부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 의식주의 주거로서 부동산을 바라보려고 합니다. 단순 투자수익률측면에서 바라보는 것이 아니라 전통적인 관점과 인식을 바탕으로 실거주를 중심으로 하는 자가소비용 주택매수방법에 대해 알아보겠습니다.

크게 욕심을 부리기보다는 주어진 환경과 삶의 만족도에 중심으로 적합한 주택 매수방법으로 부동산투자의 핵심키워드(직장,교통,학군,자연환경,도시계획 등) 중 최소한 2개이상이 충족하는 지역을 고르는 것이 중요하겠습니다. 대부분의 서민들이 비슷할 생애주기을 고려한 한 부부의 사례를 가정해보겠습니다. 저역시도 적용될 것 같습니다.

1. 맞벌이 신혼부부

맞벌이 신혼부부는 행복한 결혼생활을 시작하였지만 맞벌이라는 상황때문에 매일 생이별과 만남을 반복하며 살고 있을 것입니다. 실제로 저도 그렇게 지냈습니다. 그렇다면 이러한 상황에서 행복할 수 있는 판단 기준은 무엇일까요?  가장 중요한 핵심키워드는 아마 '교통 환경'일 것입니다. 교통환경이 개선이 된다면 워라벨의 중요요소인 '저녁이 있는 삶'이 영위 가능하고 최소한 부부가 저녁식사를 같이하고 절약된 출퇴근 시간만큼 함께하는 시간이 늘어 날 것입니다.

이 때 가장 중요한 것은 직장과 근접해야하고 만약에 부부의 직장이 떨어진 곳이라면 중간의 교통적환지가 좋겠습니다. 또한, 짧은 이동거리에 부부가 즐길거리가 많은 상업기능이 집중조성되어 있어야 좋을 것입니다. 아마 이러한 환경을 따진다면 도심부의 교통접근성이 좋은 지역을 선호할 것 입니다.

2. 자녀의 탄생

맞벌이 부부에게 자녀가 태어났습니다. 저도 그랬었습니다. 대부분 여기서 부부는 고민을 하게 될 것입니다. 맞벌이를 이어갈 것인지, 외벌이로 육아에 전념할 것인지, 선택은 두 부부의 자유이지만 아이가 태어남으로 당장에는 육아에 고민이 될 것이지만 조금더 혜안이 있는 부부라면 교육환경(학군)을 고려하게 됩니다.

자녀교육을 위해 3번이나 이사했다는 '맹모삼천지교' 일화는 우리나라 모든 학부모에게 해당되는 이야기로, 요즘 중학교 학군이 더욱더 중요시 되는 시점에 아이가 태어나고 중학교에 입학하기 전인 최소한 10년 안에는 이사를 고민하게 될 것입니다. 중학교는 해당거주지역에서 우선배정될 확률이 높기 때문에 더욱더 중요한 것입니다.
 
비단 중학교 진학만이 문제가 아닙니다. 육아가 끝이나고 어린이가 되어가는 자녀가 유치원과 초등학교를 안전하게 다닐 수 있는 곳, 배울 곳이 많은 곳, 깨끗한 곳 등 이제는 본인이 아니라 자녀를 위해 주거지의 선택이 이뤄집니다. 이제는 자신들의 통근편의성보다 교육이 중요시 되는 것입니다.

3. 자녀의 성장과 중년의 나이로..

일과 육아에 찌든 부부는 어느새 중년을 향해 달려가고 자녀들은 중학교 혹은 고등학교에 진학을 합니다. 이때가 되면 본인이 체력이 예전만 못하다고 생각이 들면서 모아놓은 돈도 없는 것을 깨닫고 생각하는 것이 '재산증식'과 '건강'이 중요한 요소로 자리잡습니다. 이전에는 자산증식이 필요하단 것을 인지한 정도였다면 이제는 의지가 더욱더 강해지는 것입니다.

결혼후 10~20년의 세월이 지나면서 이제는 주변사람들과 자산의 크기에 대한 비교가 시작됩니다. 과거에는 다들 대동소이했던 것 같은데 세월이 흐르면서 자산의 차이가 커진 것입니다. 특히, 자산의 변동이 거의없는 부부는 이제 마음이 조급해지며 뒤늦게 부동산 투자에 뛰어 들게됩니다.

그러나 목돈도 부족하고 지식도 부족하고 자녀의 대학 또는 결혼에 따른 추가 비용부담과 투자리스크에 대한 부담도 떠안은 상황에서 투자를 결정하기 쉽지 않은 상황입니다. 그렇지만 더 늦기전에 자산증식을 위해 부동산 투자에 관심을 갖고 도시계획이 향후 어떻게 변하게 될지 등 부동산 이슈가 주요 관심사항이 됩니다.

4. 자녀의 독립과 은퇴

이제는 은퇴이후에 할일도 없고 대부분 집에서 시간을 보내게 됩니다. 이때에는 산책하기 좋고 살아가는데 문제가 없는 지역을 선호하게 됩니다. 특히, 산이나 공원가까이에 대학병원이 위치한 곳들이 인기가 많습니다. 대부분의 은퇴한 노년층은 별다른 취미없이 생산활동보다는 등산과 산책 등의 소박한 여가만으로도 만족하기 때문에 자연환경이 가장 중요한 요소가 됩니다.

오늘은 일반적인 사람들의 생애주기를 바탕으로 각 생애주기별 부동산에서 중요하게 여기는 가치를 따져보았습니다. 맞벌이 신혼부부에게는 직주근접과 교통이, 아이가 있는 부부에게는 학군이, 자산증식을 요하는 중년에겐 도시계획과 같은 부동산정보, 노년에겐 자연환경이 중요한 가치입니다. 그럼 이 모든것을 종합해보면 핵심키워드는 정해져있습니다. 이 핵심키워드들이 많이 모여있는 곳, 중첩되는 곳이 바로 우리가 투자해야 할 곳입니다.

또한, 생애주기를 고려했을때 사회에 부동산수요층이 풍부한 계층이 누구인지도 지역별로는 조금 다르게 접근할 수도 있습니다. 도심에서는 생산인구를, 도시외곽에서는 중장년층을 공략하는 것이 좋을 수도 있겠습니다. 결국 오늘 고민해본 생애주기의 핵심키워드는 바로 부동산가치판단의 기준이되고 곧 아파트값 상승의 원동력입니다.

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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 어느덧 추석연휴가 지나가고 있습니다. 오늘도 어김없이 포스팅하려고 합니다. 오늘은 '부동산은 입지가치다.'라는 말과 좀 대응하는 개념인 상품가치에 대해 이야기 해보려고 합니다. 이야기를 하려는 이유는 현재 시장은 단순히 입지가치로만 부동산의 가치를 판단하기에는 너무 새로운 세상이기 때문입니다.
 
부동산을 구매하려고 할때 어떤 것에 주안점을 두고 고민하십니까? 교통? 학군? 자연? 등 입지에 기반한 요소들이 있겠지만 요즈음 젊은 사람들은 의외로 상품가치(커뮤니티, 조경, 디자인 등)을 꼽는 경우가 많습니다. 여기서 상품가치를 꼽는 것은 입지가치를 무시하는 것이아니라 입지가치의 중요성을 인정하면서도 동시에 상품가치로서의 주택가치를 높게 평가한다는 것입니다.

현재 입지가 좋은 아파트들은 이미 구축인 경우가 많기 때문에 요즘 합리적이고 트렌드에 민감한 신세대 수요자들은 신축에 대한 열망이 더욱더 강할 것입니다. 생각해보면 현재의 30대는 21세기에 가깝게 태어났는데 아파트는 20세기에 지어졌으니 어쩌면 태생부터 서로 맞지 않았다고 볼수도 있겠습니다.

세상의 변화에 흐름에 맞게 세대를 불문하고 동일입지지역에서 상품가치가 높은 신축들의 인기가 높아지고 있습니다. 실제로 신축에 대한 굉장한 수요로 한때 재건축, 재개발, 분양권 투자가 대단히 많았지만 지금은 각종규제로 그 수요가 청약으로 몰리고 있는 것입니다.
* 새아파트 구입방법 : 청약, 재건축 또는 재개발, 분양권

부동산의 가치는 상품가치와 입지가치가 포함된 아래의 3가지 특성이 결합된 것으로 볼 수 있습니다.

주거특성 + 단지특성 + 입지특성

1) 주거특성의 핵심 : 면적-연식-구조-인테리어-특화설계 등

2) 단지특성의 핵심 : 세대수-연식-커뮤니티-조경-디자인-건폐율/용적률

3) 입지특성의 핵심 : 교통편의(대중교통/차/도보)-교육환경-자연환경-편의시설-병원 등 기반시설

주거특성은 상품가치 쪽에 입지특성은 입지가치 쪽에 무게가 실려있고, 단지특성은 상품가치와 입지가치 모두를 포함하고 있습니다. 이를 보면 부동산에서 상품가치를 무시하기 어려운 것을 알 수 있습니다.

전국에 1,000세대 이상의 2008년 이후 준공된 아파트는 어김없이 문화시설이나 도서관, 독서실, 식당, 헬스장, 수영장 등 다양한 커뮤니티 시설이 있습니다. 이는 최근에 건축비의 증가로 상품가치에 대한 투자가 더욱 많아 진 것입니다. 그렇기 때문에 더욱이 단순한 주택보급률로는 수요자들에 대한 니즈를 충족시킬 수 없는 것입니다.

그래서 과거의 입지중심의 부동산 가치판단의 패러다임에서 상품가치의 중요성까지 부각된 패러다임으로 전환되었다고 할 수 있겠습니다. 이러한 상황에서는 입지가치가 낮은지역이더라도 주변보다 월등히 상품가치가 높다면 그자체만으로도 충분한 가격상승과 투자수익을 안겨줄 수 있습니다.


위에서 살펴보았듯이 이제는 '부동산은 입지다.'라고만 할 수 없는 새로운 시장이 도래했습니다. 다시한번 말씀드리지만 입지의 중요성은 기본이지만 기존의 패러다임으로 단순히 입지좋은 구축만 선택하였다간 상품가치가 높은 신축에 수요가 몰려 기존구축들에서 투자수익을 거두기 어려워 질 수 있다는 의미입니다.

과거의 주택 특히, 아파트가 절대적으로 부족했던 세상이 지나가고 있습니다. 양보다는 질을 따지는 시대가 도래하였기 때문에 이제는 상품가치에도 관심을 가져야 할 것입니다. 단순한 과거 부동산 투자기준보다는 실수요자의 입장에서 접근해보면 의외로 투자기준을 정하는데 도움이 될 수 있습니다. 입지가치 뿐만아니라 상품가치도 투자의 고려요소로 생각해보면 좋을 것 같습니다.

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