 후 미분양도 체크할 수 있어 매우 도움이 됩니다.