부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 요즘 한창 청약시장이 뜨겁습니다. 그러나 각종 청약 관련 정책이 강화됨에 따라 기존에 가점이 부족한 수요자는 새 아파트를 구입하기가 어려운 시장이 되어버렸습니다. 그렇다고 높은 프리미엄을 주고 새 아파트를 구입하긴 아쉽고, 오랜 기간 가입한 청약통장을 입지가 나쁜 곳에 사용하기에는 싫은 수요자들은 어떻게 해야 할까요? 이러한 니즈를 충족하기 위해 일부 발 빠른 투자자들은 보류지 아파트에 관심을 갖고 투자를 하고 있습니다. 그렇다면 보류지 아파트란 무엇이고 어떻게 접근해야 할지 살펴보겠습니다.

1. 보류지 아파트란?

재건축 및 재개발 조합이 앞으로 조합원 수 변화에 대비(조합원의 지분 누락, 착오, 향후 소송 등)해 일반 분양하지 않고 유보해 놓은 물건을 뜻합니다. '도시 및 주거환경정비법' 등 관련법에 따라 조합은 전체 가구에 약 1% 범위 안에서 보류지로 정하고 있습니다. 보류지는 최저 입찰 가격을 통해 경쟁을 하게 됩니다. 조합이 제시한 최저입찰가 이상의 금액을 입찰가로 써내 가장 높은 금액을 제시한 사람이 낙찰받는 것으로 일종의 경매와 비슷합니다. 다만 무분별한 입찰을 막기 위해 보증금으로 일부 금액(1,000만 원~2,000만 원 또는 최저입찰가의 10%)을 지불하고 낙찰 이후에는 보증금을 돌려받을 수 없겠습니다. 보류지의 경우에는 청약통장이 필요가 없고 주변 시세보다 저렴하게 낙찰되는 사례가 많기 때문에 내 집 마련에 좋은 기회가 될 수 있습니다. 경매와 비슷하지만 아는 사람들이나 정보가 적기 때문에 상대적으로 경쟁이 적을 수 있어 좋은 투자 방법입니다. 

통상 입주 수개월 정도를 앞두고 공고가 나오는데 일자는 조합이 정하기 때문에 정확한 시점은 서울시가 운영하는 재개발 및 재개발 사업 관련 홈페이지인클린업 시스템(링크)에 들어가 공지를 살펴보거나 관심 있는 단지의 조합 사무실을 통해 알아봐야 합니다. 신문이나 인터넷을 통한 매각 공고 확인은 한 방법이지만 공고를 놓치기 쉽기 때문에 조합 사무실을 통해 알아보는 것을 추천드립니다. 보류지 물건은 물량이 적다보니 홍보를 하지 않아 입찰 정보를 알기 어려우므로 반드시 사전에 발품을 팔아야 하겠습니다.

2. 보류지 아파트 투자 접근방법

보류지 아파트라고 무조건 싸게만 나오는 것이 아닙니다. 조합에 따라 다르겠지만 대부분의 조합에서는 일반물건보다 최고가로 내놓기 때문에 비싼경우가 많습니다. 특히, 지금과 같이 상승장일 때는 일반분양가에 프리미엄을 더한 가격으로 책정하여 내놓기 때문에 당연히 비쌀 수 밖에 없습니다. 그래서 최저입찰가격을 올바르게 판단하기 위해서 현재 아파트의 시세 뿐만아니라 주변 아파트의 시세를 보다 정확하게 파악하고 입찰가격을 써내는게 중요합니다. 

간혹 경매장에서도 보면 법원 분위기에 휩쓸려 입지나 시세보다 낙찰자체에 목을 메어 오버슈팅(높은금액제출)하는 경우가 있기 때문에 반드시 본인이 파악한 시세에 비추어 희망가격으로 입찰하는 것이 가장 중요하겠습니다. 또한, 사실상 후분양이기 때문에 6개월 안에 잔금을 치러야 해 자금계획을 보다 철저히 수립해야합니다. 

특히, 자금계획을 잘못세워 대출과 같은 부분을 간과하고 투자해서 낙찰되었다면 보증금도 돌려 받을 수 없게 될 수 있습니다. 케이스마다 다를 수도 있겠지만 보통은 대출이 불가능하기 때문에 현금준비 없이 입찰하는 것은 지양해야 합니다. 

그러나 조합원 물량 중 일부의 물량이므로 발코니 무상확장이나, 옵션 적용 등 조합원에게 적용되는 혜택을 누릴 수 있고 동,호수 역시 입찰시 지정할 수 있는 장점이 있으며 다주택자여도 무관합니다. 최근에 보류지로 나오는 아파트는 전매제한기간이 현재의 규제와 달리 적용된 아파트(전매제한이 경과)일 확률이 높기 때문에 낙찰 이후에 바로 전매가 가능할 수도 있어 다양한 방법으로 활용할 수 있겠습니다.

그러나 보류지 투자는 현금이 많이 투입되는 투자방식으로 레버리지를 최대화 할 수 없다는 큰 단점이 있으나 시세보다 저렴하게 구입하거나 미래가치가 있는 물건이라면 투자로써도 훌륭한 방법이라고 할 수 있겠습니다

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