부자아빠의 부동산연구소

안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 지난 포스팅들에서 월간 주택가격동향을 몇번 살펴보았었습니다. 이제는 주마다 발표되는 주택가격동향도 같이 살펴볼 예정인데요, 먼저 한국감정원에서 발표한 2019년 10월 1주차 주간주택가격동향을 살펴보겠습니다.

1. 주간 아파트 매매가격 동향

10월 1주차는 10월 7일을 기준으로 하여 발표하였습니다. 전주 대비 매매가격은 0.01%, 전세가격은 0.04% 상승하였습니다. 이제는 전국적으로 매매와 전세가 상승하는 것이 특징입니다. 특히, 전세가의 상승이 무섭습니다. 절대적인 평균수치이지만 지방의 하락폭이 완화 된 것이 특징입니다.

공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역이 72에서 86개로 하락지역은 73에서 80개로 증가하였고 보합지역은 31에서 10개로 감소하였습니다. 서울의 경우 상승세가 지속되고 있지만 지난 10.1 부동산시장 점검결과 및 보완방안의 영향으로 상승폭이 컸던 단지들은 다소 축소된 모습입니다. 그러나 서울은 전 지역에서 호재들로 인해 상승세가 이어지고 있습니다.

인천의 경우 구도심인 부평과 송도가 포함된 연수구의 상승세로 상승세가 이어지고 있습니다. 경기도는 외곽지역인 평택과 안성 등의 누적된 물량으로 평균수치는 하락하여 상승폭이 축소되었지만 과천 및 수원 영통구, 광명시 등 입지가 우수한 지역은 지속적으로 상승하였습니다.

지방의 경우 대전의 상승세가 무섭고 최근 투자자들이 선진입한 모습을 보이는 울산도 상승을 하였습니다. 세종은 누적된 입주물량이 감소함에따라 승상을 전환하였고 그 외 8개도도 하락폭이 축소되었습니다.

2. 주간 아파트 전세가격 동향

전국 주간아파트 전세가격은 지난주 상승폭을 유지하였습니다. 특히, 공표지역 176개 시군구 중 지난주 대비 상승지역이 81에서 95개로 증가하였고 하락지역은 54개로 유지, 보합지역은 41개에서 27개로 감소하였습니다.

서울의 경우에는 신규입주단지 인근지역은 보합내지 소폭하락했지만 가을철 이사수요가 유입되며 상승세가 지속되고 있습니다. 인천의 경우에는 서울접근성이 좋은 계양구와 부평구 등이 상승하여 상승세를 이어가고 있습니다. 경기도의 경우에는 과천이 청약대기 및 이사수요의 유입으로 상승세가 심상치 않아 매물이 부족하여 상승폭이 확대된 모습입니다. 그러나 외곽지역인 남양주 등은 입주물량으로 구축위주로 소폭하락하였지만 전반적으로 상승폭이 확대된 모습입니다.

지방의 경우에는 하락폭이 완화된 모습입니다. 대구 및 대전, 광주, 세종 등은 지속상승하고 있으며 그외 8개도는 하락폭이 유지되고 있습니다.

10월 7일 기준 10월 1주차 주간 아파트가격동향을 살펴보았습니다. 전국적으로 가을에 전세수요가 증가하여 전세가 상승한 모습을 보이고 있습니다. 매번 말씀드리지만 매매가의 상승은 무섭지 않습니다만, 서민주거에 중요한 민간 임대차시장의 전세가격의 상승은 사실 좀 두렵습니다. 지금의 장세가 한동안 지속될 것이라는 전망이 우세한 가운데 다음주의 발표자료도 지켜보도록 하겠습니다.
 
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안녕하세요? 부자아빠의 부동산연구소입니다. 오늘은 집값의 적정수준에 대한 고민을 공유하고자 합니다. 포스팅하는 제글이 정답은 아닐지라도 정답을 찾으려는 노력정도로 봐주시면 감사하겠습니다~^^

최근 경제가 안좋다는 뉴스가 우리사회를 가득 채우고 있지만 우리나라는 세계 10위의 경제 대국(GDP기준)으로 명실공히 선진국의 대열에 들어섰습니다. 단순히 GDP만 말씀드리고자 하는 것이 아닙니다. GDP는 경제규모만 설명하기 때문에 국민들의 평균적인 생활수준을 알아보는 데는 적합하지 못합니다. 이를 보완한 것이 1인당 국민총소득(Gross National Income, GNI)인데 국민총소득입니다.

1인당 국민총소득은 명목GNI를 인구수로 나누어 사용되는데 우리나라의 1인당 GNI는 18년 기준 3,678만 7천원으로 도시근로자의 평균연봉과 비슷한 수준입니다. 전세계로 보면 3만불을 넘겨 24위에 랭크되어 있습니다.
* 아래는 '18년 대도시 기준 도시근로자 평균소득입니다.

이러한 통계를 보았을때 우리나라의 집값은 도대체 얼마가 적당할까요? 매우 고민이 되는 대목이었는데 단순히 선진국의 집값만 비교하기에는 오류가 있어서 우리나라의 1인당 국민총소득을 고려한 가구당 평균소득, 가구가 갖고 있는 자산의 규모와 주택담보대출비율(LTV), 그리고 가구소득대비 주택가격비율(PIR)로 정리해보려고 합니다.

우리나라의 가구수 2018년 기준 약 2,000만 가구로 통계청 기준 평균가구원수는 약 2.4명 입니다. 약 2.4명입니다. 이에 1인당 국민총소득 약 3,680만원을 곱한다면 가구당 연 약 8천 8백만원의 소득을 벌어들이는 셈입니다. 

그렇다면 평균적인 도시근로자 가구의 예로 새집의 적정가격에 대해 알아보겠습니다.

1) 가구소득대비(PIR)
PIR지수를 고려한다면 평균적으로 본인 연봉의 6~8배의 아파트까지 구입이 어렵지 않습니다. 이를 가구로 고려한다면 5억2천 8백만원(가구소득의 6배) ~ 7억 4백만원(가구소득의 8배)의 아파트까지 구입이 가능하겠습니다. 주택담보대출비율이 낮을 수록 낮은 PIR 에 가깝기 때문에 약 5억원의 집을 구매함에는 어려움은 없겠습니다.

2) 가구당 실물자산과 주택담보대출비율(LTV)

가구당 실물자산 금액은 약 3억 1천만원으로 실물자산에는 부동산, 자동차, 금 등 다양한 것이 있겠습니다만 그 중에서도 부동산이 차지하는 비중이 큰 것을을 고려 70%를 적용하여 2억 2천만원을 적용해보겠습니다. 우리나라의 주택을 담보로 실행되어 있는 주택담보대출비율 평균은 약 40%입니다. 주택담보대출비율 40%를 평균으로 고려했을 때 평균 집값 5억 5천만원의 집을 보유하고 있다는 계산이 나옵니다.

위에서 살펴본 우리나라의 경제규모와 가구당 소득, 자산 등을 고려해보았을 때 5억원정도의 집 구입은 충분히 가능하다는 계산이 나옵니다. 물론 본인의 기준에서는 어렵다고 느끼시거나 너무 적은 금액이라고 생각될 수도 있겠지만 통계로 내보는 평균적인 금액임으로 충분히 납득이 가능하다고 보겠습니다.

물론 모든 지역의 집값 5억원을 지불하는 것이 당연하다는 뜻이 아닙니다. 본인의 가치판단 기준에서 좋은 입지의 지역에 최대 5억원의 집을 구매함에 있어서 문제가 없다는 뜻입니다. 그렇다면 수요가 많은 광역시나 수도권을 살펴보면 어떨까요? 최근에 많은 가격상승이 있었던 지방광역시인 대전, 대구, 광주의 예를 들어보겠습니다.

대전은 주변 세종의 영향으로 집값이 주춤했지만 최근에 세종공급이 마무리되어가면서 그동안 오르지 못했던 집값이 올라갔다고 여겨집니다. 광주 역시 상대적으로 저렴했던 집값과 비규제지역이라는 장점이 대구는 과거의 물량이 소화되면서 또 한번 상승했습니다. 이들 광역시의 공통점은 신축이 귀한 곳들에 분양가가 상대적으로 저렴했던 것입니다. 5억원 미만의 분양가에는 소득수준이 올라간 국민들에게는 큰 부담이 없었던 것입니다.

그러나 광주는 높아진 분양가와 상승피로감으로 분양가 5억원 근방에서 수요가 줄어든 느낌이고 대구 역시 비슷합니다. 대전은 아직 구도심인 동구와 중구의 재개발지역들의 새아파트가 상대적으로 저렴하게 분양하고 있지만 분양가가 오르면서 조금은 경계를 해야하는 수준에 올랐습니다.

이번엔 수도권을 예를 들어보겠습니다. 투기 및 투기과열지구인 서울이나, 광명, 과천, 하남, 성남(분당) 등은 논외로 치고 조정지역 및 비규제지역들을 대상으로 간단히 살펴보면 공급이 많았던 서부권에도 미분양이 해소된 시점이 최근에 수도권 분양가 5억원 언저리가 되면서 부터라고 생각이 됩니다. 투자란 미래가치가 상승할 곳과 가격이 저렴한곳에 대해서 이루어지는데 기존의 미분양 지역들의 아파트가 새로이 분양한 아파트보다 상대적으로 싸게 느껴지면서 조바심 난 실수요자들(대기수요자)이 같이 움직여 미분양이 해소된 모습입니다.

대표적으로 인천과 시흥, 김포 등이 해당되겠습니다. 이 지역들의 아파트는 85제곱미터 기준으로 평균 4억원 정도에 분양했었는데 초기에는 수요자들이 기준 구축보다 높은 가격에 부담을 느꼈지만 분양가의 지속적인 상승과 대외환경변화로 지금은 개별입지마다 다르겠지만 일정 프리미엄이 생겨 4~5억원의 가격을 형성중입니다.

개별성에 따라 다르겠지만 현재의 평균적인 가구소득으로는 5억원의 집 구입에는 무리가 없음을 반증하는 모습입니다. 위에 인천, 김포 시흥 등의 모습에서 공급과 수요만으로는 설명하기 어려운 모습들입니다. 공급이 많은 지역이더라도 소폭 프리미엄이 만들어진 모습을 보이지만 기준으로 제시했던 5억원을 상회하는 모습을 보긴 힘듭니다.

이지역들은 고소득직장보단 평균적인 직장들이 많은 지역으로 위에서 열거한 조건들에 부합하는 평균적인 가구가 많이 사는 지역들입니다. 제가 말씀드리는 것은 통계와 평균이기 때문에 일부 해당되지 않는 지역도 많겠지만 거시적인 차원에서 참고정도로 살펴본다면 프리미엄의 거품과 투자로써 매력이 없는 지역들을 걸러내실 수 있을 것입니다.

소득이 높은곳, 접근성이 좋은곳이 아니라면 더 높은 집값 상승은 기대하기 힘듭니다. 그렇기 때문에 조금더 인내하고 연구하면서 인사이트를 키워야겠습니다. 지금의 상승장은 조금더 갈 것 같습니다만 개인의 소득을 고려하지 않은 무리한 투자는 화를 자초하기에 좀더 넓은 안목을 갖고 투자에 임하시기 바랍니다.

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